動態成本：是專案實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標成本的控制結果
在工程招標和簽訂合同時，與合約規劃對應；結合合同或預算造價對目標成本進行調整
● 合同變更 ( 包括：經濟簽證、設計變更、技術洽商）所產生的合同金額變化及時對目標成本進行調整
動態成本的組成
動態成本=
已結算合同成本+未結算合同成本
非合同性成本+待發生成本
月度成本回顧
在目標成本中對已發生、已結算的合同金額調整；對未發生合同費項進行清理、預估
在目標成本中按已發生、已結算的費用金額調整；對未發生費用進行清理、預估
動態成本月報內容
成本動態重大事項及預警
成本管理異常事項披露
重大招標進展
補充預算動態狀況（含設計變更及洽商）
結算異常情況說明（超合同額及目標成本、以及
其它異常情況均需說明）
成本目標評審
成本研究及其它測算
動態成本月度狀況表
● 專案竣工成本，是指在專案竣工驗收時點上，專案的全部成本，包括確認（結算）的已發生成本和預估（結算）的未發生成本。其費項包括開發成本、營銷費用、管理費用、財務等全部成本費用。
● 將《專案竣工成本》與《專案目標成本（執行版）》比較，分析、說明差異原因
● 按規定格式形成《專案成本總結和分析》
目標成本和實際成本的對比分析
一、基本情況的概要
成本目標的下達
成本目標的分解
成本目標的完成
二、分解和完成的對比
以費項為跟本、對各費項的結構分解、完成情況進
行對比分析
基本結論
三、分析說明
abc分析
敏感性分析
失敗和成功事例的分析
四、改進建議
如何做好成本管理
目前成本管理的瓶頸和破解
● 成本測算基礎資料：
蒐集房地產工程（歷史）已建專案規劃指標，已建專案概況指標以及已建專案各單位工程經濟技術指標的實際記錄
新建房地產專案的規劃設計條件，擬建專案概況指標
● 開發專案成本彙總表：
是上述歷史專案的實際成本記錄，包括專案各項成本費項的竣工結算造價的總合。
● 各主要費項經濟指標
是上述歷史專案的主要費項的經濟指標，包括用建築面積計算的，土地面積計算的和按實施面積計算的實際成本記錄
● 單位工程建安指標：
按專案的單位工程編制，共分為五大部分：
1）、工程概況。
2）、特徵指數。
3）、建設標準。
4）、經濟指標、
5）、技術指標
1）、工程概況主要包括：
工程名稱、建築面積、結構形式、高度、層高等。
2）、特徵指標主要包括：
窗牆比：外牆窗面積/外牆面積（標準層外牆周長 ×總高）一般0.23～0.28
窗地比：外牆窗面積/建築（地面）面積
體型係數：建築物體積/外表面積（標準層外牆周長×總高）
面積係數：=規劃建築面積/造價計算建築面積
規劃面積/造價面積）
造價面積與規劃面積由於計算規則不一樣，存在一定誤差，經濟指標和技術指標是以造價建築面積分析計算的，造價面積與規劃面積的係數作為調整係數
（係數大於1成本指標乘以係數，係數小於1成本指標除以係數）
經濟指標和技術指標與面積係數的關係
3）、建築標準：分別按單位工程的
基礎；結構及粗裝修；
主體裝置安裝工程；
公共部位精裝修；
戶內精裝修；
等的主要材料做法進行描述。
4）、經濟指標包括：
單位工程人工費和單位面積人工費指標
各分部工程造價和單位面積造價指標
各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標
5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表
4）、經濟指標包括：
單位工程人工費和單位面積人工費指標
各分部工程造價和單位面積造價指標
各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標
5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表
4）、經濟指標包括：
單位工程人工費和單位面積人工費指標
各分部工程造價和單位面積造價指標
各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標
5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表
如何參考歷史成本測算新專案成本
基礎資料（專案規劃指標表）
確定產品交付標準
確定總體費項成本
在歷史成本資料庫中查詢預設單位工程特徵指數、
體形係數，確定預設成本
結合產品標準和當前市場情況對主要材料、人工費、
規費等進行調整
以下變化規律限於主體及粗裝修參考
參考指標
a類高層（主體） 鋼筋 47.72千克、水泥 86.69千克、預拌砼 0.33立方
b類高層（主體） 鋼筋53.79千克、水泥 75.73千克、預拌砼 0.35立方
當窗牆比為0.28，體型係數為0.28時，主體結構及粗裝修部分的造價基數約為1
成本控制的目標原則不是最低而是合理
成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益
成本控制
包括成本測算過程的控制和執行過程的控制
成本測算過程的控制分為：
·投資論證階段測算
·設計階段控制
執行過程的控制主要是施工階段控制
投資論證階段的控制
土地投資論證
·根據提供的土地資訊，確定擬取得地塊的專案定位
·結合市場需求對不同業態使用功能建築面積的合理
配置·結合周邊環境、相鄰專案售價、市場需求等情況論
證專案投資可行性
·參考類似業態工程專案歷史經驗資料編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本
設計階段投資控制效果
● 深化設計至施工圖設計階段，通過對建築標準的比較，本階段成本控制的效果約為15%～20%
● 投資決策至初步設計階段，通過對設計方案的比較，本階段成本控制的效果約為75%～80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低
● 施工圖設計結束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段成本控制效果約為5%以內，控制成本阻力較大，控制的成本較高
方案設計控制要點
重點關注：產品定位，不同產品比例的搭配，產品
功能、配置、標準，主要設計選型，建築平面，建築裝飾交付標準，停車方式及比率，小區供配電方式…
對業態和戶型的多方案設計比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建築面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積
在容積率指標控制面積，結合市場需求對不同業態建築面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎設施和配套設施，獲得最大銷售額和高額利潤。
注意設計作品和產品的關係
比較高層與小高層的成本
模型中基本財務指標
淨現值指在專案計算期內，按行業基準折現率或其他設定折現率計算的各年淨現金流量現值之和。淨現值是乙個絕對指標，專案的淨現值越大越好。
內部收益率
是指專案投資實際可望達到的報酬率，也是使投資專案的淨現值等於零時的折現率。內部收益率是乙個相對指標，專案的內部收益率越高越好
現金成本收益率
指投入1元的成本專案可以帶來的現金收入，該指標不是衡量專案收益高低的指標，而是衡量專案現金收益情況的指標。
權益資本乘數
指專案的權益資本與專案總投資的比值，該指標反應的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標越大越好。
專案指標的衡量體系
影響模型的主要因素有三個指標：專案的內部收益率；專案的現金成本收益率；專案的權益資本乘數
分別從三個主要的方面衡量專案的優劣：
專案的內部收益率：從專案動態收益的角度；
專案的現金成本收益率：從專案現金流的角度；
專案的權益資本乘數：從權益資本使用效率的
動態成本管理作業指引2019
修訂記錄 1 流程目的 及時發現專案動態成本與目標成本的偏離，及時採取預警措施，最終使專案結算成本在成本目標的可允許範圍內。2 適用範圍 適用於公司房地產開發專案目標成本確定後的動態成本管理。3 流程責任人 集團財務管理中心分管成本副總監 城市公司財務部成本負責人。4 術語和定義 4.1 設計變更 ...
某公司動態成本管理辦法
編號 2016 第001號 編制部門 成本管理中心 編制日期 二零一六年三月 目錄第一章辦法目的 3 第二章適用範圍 3 第三章術語定義 3 第四章部門職責 4 第五章操作規則 5 第六章附件 8 1.1 通過動態成本實時掌握專案已發生成本與目標成本的差異，建立成本預警機制，為公司目標成本的實現達成...
動態成本管理流程 DT LC CB002
1.目的 指導專案開發工程成本控制，明確工程成本控制目標，建立成本控制預警機制，降低經營風險。2.適用範圍 適用於公司開發專案施工階段動態工程目標成本的管理控制工作。3.術語和定義 3.1動態成本 指專案在實施過程中體現的預期成本的結果。4.職責 4.1.成本管理總部 4.1.1負責專案工程目標成本...