三、早期介入的內容
(一)可行性研究階段
1．內容
(1)根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；
(2)根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；
(3)根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；
(4)根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；
(5)設計與客戶目標相一致並具備合理性能**比的物業管理框架性方案。
2．方法和要點
(1)組織物業管理專業人員向建設單位提供專業諮詢意見，同時對未來的物業管理進行總體策劃。
(2)除對物業檔次定位外，還應考慮物業的使用成本。
(3)選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔專案管理工作。
【案例】物業專案的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業管理企業就參與了工作，並就該物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式提供了專業意見，得到了建設單位的採納，具體內容如下：
(1)考慮到整個工程專案的狀況，第一期消費者的定位是當地中低收入階層，在專案規劃上除合理控制建設成本外，還考慮到降低物業管理成本。按此思路，物業管理公司建議適當降低第一期的綠化率，並選擇稍便宜的設施裝置。由於第二期、第三期的市場定位為當地中高收入階層，因此在後續開發建設過程中應逐步提高綠化率，並相應提公升設施裝置選型配置檔次。
(2)對專案的配套設施建設提出意見，重點是提出配套設施的布局方案，使得小區的布局既方便未來業主的使用又避免對業主的生活產生影響和干擾。
(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬於新的提法，也成為以後專案銷售的亮點。
(4)確定了物業管理早期介入和前期物業管理的時間、方式和工作內容，明確了各配合方之間資訊溝通的渠道，確定了分階段物業管理的目標和要求。
實踐證明，這幾條意見和建議對建設單位非常有益，能夠幫助建設單位更加準確地進行市場定位，提高了專案的效能**比。第一期銷售的良好業績就是證明。
(二)規劃設計階段
1．內容
(1)就物業的結構布局、功能方面提出改進建議；
(2)就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；
(3)提供設施裝置的設定、選型及服務方面的改進意見；
(4)就物業管理用房、社群活動場所等公共配套建築、設施、場地的設定、要求等提出意見。
2．方法和要點
(1)參與有關規劃設計的討論會，並從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和物業保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議。
(2)幫助建設單位優化設計或從使用維護等角度上對設計方案進行調整，使專案在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利於促進專案的成功，降低開發風險。設計上的預見性可以減少後續的更改和調整，為建設單位節約投資。
(3)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力，使業主、建設單位與物業管理企業的目標利益相統一。
(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。
(5)對於分期開發的物業專案，對共用配套設施裝置和環境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協調意見。
【案例】物業專案的基本情況同上例。在規劃設計階段，物業管理企業參與了多次論證會，就規劃方案提出了多項建議，並得到建設單位的採納，受到建設單位和業主的好評。建議的具體內容如下：
(1)考慮到專案較大，且為分期開發，在設計方案時，建議採用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。這樣對不同組團就能按服務物件的特點提供不同的服務內容，確定不同的收費標準，滿足不同層次消費者的需求。
(2)對智慧型化系統的設計、商業配套設施的建設、中心會所及休閒區域的布局、會所功能的設定、幼兒園的設定等提供了主導性意見。由於物業管理企業在實際運作方面有豐富的經驗，所以實施後深得建設單位和業主的好評。
(3)物業管理的基礎條件，如管理辦公用房以及物業管理企業員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規劃設計時就得以落實。
(4)根據前期物業管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細的物業管理方案，確定了實施進度表，包括人員的編制及招聘、培訓計畫、費用測算等，這些都得到了建設單位的支援和認可。
(三)建設階段
1．內容
(1)與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出並落實整改方案。
(2)配合裝置安裝，確保安裝質量。
(3)對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見。
(4)熟悉並記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。
2．方法和要點
(1)派出工程技術人員進駐現場，對工程進行觀察、了解、記錄，並就有關問題提出意見和建議。
(2)仔細做好現場記錄，既為今後的物業管理提供資料，也為將來處理質量問題提供重要依據。
(3)物業管理企業不是建設監理單位，要注意介入的方式方法，既要對質量持認真的態度，又不能影響正常的施工、監理工作。
【案例】物業專案的基本情況同上例。在建設階段，物業管理企業跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進意見(其中一次就提出了18項整改意見)，這些意見大部分都在建設中予以採納。典型的內容如下：
(1)對生活垃圾的收集、清運和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規格、數量和放置位置，提供了垃圾場地設計方案，要點是採用瓷片磚地面、配備清洗水源和汙水集排設施。
(2)提供了單元門的安裝意見。既便於安裝可視對講系統，又便於安裝信報箱，還注意到美觀實用和便於維修。
(3)在進行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設。
(4)在施工過程中發現部分室外基礎工程質量不好，而該區屬填海區，易發生不均勻沉降，導致此處的埋地管網發生斷裂，因此建議重新施工。
(5)安排機電技術人員全程跟蹤機電設施裝置的安裝，累計提出了200餘項改進意見。
(6)提請建設單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、塗料等)，以便於將來的維修和更換。
(7)為前期物業管理做準備工作。陸續招聘物業管理企業員工並進行培訓，組織編寫各類管理服務檔案和規章制度，準備業主入住資料等。
(8)協助建設單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業單位協商移交相應設施裝置事宜，暫不能移交的則事先確定委託管理方式及收費標準。
(四)銷售階段
1．內容
(1)完成物業管理方案及實施進度表；
(2)擬定物業管理的公共管理制度；
(3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；
(4)對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；
(5)派出現場諮詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理諮詢服務；
(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理後歸入物業管理檔案。
2．方法和要點
(1)準確全面展示未來物業管理服務內容。有關物業管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規，同時要實事求是。在銷售物業時應根據物業管理的整體策劃和方案進行，不應為了**而誇大其辭，更不能作出不切實際的承諾。
(2)徵詢業主對物業管理服務需求意見，並進行整理，以此作為前期物業管理服務方案的制訂和修正依據。
【案例】物業專案的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內容為：
(1)在銷售前，整理並全面完成物業管理方案，將各項應使購房業主了解的內容，以書面檔案的形式納入有關《公約》、《協議》中；
(2)在銷售前對售樓人員進行物業管理培訓，使他們對物業管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區的物業管理內容和模式有統一的理解；
(3)在售樓現場安排專職的物業管理諮詢人員，接受購房者的諮詢；
(4)為使業主或未來業主對物業管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規範的物業管理工作(如清潔、綠化、安全保護等)，使業主對物業管理有良好的印象。
(五)竣工驗收階段
康復的早期介入
醫學服務的物件是功能障礙患者，綜合性醫院 醫學科主要收治神經內外科 骨科有功能障礙者。神經內外科患者病後常可有肢體癱瘓 言語 記憶 思維等一系列障礙，有時還會有精神 行為異常。如 不當遺留半身不遂 言語不利等，其致殘率極高。在我國，由於預防醫學和 醫學發展較晚 健康知識的普及不夠 現有醫療條件不足 ...
物業管理早期介入例項
在物業管理的早期介入工作中，物業建設單位的理解和支援是非常重要的，但物業管理企業能否在早期介入中提供有價值的意見和建議也是早期介入能否落實的關鍵環節。只有當物業建設單位變被動的強迫接受為強烈的要求物業管理企業參與，只有當物業管理企業把以前的 售後服務 思想變為早期介入的有效實踐，物業管理早期介入才能...
XX專案物業管理早期介入方案
專案工程即將進入樣板房裝修階段，根據開發公司要求，物業公司將按照施工進度安排服務人員逐步進入，現將前期介入方案草案報上，請審批 一 成立 物業管理處 1 時間 2008年7月至 計畫入夥前。2 組織架構及人員配備 組織架構 人員配置及要求 人員配置 根據 各部門及各崗位設定，物業管理處正式接管應配置...