地產培訓教材
1. 建築間距：是指兩棟建築外牆面之間最小垂直距離。
2. 日照係數：
多層條形居住建築間距：
高層建築與居住建築的間距：
高層建築與其北側的居住建築（朝向為南偏東或南偏西30以內）的間距，新建區不小於高層建築對應被遮擋面寬度的1.2倍，改造區為1.0倍；新建區高層建築與其東、西側居住建築（朝向為南偏東或南偏西30以上）的間距，不小於高層建築對應被遮擋面寬度的1.
0倍，改造區為0.8倍。高層建築從遮擋線向被遮擋建築的空間延伸，不得超過遮擋面寬度的0.
5倍，間距不小於14公尺。
說明：高層建築是指建築高寬比大於1.0且建築主體高度大於24公尺的各類建築；
多層建築是指建築高度小於或等於24公尺的各類建築；
建築高寬比小於1.0的高層建築，其間距計算同多層建築間距要求。
3. 建築退線：是指建築後退城市道路規劃紅線或建築基地邊界的距離。
4. 建築退線要求：
5. 道路紅線 boundary lines of roads
規劃的城市道路路幅的邊界線。
規劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機動或非機動車和行人交通所需的道路寬度；敷設地下、地上工程管線和城市公用設施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。
6. 建築紅線 building line
城市道路兩側控制沿街建築物或構築物（如外牆、台階等）靠臨街面的界線。又稱建築控制線。
7. 建築密度 building density,building coverage
地塊內所有建築物的基底總面積占用地面積的比例。
建築密度是反映建築用地經濟性的主要指標之一。計算公式為：建築密度=建築基地總面積/建築用地總面積
8. 綠地率 greening rate
城市一定地區內各類綠化用地總面積占該地區總面積的比例。
9. 容積率 plot ratio , floor area ratio
一定地塊內，總建築面積與建築用地面積的比值。
容積率是衡量建築用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。容積率以公式表示如下：
容積率=總建築面積/建築用地面積
10. 什麼是確定規劃設計要求
任何城市建設專案都必須符合城市規劃要求。城市規劃指導城市建設，城市建設服從規劃管理，這是一條必須堅持的原則，否則就會給城市發展帶來嚴重後果。因此，每一項當前建設工程專案都應當向城市規劃行政主管部門申請確定規劃設計要求，由城市規劃行政主管部門提出規劃設計要求或者是城市規劃行政主管部門先提出規劃設計要求建議，由建設單位按城市規劃行政主管部門的要求向有關部門徵詢意見，再經城市規劃主管部門正式確定規劃設計要求是審查設計方案和核發建設工程規劃許可證的重要依據。
同時，確定的規劃設計要求亦是建設工程設計人員開展工程設計工作的重要依據之一。提供規劃設計要求，一般應包括以內容：
（1） 給定與建設專案有關的道路紅線；
（2） 給定與建設專案有關的可以拆除的舊房範圍界限和要求；
（3） 建設工程的高度要求（或層數要求），長度要求和建築密度、容積率以及建築間距要求等；
（4） 城市規劃行政主管部門統一要求的座標、標高和比例尺；
（5） 涉及到文物保護、消防安全、環境保護、給水排水、電力電訊、天然氣管線、人防、衛生防疫、園林綠化、道路交通、防洪、抗震等哪些有關部門，需要徵求哪些部門的意見；
（6） 建築造型、標準、風格、色彩等方面的規劃要求；
（7） 臨街建築的退讓道路紅線要求；
（8） 必須代建的公共服務和公用設施要求，如廣場、小遊園、底層商店、停車場、過街樓、地下防空設施等；
（9） 其他要求。
11. 規劃設計條件包括哪些內容
《城市規劃法》第三十一條規定，建設用地單位向城市規劃行政主管部門申請定點後，城市規劃行政主管部門應核定其位置和界限，提供規劃設計條件。規劃設計條件是進行擬建專案總圖規劃設計依據之一。規劃設計條件，主要應當包括：
（1） 該建設用地的現狀地形圖（城市規劃行政主管部門認可的地形圖）。
（2） 根據建設專案的所處地段條件提出的擬徵用地範圍（用地紅線）。
（3） 綜合向各有關部門徵詢的意見後提出的綜合性意見。
（4） 該建設用地的外部限制條件，包括山、水地形和四鄰的建設情況及空間環境要求等。
（5） 提出城市規劃確定的道路紅線位置、路幅及其規劃要求。
（6） 提出規劃設計要點，包括建築、密度、容積率、建築層數、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線方向、綠化要求以及其他控制事項。
（7） 對於綜合開發區，還應提出公用服務配套設施和市政基礎配套設施的要求。
（8） 有關的特別要求，如人防、淨空限制等。
城市規劃行政主管部門應用向建設用地單位發出規劃設計條件通知書，以便據此進行擬建設專案總平面布置設計。
12. 各種建築型別容積率對比：
獨棟別墅：0.3 ~ 0.4
聯排別墅：0.6 ~ 0.8
多層住宅：小於1.5
1. 建築類別與層數
2. 基座面積估算階段經濟範圍：
3. 電梯的設定：
七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16ｍ以上的住宅必須設定電梯。
4. 雙電梯的設定：
十二層及以上的高層住宅，每棟樓設定電梯不應少於兩台，其中宜配置一台可容納擔架的電梯。
5. 封閉樓梯間：
是指設有能阻擋煙氣的樓梯間。封閉樓梯間的門應為乙級防火門。
6. 防煙樓梯間：
是指在樓梯間入口處設有前室(面積不小於6m2，並設有防排煙設施)或設專供排煙用的陽台、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間。
7. 關於連廊：
板式高層從十層起連線兩個相鄰單元的水平通廊
1. 結構形式的確定
一般情況下根據建築物不同的層數來確定結構形式，有時也要根據功能及布置來確定。以天津地區為例（除寧河、漢沽抗震設防烈度為8度外，其他地區均為7.5度）
（1） ≤7層（6.5層計為7層）：一般採用磚混結構（8度區為≤6層）
（2） ≤12層：一般採用框輕結構（部分省市不允許採用框輕結構，如北京，在此地區，可以考慮採用框架結構或剪力牆結構）
（3） ≤16層：一般採用短肢剪力牆結構
（4） >16層：一般採用剪力牆結構
以上為一般規定，但是也有例外，如半島豪庭專案，它的施工圖設計時間為舊的框輕規範廢止，新的框輕規範尚未頒布期間，所以採用了短肢剪力牆結構；還有根據產品形式劃分，一般獨體別墅、townhouse採用框輕結構（雖然層數不多，但是平面布置相對不規整，不宜採用磚混結構，但在半島藍灣中採用了剪力牆結構，這是因為施工圖設計方為北京的設計院，不認同框輕結構）。
2. 建築物高度的成本界限：
從成本因素考慮，建築物總高度有個成本的界限，當高度超過此界限值，土建成本增長較為明顯。對於框架結構30m為界限，對於剪力牆結構80m為界限（此限值尤為突出，亦即當總高稍稍超過80m時，不經濟，要麼控制總高在七十多公尺，要麼索性做的更高些，但是不能超過100m或120m）
注：100m為7度區帶轉換層剪力牆結構規範規定高度不能突破的限值，120m為7度區普通剪力牆結構的限值，如突破此值則為超限建築，成本、設計施工難度、週期將大幅度增加，在我們的專案操作中應不予考慮）
3. 建築形體要求：
在土地階段的地塊建築物初步布置中，應該充分考慮建築物的高度、長度、寬度的比例關係，這在結構規範中有明確規定：6、7度地區
4. 施工圖設計週期：
在本項中以乙個假設專案舉例說明施工圖設計時間。假設專案a總建築面積為15萬平公尺，分三期開發，一期均為五層半的磚混結構住宅，二期均為9層的框輕結構住宅，三期均為24層剪力牆結構點式高層住宅，各期建築面積均為5萬平公尺，且假設每期中的所有單體的施工圖設計均全面展開（考慮施工圖設計院配備足夠的設計人）。
（1） 一期施工圖設計時間大約為35天。
其中在方案完善的基礎上，甲方提供地質勘察報告後10天後可完成基礎圖（如需打樁，則完成樁點陣圖，再7天後完成基礎圖）。
（2） 二期施工圖設計時間大約為45天。
其中在方案完善的基礎上，甲方提供地質勘察報告後15天後可完成樁點陣圖（在天津地區，此層數建築一般需要考慮做樁基礎），再10天後完成基礎圖。
（3） 三期施工圖設計時間大約為60天。
其中在方案完善的基礎上，甲方提供地質勘察報告後15天後可完成樁點陣圖，20天後完成基礎圖（含地下室結構圖紙）。
注：如打樁、試樁總共時間少於20天，可在完成樁點陣圖設計10天後，完成基礎底板結構圖紙，供施工現場進行底板施工。
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53 有無樣板間？何時做？54 屬於哪個派出所管轄?55 屬於哪所學校劃分?57 認購程式?58 付款方式如何？有無優惠政策？是什麼？59 按揭在何時辦理?需提交什麼資料?60 是否可做按揭？按揭銀行是哪家？61首付比例是多少？貸款年限多長？62 是否可以提前還貸？有無違約金？63 是否雙供電？分別...