摘要：全面預算管理是企業實行戰略管理的重要內容，對於房地產企業目標管理、績效考核、風險控制、資金管理等方面都有十分重要的作用。本文通過分析目前房地產企業預算管理現狀，分析問題存在的成因，進而提出在房地產企業實施全面預算管理的思路。
關鍵詞：全面預算管理；房地產；戰略；管理
全面預算管理作為將企業成本、資金、銷售等所有關鍵問題融合到乙個體系內的管理方法，正成為企業實行戰略管理的乙個重點領域。近年來，國內一些大型房地產企業集團在全面預算管理的應用上進行了積極探索，並取得了一定的成效。但是，從總體上來看，房地產企業對全面預算管理的認識上，還有著諸多誤區，理解較為片面，實踐上由於缺乏可供參考的經驗，存在著許多實務操作方面的問題，全面預算管理的作用並未得到有效發揮。
有鑑於此，筆者謹就房地產企業集團實施全面預算管理有關問題，談一些個人的認識和思考。
一、 房地產企業實施全面預算管理的必要性和重要性
（一）有助於把握戰略目標管理，實現長期規劃和短期計畫有機統一。
全面預算管理是從全域性高度來貫徹和執行戰略目標與經營計畫，通過實施全面預算管理，房地產企業的戰略規劃與年度預算指標建立了有效的聯絡，實現了企業長遠發展規劃與短期計畫的有機統一。
（二）有助於推進企業績效考核的科學化和制度化。
全面預算管理指標是考核評價企業及其職能部門、員工工作績效的最佳標準。通過預算的考評獎懲體系，評價部門及員工的績效，有利於提高績效考核的客觀性公正性，使企業績效考核依據科學化、規範化、制度化。
（三）有助於提高企業應對風險的能力
房地產行業外部競爭的激烈性和調控政策的不確定性，需要通過全面預算管理提前做好風險評估及準備。通過全面預算管理，設定風險預警點，特別是資金預警點，做好風險防範管理，建立風險應對機制，從而提高企業應對風險的能力。
（四）有助於強化事前事中控制與成本監控。
房地產專案開發周期長，成本、銷售等指標的事前事中控制尤為重要。全面預算管理是乙個以預算為標準的管理控制系統，並涵蓋了經營活動的方方面面，在執行過程中，通過分析和反饋，可以實時掌握預算執行的進度和結果，及時調整和應對，以保證企業經營目標的如期實現。
（五）有助於加強公司內部資訊溝通，使全體成員目標與活動一致。
全面預算管理將企業各方面和各部門的工作納入乙個統
一、有序的預算體系中，使得企業內部目標統
一、步調一致，有利於企業整體長期目標的最終實現。房地產企業需要通過全面預算管理把握全域性，及時了解資訊，為專案決策提供真實、全面、科學的依據。
（六）有助於提公升公司整體績效和管理水平。
對於集團性房地產企業而言，全面預算管理貫穿於集團及下屬子公司經營管理活動的各個環節，是提公升公司整體績效和管理水平的重要方法。通過全面預算管理，實現股東對經營者的有效制約，實現集團公司對下屬公司經營活動的有效計畫、控制、管理。
二、 房地產企業預算管理現狀及其存在的問題
（一）概念混淆，預算管理混同於年度經營計畫
一些房地產企業名義上實行全面預算管理，實質上更多的是編制年度計畫，做為當年度企業安排年度、季度、月度生產經營活動的依據，用年度經營計畫替代全面預算管理，從而造成企業缺乏長遠規劃，預算與企業戰略規劃脫節。
（二） 缺乏配合，預算管理成為財務部門的獨舞
一些房地產企業一提到預算，就認為是財務部門的事，在實際工作中，經常會出現財務部門唱獨角戲，缺乏乙個強力部門進行協調，其他部門能推則推，不予配合，導致預算編製質量達不到要求，起不到效果。同時，由於財務部門專業的限制，對於成本、工程、銷售等資料很難準確審核，預算浮於表面，編制進度緩慢，資料粗糙。
（三） 生搬硬套，預算管理浮於表面，無法與行業特點有機結合
由於房地產特有的業務屬性和行業特徵，通用型預算管理系統往往很難有效和房地產行業深度結合，更無法觸及房企動態成本、銷售總額以及各項費用的針對性管控，由於預算沒有對業務的關聯和融合，從而預算管理被員工在實際執行中捨棄一邊，預算管理無法落地。
（四） 主觀臆斷，預算目標嚴重脫離實際
全面預算是在企業戰略的指引下，企業年度預算目標是依據企業戰略而制訂的。有的房地產企業盲目追求「高、快、強」，制訂的預算目標過高，制定缺乏科學性，多以領導的意圖為指引，造成指標過高或過低，脫離實際。從而造成預算目標無法實現，無法達到編制全面預算的真正目的。
（五） 聯動不足，過分強調個別指標
有的房地產企業在設定預算指標時側重於銷售指標和現金流量、費用指標，不重視成本、產值等指標，盲目追求銷售量，造成銷售定價與成本脫節。由於房地產行業政策變化快，銷售形勢變化造成銷售指標與年初計畫有較大差異時，卻沒有及時調整其他指標，從而給經營帶來較大風險或失去發展機會。
（六） 忽視分析，預算指標調整隨意
當內外部環境向著劣勢方向變化、影響預算的執行時，很多房地產企業在年中會調整預算指標，很多公司調整的思路是確保調整後本年度指標能完成，卻忽視了對未完成預算原因的分析。在預算調整時採取一刀切，沒有深入分析是否在執行預算中存在問題。調整後，從表面上來看，年度預算目標都完成了，但是卻失去了實施預算管理的真正目的。
（七） 獎懲乏力，考核與預算管理脫節。
考核是實現預算指標的激勵方法，有的房地產企業設定考核目標不合理，有的企業僅以銷售指標作為考核目標，造成經營者盲目追求銷售量，甚至虧本也賣；有的企業設定的考核目標與預算管理脫節，造成考核與預算兩張皮，各做各的，預算管理難以深入開展。
三、 在房地產企業中實施全面預算管理的思路
（一） 以企業發展戰略為導向
戰略目標是全面預算管理的終極目標，全面預算管理必須圍繞著戰略規劃，在戰略規劃的指引下，建立全面預算管理的指標體系。房地產企業實施全面預算管理，首先要明確本企業的發展定位，樹立戰略目標與戰略規劃，並以此為導向制定全面預算管理的方案，建立全面預算管理指標體系，並採取措施落實具體的工作目標。
（二） 以健全的全面預算管理組織體系為保障
全面預算管理組織體系是實現全面預算管理的保障，建議設定專門機構，如運營中心，負責全面預算管理的組織實施。運營中心作為企業運營的心臟，負責組織各業務部門制訂預算目標。運營中心日常對預算的執行過程與結果進行計量、控制、調整、核算、分析、報告，並以預算為標準，對其執行結果進行考評、獎懲。
運營中心經理由集團副總裁擔任，接受集團總經理的直接領導，以保證運營中心的權威性。運營中心須配備財務、工程、市場等專業人才，對各部門提供的預算執行資料進行分析彙總，將準確的預算執行資訊及時傳遞給管理層。運營中心作為全面預算管理的中心，對於預算執行中存在的問題有權進行檢查糾正，關注各指標變化的聯動影響，根據需要提出調整預算指標的意見。
（三） 以符合房地產企業業務特點的編制方法為手段
房地產企業要進行高效預算管理，就要高度聚焦房地產具體業務，要建立起符合房地產行業特點的預算指標，如銷售額、房款**率、利潤額、工程節點、工程產值、目標成本、銷售費用率、管理費用率、經營活動現金淨流量、籌資活動現金淨流量、投資活動現金淨流量等。同時，還要建立起符合房地產企業業務特點的編制方法，特別要關注以下幾點：（1）必須以現金預算為中心。
只有保持資金流動的均衡性，並通過資金流動有效控制企業的經營活動和財務活動，才能防止企業發生資金支付危機，從而保證企業獲取最大利益。房地產企業的全面預算管理必須採取以現金預算為中心的預算管理模式。（2）以經濟增加值最大化為目標。
房地產行業是資金密集的行業，資金成本高，在計算利潤時一定要考慮資金的時間價值。在設定預算目標時，不能僅設定利潤指標，還需重視經濟增加值指標，以反映為股東所創造的超出資金成本的價值。（3）以目標成本為基礎。
成本控制對於房地產行業全面預算的實現至關重要。房地產行業的專案開發期一般為2-3年，在拿地階段就應該設定初步的目標成本指標，在設計擴初階段調整為可作為控制目標的專案目標成本。全面預算管理中的成本指標應在專案目標成本的基礎上，分解至各年，以確定當年度的成本控制目標，同時，其他指標如銷售單價等都應以目標成本為基礎，當目標成本指標發生變化時，如材料人工**、設計變更等，需及時分析對其他指標的影響，確定是否需對其他指標進行調整，從而確定目標利潤的實現。
（4）以營銷措施為手段。銷售政策的制定須考慮成本的影響，資金的情況，為確定全面預算的實現，營銷措施可作為調節手段，在市場形勢較好，資金寬裕時，可考慮採取高定價慢銷的政策，反之，可考慮採取低價快銷的政策。（5）以滾動預算為主要編制方法。
房地產專案開發周期一般需2-3年，各年度指標關聯性較大。故應考慮以滾動預算為主要編制方法，以三年為乙個編制週期，每年末根據當年度預算完成情況，對以後三年的預算進行調整。同時，確定未來三年的發展專案，以保持企業的長期穩定發展。
（四） 以規範化的預算調整為補充
房地產行業受政策、市場的影響較大，特別是近年來，一次又一次的巨集觀調控對房地產企業經營產生了越來越大的影響。在形勢好時，如不及時調整預算指標，會錯失發展良機。而在形勢不好時，如不及時調整預算目標，則可能會使企業陷入困境。
所以說，全面預算管理目標要根據形勢的變遷而發生變更。但是，這種預算調整必須納入到規範化的軌道。什麼情況下調整？
如何調整？誰來調整？這些問題，在制定全面預算管理目標時，都要進行事先設定。
比如要設定預算調整的條件，根據外部環境對指標的影響程度，設定風險控制點，當某一預算指標發生變化超出風險標準，預算就要做出調整。這樣既避免了調整的隨意性，也克服了預算一成不變的呆板性。
（五） 以考核獎懲為激勵
考核獎懲措施是實現全面預算目標的保證。由於房地產行業開發周期長，可考慮採取年度預考核，專案開發結束後再進行調整的考核體系。在設定考核目標時，考核指標要能促進企業長遠發展，避免短期行為。
可考慮以專案經濟增加值為主要考核目標，再輔以發展指標。
《房地產行業全面預算管理》課程大綱
企業全面預算管理的重要性已不言而喻，它已經成為企業管理不可或缺的手段，從當前全面預算管理的成功實踐看,全面預算不僅僅是乙個由預算規劃 編制 執行 控制所組成的管理過程，更是乙個將企業績效管理和企業戰略執行力有效結合的系統管理工具。隨著國家巨集觀調控的加強，各大城市的房地產交易量和房價開始下降，而企業...
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