目錄：第一篇前言01~02
第二篇買地的過程02~05
第三篇開發專案的審批過程05~07
第四篇動遷過程07~11
第五篇設計過程12~19
第六篇策劃、資本運作和銷售過程………………………19~21
第七篇合同談判和招標過程21~24
第八篇工程建設過程24~33
第九篇成本控制過程
第十篇商品地產操作的簡要介紹
第十一篇工程驗收、交接和備案過程………………………
第十二篇工程管理人員要求具備的基本素質………………
地產公司**全過程
第一篇前言
地產公司**全過程比較複雜，執行時間長，操作過程多，要求從業人員業務能力強。
房地產行業是通過投資房屋建設，再通過銷售或出租來獲取利潤的行業。行業的特點是：專業性強，涉及專業多，投資額大，周期長、風險大、生產過程複雜，需要各專業大協作，並且受國家政策影響性強。
地產行業涉及專業類別多，專業性強，一般情況從事人員就業地產多年都沒有機會跨崗位工作。對地產公司的其他崗位工作內容不了解，更不容易知道地產是如何**的。
地產行業是中國的支柱產業，也是我們所學的專業，更是各行業中個人收入高的行業，最好的方法就是通過再學習把自己培養成為具有很強的綜合能力的人才，成為公司離不開的員工。
正規地產公司的主要業務科室組成，一般的地產公司會根據業務的需要，成立工程部、預算部、開發部、銷售部和財務部這五大業務科室。
成名的地產公司一般在幾個方向的能力都很強，即融資能力、社會網路、工程管理、策劃銷售和成本控制五個方面。另外品牌和社會信譽度也要好。
第二篇買地的過程
開發公司獲取利益的第一步就是得到土地的開發權，一塊待開發的土地不能再生，不能複製。土地的好壞將基本決定開發專案的成敗，成本和利益的大小。所以確定購買土地是非常重要的事情。
李嘉誠先生說過「地段、地段、還是地段。」地段是決定地產價值的第一要素，地段的好壞意味著生活的便利和房產的價值。
一、評價一塊地好壞的方法
如果員工有機會參與選地的工作，我們要從投資成本大小，方便銷售和易於建設等幾個方面分析土地的好與壞。可以從下邊幾個方面分析：
1、道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行為原則。
2、周邊1公里範圍內是否有好的中小學校，較大的商場和醫院，以方便生活。
3、周圍的城市配套設施是否齊全夠用。（煤氣、給水、下水、電力、熱力、通訊等）因該項內容對工程造價、工程實施難易以及無法完善的配套對銷售的影響。
4、朝向城市中心方向是否有大型橋梁、鐵路、河流的間隔。如有影響程度多大。
5、地塊的形狀是否有利與規劃。方型地比較好，南北要有深度，400公尺以上好，東西要有寬度，不小於260公尺為好。
6、地塊周邊道路最好正南北方向為宜，有夾角不易超過15度。
7、地塊內是否有回填深度深的坑。如原河道，取砂坑、磚廠取土坑或垃圾坑，該項要做地基土特殊處理，增加投資。購地前要看地形土。
8、小區要保證有一面鄰城市重要道路網，要能規劃自己小區的門面。
9、要看該地塊規劃部門給出的控規中的容積率，計算出投資成本分析表，計算利潤額。
10、檢視地塊南側是否已有高層遮擋，北側是否有可利用城市空地。
11、地上和地下是否有城市管網、電網需要動遷增加投資。
12、周邊是否有影響環境的工廠和大型鍋爐房等。
二、開發商找地的渠道
1、開發商找地的途徑：
（1）通過朋友介紹資訊；（2）通過土地儲備交易中心公告。
2、待開發土地的特點有三種：
（1）舊城住宅或商業區改造。這種土地一般由市、區或街道等**行政部門組織，通過土地交易中心掛牌公告。動遷工作可以由**也可由開發公司來完成；
（2）通過企業搬遷改造。這種土地需與企業談判搬遷補償意向後，去土地交易中心掛牌公告——鐵西區的土地屬於這種；
（3）城市發展需要占用農村用地。這種土地需與村或鄉談判補償意向後，去土地交易中心掛牌公告，同時還需辦理土地使用性質變更手續，國家對此項控制嚴格。
三、土地交易的過程
1、與原土地使用者談定動遷補償意向書或對動遷區域進行動遷費用調查統計，做好開發投資成本測算；
2、在土地交易中心掛牌。開發商先簽《履約保證書》，並交納履約保證金，交易過程是多家開發商共同參與舉牌拍賣競價得到的，並簽定《掛牌交易成交確認書》。
3、開發商在買土地前，要做根據該地塊的規劃條件做專案可行性研究報告書，做好經濟投資分析。
如：一塊占地10萬m2的土地，土地出讓金為8,000萬元，動遷補償12,000萬元，建築容積率為1.5，測算投資成本？
表2.1 投資成本分析表
如果周遍地區商品房單價在3,300~3,500元/ m2左右，開發商就可以操作這塊地了。
在各大中型城市的土地儲備中心，對城市每個地塊都有土地出讓金費用的**大表，象字典一樣，可以查出任何地塊的出讓金的參考**。
一般地塊出讓時，開發商用規劃部門給出的規劃條件測算成本單價，開發商測算出的結果零利潤或負利潤。故導致大部分開發商在實際**時去想其它辦法或做一些違規行為。
商業地產策劃流程實操
前期 專案顧問 一 市場調研 1.區域狀況調研 1.1區域商業狀況調研 1.2經競爭狀況調研 1.3市民消費偏好調研 媒介偏好 消費習慣 消費承受力等 1.4區域經濟狀況評估 1.5消費者品牌認同調研 2.目標購買者調研 2.1消費群體細分，消費動機 2.2專案問題及機會調研 2.3購買能力調研 3...
做先後流程
開工時做 質量責任表1 7 8 9 13 驗收表1 監理表1 2 3 5 渝建竣2 4 強制性條文 跟軍實際情況做 澆築砼前後 每次澆築時做 鋼筋加工 鋼筋連線 鋼筋安裝 模板安裝 砼原材料及配合比 砼施工 7到12天之後 模板拆除 砼外觀質量 砼現澆結構 渝建竣35 主體 每層做 砌體 每層做 磚...
2019商業地產全程策劃實操
第一階段 市場調研階段 商業專案市場調研報告 一 市經濟環境的分析和生活結構研究 總人口及區域人口結構 職業構成 家庭戶數構成 收入水平 消費水平等 gdp發展狀況及產業結構情況 消費品零售總額 商業增加值 城鄉居民的人均可支配收入 城鄉居民儲蓄存款餘額 二 區域結構調查與城市發展規劃調查 公共設施...