某玻璃廠專案
可行性研究報告 目錄
第一章專案決策背景
1. 內部因素
2. 外部因素
第二章專案概述
1. 專案區位及用地
2.專案宗地現狀
3.專案周邊的社群配套
4.專案周邊環境
5.專案市政配套分析
6.土地**
第三章專案法律及政策性風險分析
1.專案用地取得土地使用權法律手續分析
2.專案合作方式及風險評估
3.總體評價
第四章市場研究
1. 區域市場成長狀況
2. 區域市場**產品特徵
3. 整體市場對本案影響因素
4. 目標客戶、產品及**定位
第五章規劃設計要點
1. 初步規劃設計思路
2. 規劃設計的可行性分析
第六章專案開發計畫
1. 開發機遇
2. 開發周期安排
3. 銷售週期安排
第七章投資收益分析
1. 成本**
2. 稅務分析
3. 經濟效益分析
4. 專案資金**
第八章可行性結論
1. 專案優勢
2. 專案劣勢
3. 結論及建議
第一章專案決策背景
一.內部因素
1.某某公司專案布局
萬科自92年進入某某市場以來,先後開發了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等專案,其中城市花園、萬科中心大廈位於城市北部的河北區,總面積約17萬平方公尺,萬科新城位於城市北部的北辰區,面積約60萬平方公尺。世貿廣場、都市花園雖然位於城市中心地帶,但規模較小。由此可看出,某某萬科的主要專案集中在城市的北部。
反觀某某的總體規劃和城市發展方向,城市中心區向南部方向發展,由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發便可看出;城市工業向東發展,重點開發建設海河下游工業區和濱海地區,目前沿津塘路兩側,新建的小區和工業區已將中心市區和塘沽區緊緊的聯在一起。由此看出,萬科的物業分布與某某的總體規劃和城市發展方向不盡相符。
萬科自92年進入某某市場以來,發展迅速,市場迅速擴大,在操作理念和手法上,均勝人一籌,被公認為某某的地產先鋒,在某某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產品應屬於整個某某市,而不是某個區域。所以萬科有能力,也應該去開發某某的其他市場,讓萬科物業深入某某每個角落。
結合某某的總體規劃和城市發展方向,我們應在某某的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點專案有:北部地區鐵東路住宅專案,東部地區張貴莊路住宅專案、東部地區某某鋼廠住宅專案,南部地區某某玻璃廠住宅專案,其中玻璃廠專案是各方面條件都比較成熟的專案,該專案正好填補了萬科在城市南部無專案的空白。
2.某某萬科公司經營現狀:
目前某某公司在手有兩個專案,萬科花園新城(含原有新城專案和紅旗農場專案)、東麗湖專案,其中新城專案為在建銷售的專案,東麗湖專案目前處於前期工作階段。新城專案自98年開盤以來熱銷某某市,成為某某公司的主要利潤支柱,但到2023年後新城專案基本開發完畢,主要為資金回籠,東麗湖專案規模大,是公司長遠發展專案,由於區位和產品原因,也不是一短期熱銷房產,不宜作為公司近兩年的利潤支柱,是乙個追求穩定開發有節奏銷售為目的的專案。根據集團總部經營計畫要求,某某公司必須再上新專案,要達到每年有3-5個在開發專案,保證某某公司經營利潤指標和萬科產品在某某的市場影響力。
在目前市場呼喚萬科的大好形勢下,某某萬科應充分利用萬科某某地產先鋒的社會地位和市場影響力,抓住機遇,多上新專案,擴大市場占有率,讓萬科品牌深入到每個某某人心中。
玻璃廠專案區位好,規模適當,發展前景樂觀,可作為公司主要利潤**,可以作為重點發展的專案。同時我司擬在該地塊建設住宅區,消除汙染源,徹底改善周邊居民的生活環境質量,為某某城市建設做出貢獻。
某某公司現狀專案及在談專案分布:
在開發專案:
已完成專案:
在談專案:
二.外部因素
該專案具有良好的外部環境,其坐落位置處於某某市區的南部, 行政區劃為河西區,該專案所在區域有如下特點和優勢:
①根據某某市總體規劃,西南部地區大部分用地規劃為教育科研、居住及行政辦公用地。
②某某市主導風向為西南風,西南部區域正處於某某市的上風口,遠離工業區,空氣新
鮮,自然條件優越,被公認為居住的上佳區域。
③經濟發展狀況來看,該專案所在的河西區是某某市經濟最發達、最富裕的城區之一,該區的房地產起點一直很高,集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高
於除和平區以外的其他各區。
④規劃在河西區某某賓館地區(友誼路兩側)建設新的市級行政中心,現有市級行政
中心南遷,南部土地公升值潛力大。
⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業中心,這裡有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大
型超市等全國聞名的商業設施。
⑥專案距離規劃的東南半環黑牛城道段不足3公里,東南半環是某某市中心市區規劃路
網中的兩個半環之一,是某某市規劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分,東南
半環的修建對該項目的業主出行將會帶來很大的方便。
⑦專案西北側為梅江居住區,是由市**統一組織建設的大型安居居住區,占地面積192
公頃,將建設成為以水景和生態環保為主題的高檔居住區,大大改善了該區域居住環
境,使得該區域住宅市場檔次和品位急劇上公升。
所有以上各種因素,為萬科在此地塊建設乙個高檔居住社群提供乙個良好外部環境。
第二章專案概述
一.宗地區位及用地
1.專案區位
該宗地位於某某市區南部,北側緊臨正在建設中的梅江居住區,行政區劃屬於河西區,距離中環線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環線約 3公里,距離南樓市級商業中心約6公里,距離規劃友誼路市級行政中心約5公里。
專案區位圖
2.專案用地
該專案宗地為國有土地,毛地面積約525畝,目前為某某市玻璃廠廠區用地。該宗地擬規劃為居住用地,規劃用地內均為玻璃廠廠區用地,土地權屬明確。按照市規劃院編制的控規要求,用地分析見下表:
3.專案地塊內各種用地**控制性規劃指標:
二.宗地現狀
1.四至範圍:
東至解放南路,南至規劃路,西至衛津河,北至規劃路
2.地勢狀況
專案用地主要為某某玻璃廠的廠區,地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。
3.地上物現狀
地上物主要為玻璃廠的生產廠房和辦公區,另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區內綠化樹木較多(為工廠自己種植,在園林局未登記,可根據規劃要求進行拆除或保留)。
4.空中線路、地下管線、人防、構築物等情況(有無變電站、換熱站等設施?)
(1)專案用地內地下管線較多,但均為玻璃廠自用管線,沒有橫穿廠區市政的管線。
(2)專案用地內沒有需要保留的文物等設施。
(3)專案用地內的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線,可根據規劃要求拆除。
(4)專案用地西側有乙個40平方公尺的人防設施,處於規劃的衛津河綠化帶內,對項
目建設無影響。
(5)專案用地內有玻璃廠自己打的2口熱水井(在地熱辦有登記),出水溫度50℃左
右,可根據規劃予以保留,可為專案提供一部分熱水。
5.地質情況
場地原為農田,廠區已有50年歷史,無不良工程地質條件。
廠內植被玻璃廠正門
衛津河和南部水面**?
三.專案周邊的社群配套
1.周邊3000公尺範圍內的社群配套
總的來說,玻璃廠周邊原為工廠區,基本社群配套比較少,不足以為專案提供服務,該專案在規劃實施時應考慮布置相應數量的生活配套設施。
2.宗地周邊3000公尺外可輻射到的主要公共設施如下(主要指南樓商業片區和友誼路沿線):
綜合分析,從該專案沿主幹路網乘車20分鐘內可方便到達以下二個中心,一是南樓市級商業中心,二是規劃的友誼路市級行政中心,這些中心的設施能輻射為該專案服務。
專案可行性研究報告
廣西來賓銀海鋁業有限責任公司 guangxi laibin yinhai aluminum co.ltd 2011年工業企業能源管理中心建設示範專案可行性研究報告 專案 鑲嵌式異型陰極及配套異型陽極技術 單位 廣西來賓銀海鋁業有限責任公司 時間 2010 年11月 目錄一 總論 3 1 專案名稱 3...
專案可行性研究報告
公司名稱 編制人員 目錄調查人員宣告 4 鄭重宣告 4 第一部分 專案總論 5 1.1專案背景 5 1.2專案概況 5 1.2.1專案名稱 5 1.2.2專案建設單位概況 5 1.2.3專案地塊位置及周邊現狀 5 1.2.4專案規劃控制要點 6 1.2.5專案發展概況 6 1.3可行性研究報告編制依...
專案可行性研究報告
一 總論 1 專案名稱 新型花式麵包的生產可行性研究 2 專案背景 1.2.1福建盼盼食品公司與中國食品協會聯合舉辦了2012屆創意烘焙食品大賽,恰好今年四川大學輕紡與食品學院也參加了,我們隊也報名了,先階段正在做市場分析等等工作。1.2.2麵包是一種一麵粉為主經過發酵烘烤而成的食品。從西方傳入,而...