一、鳳鳴花園專案開盤前整合營銷總體思路
1、階段性廣告策略：鳳鳴花園專案在紮實做好產品規劃，加快工程進度的同時，在開盤前應作持續不斷的**宣傳。基於「鳳鳴花園」 專案的現實情況即工程進度、營銷進度，本階段為銷售準備期，營銷推廣工作主要圍繞專案開盤前的蓄水展開，以硬廣告（戶外、dm等）、公關活動等**手段為主，在開盤前加大**廣告投放力度，讓市場的目光聚焦、關注，並逐步建立專案品牌形象和達到較高的預約率。
2、廣告投放目標：前期以開盤前預熱為主，提高專案知名度，並讓目標客戶產生期盼的潛導心理，並進而讓目標客戶認識到「鳳鳴花園」 專案的品牌價值，吸引他們到工地現場參觀，或**、現場垂詢樓盤資訊；在臨近開盤前四周，重點突擊，塑造品牌形象，創造高預約率。
3、廣告企劃原則：精準掌握產品定位，明確了解產品特質，同時說明「鳳鳴花園」 專案總體優勢，包括獨特優越的自然環境、享有的區位優勢找到產品的獨特利益點，以及貼近新農村建設的政策優勢，根據現在的市場反應，選擇最貼切的廣告策略。
4、廣告策略：
（1）差異化定位戰略：基於新農村建設樣板社群的獨特賣點和本專案工程進度情況，以中檔價位及專案規模和環境等優勢，進行市場細分，實施差異化競爭策略，細分客源。
（2）借勢策略：在閬中市小城鎮建設實施過程中，迅速營銷骨架骨架。在營銷過程中，我們充分借助小城鎮建設將帶動區域房產經濟飛速發展，宣傳專案的區位優勢及發展前景、增值潛力。
借助公升鍾湖景區、天宮院景區、蘭渝鐵路閬中火車站等已有的宣傳攻勢，將潛在客戶吸引到鳳鳴花園。
（3）重點突破策略：首先以打生態宜居品牌為主，以此作為突破點帶動整個樓盤的銷售，反覆強調地塊的區位、環境優勢及綜合優勢，以此作為重點突破。
（4）全面攻擊策略：待專案品牌認知達到一定程度後，以區位、環境、經濟性、產品規劃、物業管理等優勢作全面出擊。
（5）**性策略（sp、pr活動）：以新穎、有效的公關活動作進一步**。對市場銷售有阻力的戶型採取一定的優惠措施提高市場吸引力。
二、營銷推廣階段劃分
開盤前鳳鳴花園專案的整合營銷工作分三個階段分期進行。目標是在前期營銷推廣工作的基礎上，吸引目標消費群體對於鳳鳴花園的關注並初步提高目標消費群體對於本專案整體形象和基本開發理念的認同程度。
圍繞這一工作目標，本階段將營銷推廣的工作重點放在樓盤包裝、營銷公關、活動**、**的廣告宣傳方面。通過一系列高密度的廣告以宣傳專案整體形象和主要賣點引起市場的關注，為下一步開盤推廣工作作好鋪墊。
通過充分的市場調研及對入市時機的選擇，結合本專案的實際，現將一期推廣
階段劃分如下：
三、整合營銷策略
【前期營銷工作重點】
第一、主要作好專案現場的基礎形象包裝。
第二、各方面工作安排準備到位，開始接受客戶的諮詢。
第三、利用銷售漸入正規期間資訊流、客源比較集中的優勢加強廣告宣傳投放。
第四、逐漸擴大專案的宣傳渠道，完善專案戶外廣告與導示系統廣告。
第五、盡最大可能，把握每一位蒞臨銷售現場諮詢的客戶，通過銷售現場對客戶的細緻講解以及銷售氛圍對客戶的感染，蓄積大量準客戶。
第六、加強專案的推廣力度，配合**的宣傳，提公升專案的形象與公眾認知度。
第七、戶外廣告結合dm單直投，增強社會影響力和吸引消費者對鳳鳴花園專案的注意。
第八、前期諮詢期有一定蓄水量，再通過本期廣告推廣的力度加大，爭取為「開盤期」的銷售實現比例為5：1左右的預定客戶。
【銷售現場的準備工作】
1、認真做好日常諮詢接待準備及區域和專案熟悉工作，為正式諮詢做好準備。
2、加強對來訪客戶的情況梳理，有計畫、有安排的分析意向性客戶，做好客戶維繫。
3、對鳳鳴花園專案銷售說辭的修改及完善；
4、加強銷售現場管理工作：包括專案現場銷售環境、銷售道具的管理和現場工作人員工作狀態的管理（包括禮儀、接聽**過程等）。
【現場包裝】
1、加強和完善專案區域內專案的形象展示系統
a、導示系統（包括主幹道和售樓處位置）b、戶外廣告
2、銷售資料的準備
a、dm資料、立面效果圖 b、沙盤
c、單體模型明確詳盡的說明標牌； 逼真的生活氣息
4、售樓部的包裝
a、 營銷氣氛塑造：展板、模型、銷控表
b、 服務氛圍營造：微笑服務、專業服務、禮品贈送
【**政策】
1、 付款方式優惠
（1）購房者實行一次性付款方式可享受每平50元優惠。
（2）購房者實行分期付款方式可享受每平20元優惠。付款方式按照5；3；2的比例支付。
2、首批**（含商鋪）購房優惠政策
（1）前期拿出24套**（含商鋪）試水，收集市場資訊，彙總客戶反饋情況。
（2）購買首批10套**的客戶可享受每套八千元禮金券的購房優惠。購買第二批**（即第11套至第20套）的客戶可享受每套五千元禮金券的購房優惠。購買第三批**（即第21套至第24套）的客戶可享受每套三千元禮金券的購房優惠。
3、老客戶帶新客戶優惠政策
（1）新客戶享受500元的購房優惠；
（2）老客戶享受500元的現金優惠。
3、組**房優惠
凡以組團方式集中購房的，必須首先確定該組團的發起人，組團內購房人須由親戚、朋友、同事或其他相互熟悉的人員組成，零散購房人不能隨意插入。組團以一套住房（已購房的不得加入）為基本單位，最低基數為3戶（或套），10戶為乙個組團的最高限值，超過10戶則須重新組團。組團根據每組戶數多少在享受常規優惠政策的基礎上分別享受以下優惠政策（不累加）。
（1）組團戶數在3-5戶之間（含3戶，含5戶）另給予2000的優惠；
（2）組團戶數在6-10戶之間（含6戶，含10戶）另給予4000的優惠。
備註：符合條件的購房者可同時享受以上優惠政策。
以上購房優惠政策的執行，均已簽訂購房協議並在3日內繳納相應房款後予以充抵兌現。
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