1、精裝修發展趨勢
隨著「節能、低碳、綠色、環保」開發理念不斷倡導並應用於房地產開發，精裝房逐步發展成房企實現產品公升級、贏得市場的重要途徑，並將在未來成為樓市的主流住宅趨勢。然而，精裝修住宅在提公升專案品質、吸引高品質客戶、產生新利潤點等方面顯示其優勢同時，也因其環節複雜、操作難度大、管理成本成倍擴大等弊端，而給大多開發商帶來極大考驗。近幾年，因關鍵環節管理不善，導致客戶對包括萬科、星河灣、招商地產等知名品牌房企在內的旗下精裝修樓盤專案的投訴可謂層出不窮。
因此，精裝修房的管理，特別是工程質量管理不容忽視。本文結合精裝房管理常見的問題，對如何做好精裝修工程管理，提出了一些關鍵環節的管理解決辦法。
二、精裝修工程管理的影響因素
客戶對精裝修的關注點主要在施工質量、用材及品牌、設計風格及水準上，而前兩者則是客戶對「精裝修」房的主要投訴焦點。施工質量問題引起的糾紛約佔50%—60% 左右，原因是目前精裝修房缺乏具體的技術標準，驗收標準執行的仍是建築的規範。其中參照的一些老規範，檢測方法還在實行「目測」、「手摸」等，而不是乙個量化的標準。
行業內一般用「客戶滿意度」作為裝修房的總體評價指標，其中「工程質量「是構成客戶滿意度的重要方面。對此，可用三個指標簡潔有效地反映工程質量：
● 入夥日一次收樓率≧ a% ；
● 入夥日戶均投訴≦ b 條；
● 入夥後4 個月內戶均投訴≦ c 條。
而影響裝修房工程管理的因素主要分為外部合作資源因素和內部管理因素：
1、外部合作資源因素主要包括土建總包與精裝總包的質量意識不強、經驗不足，監理單位無精裝監理經驗、監管不到位，以及材料供方配合意識差等因素。
2、內部管理因素則是決定性的影響因素：從公司管理層面，包括未建立精裝修管理標準流程體系，未明確相關工作內容及成果標準，從工程管理層面，一般為未建立精裝修工程管理體系。
本文將重點講述精裝修工程管理體系中的幾個關鍵環節。
三、精裝修工程管理體系
精裝修工程管理體系，按實施階段可分：前期準備階段、工作面移交階段、批量施工階段、驗收交付階段。精裝修產品對專業化程度要求更高，這對整個精裝修工程管理提出更高要求，要做好精裝修工程管理，應重點把握四個關鍵環節。
四、精裝修工程管理的關鍵環節
（一）前期準備階段
1、精裝修工程管理策劃
精裝修工程管理策劃是在《工程管理策劃書》的基礎上將「精裝修」單獨分項策劃，以幫助專案工程管理人員在精裝修工程開工前理順管理思路，對精裝修工程管理過程中可能出現的難點及風險進行分析與預控，使專案的精裝修工程管理更具有科學性與前瞻性。
策劃書的內容應結合實際情況與外部資源現狀分析，構建專案精裝修工程管理的思路和控制重點，確定過程控制措施和管理制度等。其主要內容包括施工計畫的管理、施工單位與監理單位的培訓交底、施工交接面移交管理、對精裝總包的管理、對監理單位的管理、對材料的管理、竣工移交管理、維修管理等。
2、精裝修工程工期管理
精裝修工程的工期編制方法：首先根據專案戶型、裝修情況等編制一戶完成裝修的標準工期，然後再根據公司整體計畫要求劃分流水層段，其最後一流水段應在專案整體完成計畫的前乙個月左右完成，最後根據流水段的劃分計算出專案的人力投入。
一般專案精裝修總工期約為6 個月，其中大面積施工的合理工期為3 個月；甲方應按3 個月工期要求施工單位排出施工總進度計畫並對其進行審核。
3、精裝修樣板引路
實行精裝修樣板引路制度，可鍛鍊隊伍、確立交房標準、進一步調整施工圖，並能為成本測算提供依據。精裝修樣板房通常可分為設計研究樣板、銷售展示樣板、施工管理樣板3 類。
其中，施工管理樣板房一般根據工程進展在標準層內設立，根據階段的不同又可分為三類：
● 工作面移交樣板：為明確土建總包與精裝總包之間工作交接驗收標準而製作的樣板或樣板房；
● 溼作業樣板：為明確溼作業完成至可以開展部品安裝的標準樣板房；
● 完工交付樣板：按照最終交付給業主的交樓標準施工的精裝修樣板房。
4、精裝修工程進場交底
做好精裝修工程進場交底，可以降低精裝修工程參建各方的溝通成本，使各參建方就精裝修工程管理目標、質量標準、管理方法及措施等達成一致。在精裝修工程管理策劃中應明確各項交底的具體時間與程式、交底物件及參加人。
其內容一般包括：合同交底、圖紙交底、工序流程交底、質量控制交底、工程進度交底、成品保護交底、安全文明交底、供方評估交底、管理制度交底等內容。
（二）場地移交階段
1. 明確精裝總包與土建單位之間施工介面劃分毛坯房移交過程較複雜，交接內容多，對後期裝修施工的進度和質量影響極大，必須非常重視。只有在合約中明確精裝總包與土建單位之間施工介面的劃分，才能避免後期因責任不清，導致簽證過多、返工影響進度的現象發生。
施工介面的劃分主要包含以下幾部分：
● 外立面：外牆面、門窗、外牆排水、陽台、屋面、
露台、進戶門；
● 內裝飾：牆面、頂棚、樓梯、房廳、衛生間、廚房；
● 裝置安裝：給排水、安防、電視、**；
● 公用部位：消防樓梯間、電梯前室、電梯轎廂、
大堂、大堂門、單元門。
施工介面示例：
特別要注意的是施工介面劃分的移交狀態與毛坯房驗收移交有區別，要考慮後續施工的因素，如頂棚最好用水泥膩子刮平，不用抹灰；地面不要找平，保持結構混凝土面即可。同時還應結合各地方的傳統做法與當地工藝標準。
2．精裝修工作面移交的主要工作
毛坯與精裝工作面的移交管理目的是規範裝修工程中精裝總包接收工作面的工作程式，確保工作面的質量標準滿足精裝施工，提高裝修工程質量。主要工作有三步：
一)、明確移交標準：毛坯移交精裝分為土建與安裝兩部分。
土建部分以結構、防水、門窗三部分為主。結構部分的重點是對各房間的牆面平整度、牆面垂直度、天花平整度、地面平整度、房間方正度、門窗洞口方正度、大小頭等進行實測實量驗收。若要做到材料加工工廠化，則必須嚴格控制各房間的尺寸差異，實測實量的分值需達到90 分以上。
安裝部分主要為給排水、電氣裝置兩部分，以現場測試為主，例如給排水管的安裝定位、給水管水壓流量試驗、排水管的滿水通球試驗、強弱電的安裝定位、絕緣測試、通電檢測等。對於採暖地區，則應有採暖安裝專案，如採暖管道及暖氣片試壓，散熱器安裝定位等。
二)、制定移交計畫：土建總包應參考精裝修標段劃分情況牽頭編制工作面移交計畫，其中應包括移交次數、每次移交量及移交時間，在有多家裝修承包商施工時，盡量使每家承包商均有工作面。
三)、明確各方責任：土建總包有組織各分包進行移交的義務，毛坯房的移交必須逐套進行並做好相關記錄，並由土建總包、精裝總包、監理單位及建設單位共同簽字確認。
此外，毛坯房移交管理還應注意土建總包整改不及時的處理方式及移交完後再出現問題的處理原則。
（三）批量施工階段的精裝修工序管理
精裝修工程的特點是施工工序多、交叉作業多，合理的工序安排可以更好的控制進度、控制質量，並能避免無效成本。其核心內容在於標準工序的安排與穿插及關鍵節點的質量控制。
工序的合理安排有兩個控制原則：一是堅決杜絕多工種在同一作業面交叉施工；二是對於成品保護難度較大的材料，應安排在大部分裝飾工作量完成後進行安裝。例如竣工驗收、移交物業和地板安裝三項作業工序排序，合理的工序安排為：
先竣工驗收再地板安裝最後移交物業。因竣工驗收人員較多會對地板造成不小的破壞，可以對除地板外的工程先進行一次統一驗收，最後再對地板進行專項驗收後移交物業。
工序的合理穿插，需結合區段劃分，對各流水段間的施工工序進行穿插作業排布。它是《精裝修施工組織設計》中的一項重要內容，需重點審核。
關鍵工序節點的選擇從客戶關注點為角度，主要有兩方面：一是影響客戶生活的功能質量，如滲漏、安裝、尺寸、門窗等；二是嚴重影響客戶感受的觀感質量，如塗飾、地板、地磚、牆磚、家具。其控制方法分為三步：
首先，通過樣板間施工總結；其次，分房間部位逐條配**講解，做好詳細的交底培訓；最後，按照確定專案逐項檢查。
（四）驗收交付階段的精裝修質量驗收
精裝修質量驗收應每套分戶驗收，並形成每戶質量檔案，其內容包括以下四部分：
⑴、材料裝置驗收：材料的規格、樣式、數量、質量物理資料指標檢測、汙染物檢測、裝置使用說明書與保修卡等；應區分甲供、乙供、甲指乙供等**模式的驗收程式；
⑵、裝修基面驗收：此部分內容為土建與精裝工作面交接時完成；
⑶、裝修過程驗收：成品保護、工序驗收、安裝尺寸、及單項裝修工程；
⑷、竣工交付驗收：分觀感項、功能項、公共部位三部分。
每戶質量檔案各項內容建立應同步於現場工程進展情況，不能拖後填寫，更不能集中一次填寫，同時監理的各項驗收**也是每戶質量檔案的組成部分。
五、精裝修工程管理展望
精裝修工程管理隨著中國房地產市場的發展而發展，從簡單的毛坯+ 廚衛裝修到毛坯+ 全裝修，再到一體化精裝修，也不過二十幾年時間。整個市場由於急速擴張，發展迅猛，無論是**機構、房地產開發企業、設計施工單位、材料**商等都未做好充分的準備工作， 所以整個精裝修產品品質離客戶期望仍有不小的差距。
如何跟隨時代發展潮流，努力提公升精裝修工程品質，成為房地產開發企業共同面對的問題。精裝修工程管理在中國的未來發展仍然「任重而道遠」。
深圳市匯千彩裝飾工程****
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