2023年12月
一、 專案總述
專案選址位於重慶大學城a-x號地塊，大學城東南邊緣。用地東臨歌樂山國家級森林公園，西靠縉雲山國家級森林公園，北有大學城入口3km2的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。規劃區周邊自然環境優美，視線開闊，現狀用地多為水田和農宅，地形微有起伏，地質條件良好，適宜城市建設用地條件。
1、建設地點：重慶虎溪大學城，科技大道主幹道上，比鄰重慶科技學院新校區用地東北角
2、用地性質為商業住宅用地
3、規劃面積：15公頃
4、場地現狀：地面上建築物已拆遷，場地正進行平整，場地地形地貌和周圍道路情況見現狀；
5、該專案擬建規模為20000平方公尺。
二、 市場分析
（一） 巨集觀政策及經濟發展狀況分析
1、國家政策及經濟發展
進入2023年，我國經濟受巨集觀調控和外圍金融海嘯的影響逐步明顯，從月度和季度走勢來看，gdp由高走低，至第二季度開始，整體出現下滑態勢；09年，全國的gdp開始**，由低到高走勢，前三季度國內生產總值217817億元，按可比**計算，同比增長7.7%，比上半年加快0.6個百分點。
分季度看，一季度增長6.1%，二季度增長7.9%，三季度增長8.
9%。2023年中國的房地產市場終於拐入了低潮，全國各大城市均有較大幅度的萎縮，市場信心持續拋低，消極陰霾的心理籠罩樓市；進入9月後，由次貸危機引發的金融危機在全球蔓延，一時間樓市在市場動盪中墜入低谷，樓市在動盪不安緩步前行；進入10月後，國家一系列利好政策的出台，對於墜入深冬的樓市無疑帶來一絲暖意，深圳、廣州等地在10月、11月都出現一定程度的「小陽春」，似乎出現復甦的跡象；進入09年初，一系列的政策提公升了對房地產的信心，整體經濟開始好轉的大背景下，房地產市場開始轉好，房地產市場出現了量價齊聲的勢頭，特別進入6月份，銷售量達到最高點，最近幾個月房地產**仍小幅**。
2、重慶市政策及房地產發展狀況
保持了「四個基本協調」：房地產開發投資增長（27.8%）與全社會固定資產投資增長（23.
7%）基本協調；房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重（25.8%）基本協調；商品房住房**結構與市場需求結構基本協調；房價增長（住房增長8.45%）與經濟增長（11.
8%）、城鎮居民可支配收入增長（11.1%）基本協調。關於宜居重慶的闡述以及「6.
5年」買房說的出現也表明了重慶市**的房地產政策。 從這些政策看出未來一段時間內房價應該會保持在乙個較高水平，並且由於中國「政策市」的本質，房價的變動應該不大。
（二） 重慶大學城規劃及發展狀況
1、大學城整體規劃
重慶大學城建設定位為國內一流，西部領先。要求按照「現代化、生態化、園林化、網路化」的規劃理念，堅持「開放式、高標準、超前性」原則，建成後要成為「教育城、文明城、人才城、科技城、生態城」。一座規劃面積達33平方公里，人口50萬左右，建設總投資約300億元，匯聚14所高等學府，以教育科研為中心的高尚文化住區。
2、經濟發展狀況及基礎設施配套
大學城以高校入駐提高人口居住量，從而帶動大學城經濟的發展。到2023年底，大學城已初具規模，現已入駐高等院校10所，師生達10萬人。重慶大學城自2023年開工建設以來，沙坪壩區積極協調各方力量，全力加快推進大學城建設。
3、大學城房地產發展狀況
重慶大學城房地產在龍湖、富力、卓越等一批實力房地產企業入駐後，助推大學城房地產的成熟；在今後的幾年發展中，趨於大學城的不斷建設和更多的商業人口入駐，房地產具有很好的發展潛力。
（三） 專案情況分析
1、專案周邊環境
專案選址位於重慶大學城a-x號地塊，大學城東南邊緣。用地東臨歌樂山國家級森林公園，西靠縉雲山國家級森林公園，北有大學城入口3km2的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。規劃區周邊自然環境優美，視線開闊，現狀用地多為水田和農宅，地形微有起伏，地質條件良好，適宜城市建設用地條件。
2、場地自然條件
場地地勢北高南低，中間高、四周低，地形高差起伏相對較大。複雜的地形為小區的建設增加了難度，同時也使小區呈現多樣化空間布局和豐富的視線特徵成為可能，有利於住宅區山地特色的營造。同時，這種山水相伴的格局也為小區的生態建設及景觀環境的營造提供了有利的現實基礎。
3、專案可比樓盤對比表
4、專案swot分析
優勢：方位優勢：處於科技大道主幹道上，位於大學城的入口出，靠近高速路口。
建築型別優勢：專案中既有高層建築，又有花園洋房，還有一定量的別墅。囊括性強，適合各層人群的不同需求。
環境優勢:有3平方公里的人工湖和景觀大道，視線開闊。
劣勢:企業品牌劣勢：與龍湖等大型房地產起來比較起來，競爭力不夠，沒有足夠的品牌效益。
面積受限劣勢：在15公頃的面積，要容下20000平公尺的建築面積，有點擁擠。
機會：政策機會：大學城作為乙個特殊的專案本身就在政策上具有傾向性，身為其中一員當然也受到影響。
產業機會：從國家的巨集觀政策看，房地產業正處於並將在很長一段時間處於火熱的階段。
競爭：競爭方面，主要是來自周邊樓盤。有富力城和龍湖睿城兩個大品牌具有很強競爭力。
5、專案****
三、 專案規劃
（一） 產品形態定位
用地性質為商業住宅用地。專案總建設規模為20000平方公尺，其中高層住宅10000平方公尺，花園洋房5000平方公尺，別墅5000平方公尺。
（二）專案實施進度規劃
本專案預計開發時間為3年，報批手續時間約3個月，建設期2年，具體進度如下表：
四、 財務評價
（一） 投資估算
（二） 銷售收入估算
（三） 靜態利潤分析
1、 利潤表
根據計算可知，當土地成本達到50萬/畝的時候，本專案的淨利潤大約為71665萬元，淨利潤率為148%，具有較強的經濟上的可行性。
（四） 動態財務評價
1、現金流量表估算
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