畢業實習報告

系別：測繪工程學院

專業：土地資源管理

姓名學號

指導教師

完成時間： 2023年3月15

河南城建學院

2023年3月16 日

目錄一、實習的性質、目的和任務 3

1、實習性質 3

2、實習目的和任務 3

3、實習單位發展情況 3

二、畢業實習的時間及地點 4

三、畢業實習的內容 4

1、對地產行業一般性的了解 4

2、學習並培訓專案管理體系—投資拓展與報批報建管理 6

3、新鄉市近三年土地**例項收集及分析 6

4、新鄉市房地產市場分析 7

5、房地產市場調研和科學實踐 8

6、房地產開發專案前期—專案可行性報告 10

四、畢業實習心得和體會 11

畢業實習是我們完成土地資源管理專業所設定的全部課程，並經過有關的實踐教學環節之後，所完成的最後一次綜合性的業務實踐。它是土地資源管理專業培養高階應用型人才的重要過程，又是對我們畢業之前所具有的業務水平和工作能力的實際檢驗。

畢業實習的任務，一方面是要在我們完成全部學業之前總結和檢驗以往的知識積累情況，進一步鞏固和運用已學知識，培養我們的工程觀念。掌握土地管理和土地利用的基本技能和方法，急促拓展我們的知識面。另一方面，在於培養大家的綜合能力，包括自學能力，科學研究能力，收集資料和獲取資訊的能力、工作的組織和管理能力，動手能力、用科技語言表達設計思想和觀點的能力，獨立分析問題解決問題的能力，以及社交活動能力等。

為從事今後工作打下堅實的基礎。

時間：2023年2月24日至2023年3月16日。共計三周。

地點：詳細位址：

1.1 整體分析

全國整體調控基貫徹始終，不同城市政策導向出現分化。城市政策導向出現分化。年初「國五條」及各地細則出台，繼續堅持調控不動搖，「有保有壓」方向明確。

下半年以來，新一屆**著力建立健全長效機制、維持巨集觀政策穩定，十八屆三中全會將**工作重心明確為全面深化改革；不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、貸等調控政策更多交由地方**決策。不同城市由於市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續出台措施平抑房價漲預期，而溫州、蕪湖等、市場持續低迷的城市，在不突破調控底線前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

投資量公升速緩、銷量逐月樂觀、**增幅明顯，行業趨穩，開發重心將轉移到中小城市，房價未來將變為**波線，**未來房地產企業也將出現「強者越強，差者愈差甚至被淘汰出局」的局面，產品格局也將受到較大影響，主要體現在深化產品層次，拉開產品之間的差距，未來的三四線城市將是房地產發展重地，房價的變化將由單一上公升波線變為**波線，小城市人口淨流出將會停止，購買需求增加，購買力得到提公升，自住型多臥室產品將成為市場需求主流

1.2 例項分析—新鄉

2013上半年，受市場預期和調控影響，**推地謹慎，推地較少，新鄉市土地**持續低位，**量持續低迷，出現了四個月的零**，但土地市場供不應求，成交火熱，需求旺盛，開發商對後市的良好預期，拿地熱情高漲，土地成交量持續高位，出現了供不應求的市場**。

下半年商品房市場表現超出以往，土地**量不斷走高，10月因金九銀十表現不佳，**量回落，迫於年度供地計畫完成壓力，加之各企業對後市的看好預期，**推地力度加大，經過上半年的成交釋放，住宅市場銷售情況火熱，融資環境良好，開發商資金壓力緩解，下半年土地市場依然高燒不退，持續走高，全年土地成交**高開低走，下半年逐步回公升，同時優質地塊集中入市，新鄉市呈現出供需兩旺的市場局面。

此檔案為投資拓展中心的制度管理檔案。主要有：

（1）、專案可行性管理制度

（2）、土地投標制度管理制度

（3）、專案的初步定位與策劃管理制度

（4）、專案證照手續辦理管理制度

資訊主要**與新鄉市土地儲備中心，新鄉市國土資源局，中國土地市場網。

此次土地**資訊的收集目的不在於查無遺漏。旨在收集新鄉市本級用於商服、住宅的宗地（公司開發專案多是商服住宅用地）。其他用途土地作為參考。

此次共收集新鄉近三年230宗土地。其中，工業。收集資訊包括土地位置、宗地號、出讓形式、掛牌時間、成交時間、保證金、投資強度、綠化率、建築密度、建築高度、容積率、使用單位、使用年限、土地面積、成交**、土地用途、增價幅度等多樣資訊。

實習成果：新鄉市近三年土地**資料庫

簡單分析（詳見新鄉市場調研報告）：

2011-2023年新鄉市土地供求狀況

新鄉市可分為四區(紅旗、衛濱、鳳泉、牧野)八縣（衛輝市、輝縣市、延津、原陽、新鄉縣、獲嘉縣、封丘縣、長垣）。紅旗渠符合規劃方向，地價在80萬每畝左右，交通便利設施齊全的可達173萬每畝左右。鳳泉設施陳舊，低價一般在30萬左右。

南環附近，地價在60-70萬左右。老城區在100萬左右。當然，也有個別區域區域性環境影響致使**不在這個範圍。

簡單分析：

從上圖，綜合新鄉城市發展規劃的發展脈絡，我們發現：新鄉房地產市場發展與城市發展規劃密切相關。

現依據新鄉城市規劃板塊定位、配套規劃的發展現狀及消費者購房的區位價值認同狀況將新鄉樓市劃分為內城板塊、東南板塊及行政東區板塊三個板塊。

5.1 秦皇島專案

部分匯報成果：

房地產投資金額不斷**,除了09受經濟危機的影響出現下行外，投資總額增速一方面是市場繁榮,需求量的增長，另一方面是投放量的加大，加劇市場競爭。下圖：

房地產銷售面積五年內**了2倍，主要漲幅出現在09年和10年，從11年開始增長幅度大幅下降，12年出現了負增長。結合房地產投資額**看，供給**需求減弱。未來**上公升空間較小。

下圖：5.2 信陽震雷山以及老一中專案

1、羊山區土地**多在80萬左右。2、產業集聚區**在50萬左右。3、南灣湖片區**在66萬左右，環境較好交通便利的區域達到173萬。

5、溮河區**與羊山區**相當，在80萬左右。6、建業琵琶山專案土地**在84萬，本專案地價59萬/畝，**低於中心城區及羊山新區，高於產業集聚區，模擬南灣湖景區**與建業琵琶山**，地價較為適中。

第一部分：專案總論

第二部分：市場研究

第三部分：專案開發方案

第四部分：投資估算與融資方案

第五部分：財務評價

第六部分：不確定性分析

第七部分：綜合評價

第八部分：研究結論與建議

第九部分：附錄

此次的工作實踐，訓練了自己利用行政、經濟、技術、法律等手段進行土地管理的基本技能，提高了自己的動手能力。與此同時，使自己了解和初步掌握整個土地管理工作的過程。學會土地利用專案的組織領導和管理，發現其中存在的問題並提出較合理的解決辦法。

為此，心得總結為以下幾點：

1、之前對於數字沒有太深的感念，三周下來鍛鍊了自己對地產行業的洞察力和數字的敏感性。比如：分析各地市人均經濟，社會消費品總額、投資面積、施工面積、銷售面積等等眾多。

2、發現自己有很好的學習工作態度，對資訊庫的整理及其認真。不足之處是在收集資訊的時候沒有關注數字機真正含義，剛開始只是一味的蒐集整理。相信以後會逐步提高。

3、對市場調研的內容了解得更加系統。比如了解宗地周圍的設施配套、地質條件、**出讓條件、是否符合公司開發能力、相似宗地的**以及專案開發後樓盤售價、宗地開發後的樓面地價、造價成本是多少、**優惠條件等眾多資訊。

4、信陽出差。讓我明白工作中，只有思考和實踐相結合才能學習的更多。

5、處處留心皆學問。以後要更多的關注各地市的經濟、環境、教育、交通等多狀況。

6、實習中、或者以後的職場中。定要踏踏實實，謙卑好學。

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