2023年1-3臨沂房地產市場小結
1、資料表現：新增**持續放量，總**量保持較大幅度增長；成交量同比持續下滑，跌幅擴大，未有**跡象；**鬆動，環比**，降價趨勢形成。
**情況及增速：根據臨沂世聯行資料監測顯示，2023年1-9月臨沂市區（包括蘭山區、北城新區、河東區、經濟開發區、羅莊區）普通住宅累計**550.23萬平公尺，同比增長26.
64%，漲幅比1-8月份擴大3.83個百分點，同比收窄22.26個百分點。
1-9月臨沂普通住宅累計新增**442.95萬平公尺，同比增長35.04%，漲幅比1-8月份擴大3.
69資料**：世聯行資料平台
成交情況及增速：根據臨沂世聯行資料監測顯示，2023年1-9月臨沂市區（包括蘭山區、北城新區、河東區、經濟開發區、羅莊區）普通住宅累計成交306.53萬平公尺，同比下滑9.
59%，跌幅比1-8月份擴大1.41**指數變化：2023年9月臨沂普通住宅成交均價為5108元/㎡，同比增長4.
15%，環比下滑3.34%。8月份開始**小面積鬆動，9月份**大幅**，出現五區同降的局面，降價趨勢形成。
1020
3040
5060
-100%
-50%0%
50%100%
150%200%
成交面積（萬平公尺）
累計同比（%，右軸）
010203040506070
-100%
-50%0%
50%100%
150%
新增面積（萬平公尺）
累計同比（%，右軸）
臨沂普通住宅**面積及增速
050100
150200
250300
0%20%
40%60%
80%100%
**面積（萬平公尺）
累計同比（%，右軸）
臨沂普通住宅量價變化
01020
3040
50603000
35004000
4500
5000
成交面積（萬平公尺）成交均價（元/㎡）存銷比變化：2023年9月度平均值）達到6.53，市場繼續下探。
各個區域市場表現不一，庫存壓力不均，具體來看，蘭山城區庫銷比為7.29，北城新區庫銷比為4.69，河東區庫銷比為10.
42，經濟開發區庫銷比為7.65，羅莊區庫銷比為5.91。
河東區市場需求萎縮嚴重，銷售壓力最大。
臨沂普通住宅庫存情況
50100
150468
1012可售面積（萬平公尺）去化時間（月，右軸）
資料**：世聯行資料平台 2、普通住宅特點總結：
市場**：今年前三季度臨沂房地產市場**放量明顯。新房層面，**方受拿地、設計、施工等方面影響，無法像需求方一樣做出快速的調整，因此今年前三季度市場**量一直保持較高的水平，每個月都有大量的新增產品入市，以致市場庫存高企，加劇了市場競爭。
二手房方面，臨沂市場目前正逐步進入投資性需求明顯退場與改善性需求緩慢進場的交替階段，改善需求的進場必造成二手房**量的上公升，而現階段二手房稅率較高，無法與新房進行優勢競爭，導致供大於求的局面嚴重。
市場需求：前三季度臨沂普通住宅成交量同比下滑，但好於2023年，說明市場需求穩定，並沒有出現大面積萎縮。由於利率市場化的推動，投資需求主動撤出，撤出的同時推高了貸款利率，加劇了開發商和購房者的資金成本。
投資需求退場、剛需因購房成本的公升高而駐足觀望、改善需求跟進不足，導致今年市場需求的增長速度明顯低於**量的增長速度，從而供過於求的局面形成。市場不景氣，市場需求觀望情緒濃厚，有意延長購房時間，等待合適的時機**入市。
市場成交：2023年1月份開始臨沂普通住宅成交量增速出現明顯放緩，3月份開始增速跌破零點，並持續到9月份，跌幅持續擴大，2023年房地產市場的瘋狂透支了市場需求，而今年投資需求的撤離，真實需求受金融約束短時間內無法緩衝兩者之間的落差，因此今年市場成交回落是無法避免的，這種緩慢的**將會持續到四季度。
**變化：2023年上半年臨沂房價堅挺，三季度開始**鬆動，9月份已經開始全面**。2023年臨沂房價經歷了快速**，透支了****空間，而今年供求的不對等，導致競爭加劇，加之全年經濟不景氣，需求方的收入無法承受過快**的房價，雙方博弈半年之久，房價終於出現鬆動，同時伴隨的還有0首付、一成首付等政策，目前開發商已達成低價跑量的共識，2023年臨沂房價將2023年的漲幅跌回是大概率事件。
3、普通住宅四季度預判：
市場**：市場**量短時間內無法做有效調整，新增**量保持高位的局面持續。新房層面，由於前期土地大量**，尤其2023年土地放量，未來2-3年內**量仍將保持較高的水平，增速保持在20%以上。
二手房方面，隨著制度的健全，二手房的流通性或將加快，是時二手房的大量入市也將對一手房造成一定的衝擊。
市場需求：限購、限貸的放開，以及二手房政策的預期，都直接帶來改善需求的利好，短時間內將刺激改善需求的釋放。中國家庭仍在裂變程序中，臨沂人口基數大，家庭的數量在較長的時間內將保持增長，是驅動需求的重要因素；中國城鎮化紅利還未大面積釋放，將是推動下一階段房地產開發的重要動力。
目前房地產市場供求關係進入了從總體偏緊到結構性過剩的新階段，現階段的市場過渡影響了真實需求的落地時間，政策利好及房價**的刺激下，世聯行預計四季度末市場需求將開始釋放，成交量或探底回公升。
市場成交：2023年臨沂普通住宅成交量同比下滑已成現實。限購、限貸的放鬆將帶來改善性需求回暖，貨幣政策的穩步放鬆帶來貸款利率下滑利好剛性需求，四季度在開發商低價跑量的刺激之下，部分市場需求釋放，我們預計四季度市場成交量將築底回公升。
**變化：目前臨沂普通住宅市場已達成降價跑量的共識，四季度將持續下探，2023年將2023年的**漲幅跌回是大概率事件，量在價先，若四季度在低價的拉動下成交量築底回公升，房價或將在2023年一季度築底回公升。
資料**：世聯行資料平台
世聯行市場部
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