案例2：在總結中水用於綠化降低養護成本基礎上，北京萬科物業又將另一小區一直閒置的中水設施進行改造用於綠化用水，作為其節能挖潛、降低成本的措施之一。
由於該小區業主的常住率（度假或第二居所）較低，所能**業主的雜排水（中水原水）嚴重不足，致使其中水裝置處於閒置。
北京萬科物業借鑑「案例1」的改造方式，對該小區利用中水進行綠化澆灌的改造，年節約綠化用水成本22067.36元。
通過改造，北京萬科物業兩個專案利用業主生活雜排水處理為中水用於綠化澆灌，每年可節約綠化用水成本41347元。
電梯節電器的試點和應用
根據中國電梯行業協會最新統計，我國目前電梯的數量為130萬台，國內每年電梯的增長數量超過15萬台。
據統計，每台電梯每天耗電在50—150kwh之間，按2023年底全國電梯數量統計，全國電梯每年的耗電量為267.7億kwh，相當於大亞灣核電站二年多的發電量。
北京萬科物業2023年有322臺電梯在執行使用，電梯的年耗電量約587萬度，電費約352萬元，按節電率10%計算，預計可節省近35萬元/年左右。
電梯電能回饋原理：利用電梯曳引機發電。
電梯的構造相當於乙個兩端分別懸掛轎廂和對重塊的定滑輪組，起滑輪作用的曳引機實際上就是一部電動機。電梯在工作狀態下，由曳引機拖動負載做功，完成機械能和電能相互轉化的過程。
當電梯轎廂重量小於對重塊重量時，電梯上行時曳引機發電，下行耗電；反之，則上行耗電下行發電。
當電梯過載下行和輕載上行時，所產生的機械能也會通過曳引機和變頻器轉化成直流電能。這些多餘能量被臨時儲存在變頻器直流迴路的電容中，隨著電梯工作時間的持續，電容中的電能和電壓越來越高，這就好比是乙個水池中的水位越來越高，如果不及時釋放就會溢位，導致過壓故障，所以在電梯機房的控制櫃上部設定了釋放此能量的電阻，電阻在吸納這部分能量時產生熱能而使機房內溫度公升高。
如何釋放電容中的電能？
傳統採取的方法是：通過外接發熱電阻使電能轉化成熱能散發出來。這種方法效率低，而且對周圍環境的影響很大，電梯正常執行環境條件是 5～40℃，為保證電梯裝置執行穩定，給電梯機房散熱，必需加裝空調和風機裝置。
在有些情況下，給機房降溫的空調耗電量甚至超過了電梯本身。
利用電梯曳引機發電節電原理。
1）電能回饋狀態直觀：可連線常用電度表，電能回饋時可使電度表反轉，向電網回饋電能。
2）回饋的電能，頻率及其他技術引數基本滿足電網要求，不會對電網造成汙染。電壓畸變<5%，符合iec61000-3-2及gb/t14549對電網諧波的技術要求。
3）電梯執行時：空載上行節電35%，滿載下行節電45%。
4）回饋器所回饋的電能即刻被就近的用電裝置所消耗，如電梯轎廂照明、控制櫃本身電器消耗等。
5）制動電阻不在發熱，有效的減少降溫空調投入執行時24小時連續消耗的電能。
6）對使用頻繁、額定載重量大的電梯，如20層以上高層住宅電梯，在早晚乘梯高峰時節點效果比較明顯。無機房電梯的節點效果相對較低。
節電效果。
北京萬科物業選擇所管專案中一批具有代表性的電梯進行節能測試，電梯生產廠家免費提供並安裝了節電器，改造後電梯節電效果均在20%以上。
在試驗巡查過程中，未安裝節電器電梯控制箱上的制動電阻執行溫度達60℃以上，室內必須開啟空調。安裝了節電器的制動電阻溫度不超過25℃，（室外氣溫29 ℃）室內溫度在34 ℃左右，電梯機房空調基本上不用投入執行（直觀的節省機房空調電費）。
因所測試的電梯使用頻率、層站、荷載等不同，所測試出的資料不能完全代表不同節電器產品的節電率高低，但是經實測，這批改造後的電梯節能效果均能達到20%以上。
公共區域人體感應燈和車庫照明改造
採用人體感應控制照明實現節電。
北京萬科物業在管某小區的公寓樓樓道照明原來採用的是聲控延時開關，此小區南側緊鄰市政路，1、2號主樓距市政道路僅70公尺，晚間道路過往車輛的發動機引擎和鳴笛聲均能達到聲控開關的工作條件，致使樓道公共照明成了常明燈，造成能源浪費。
為降低公共區域照明電費，北京萬科物業決定在1、2號主樓的牆壁上安裝人體紅外感應開關，夜間樓道內無人經過時，開關探頭感應不到由人體釋放的紅外訊號，開關電源不能接通，燈具就不會被點亮，按照樓內居住人群構成特性，每天夜間燈具使用頻率大概在30%左右。
經實際使用測試，該公寓所更換的320個人體感應開關的成本在半年內即可收回，每年節約的公共樓道照明電費用達2萬元以上，其他管理專案公共區域的照明控制也在參照金陽公寓方式有計畫的進行改造，實現技術節能。
應用t55照明技術實現車庫照明節能。
無採光地下車庫的照明大大增加了物業管理的成本，在不降低車庫照明品質的前提下，有效降低電費成本是北京萬科物業節能降耗的一項重要工作。經選擇、測試，公司決定採用北京菲安科技****t55型三基色節能燈進行改造。
為規避風險減少改造初期的投資，進一步驗證t55型燈具實際節電效果，公司與菲安科技****協商，協商結果是菲安公司以「零投入」方式免費為14492m2的車庫，提供517套t55型節能燈具，以證明該產品的節電效果。
使用t55型節能燈具改造後的車庫經抄表驗證，其節電率可達41.5%。北京萬科物業已開始在其他六個具備地下車庫的專案中逐步推進t55型照明燈的改造，其整體節電效果已達38%。
兩年來，北京萬科物業在不降低物業服務品質的前提下，在物業裝置設施的節能改造上不斷採用新技術、新產品，吸納同行節能先進經驗，有效採取技術性措施和改造，降低物業的管理服務成本，為落實國家節能減排工作要求紮實工作。
萬科物業服務口號
標籤 標題 篇一 萬科物業企業文化 萬科物業企業文化 一 服務理念 萬科物業服務口號 全心全意全為您 萬科物業服務宗旨 持續超越我們的顧客不斷增長的期望 萬科物業質量方針 服務至誠精益求精管理規範進取創新 人才是萬科的資本 用心尊重人 標籤 標題 篇一 萬科物業企業文化 萬科物業企業文化 一 服務理...
萬科物業年度培訓大綱
成都萬科物業服務 2010年度培訓大綱 一 培訓大綱制訂 集團物業系統2010 2012年發展規劃 公司2010 2011年發展規劃 公司2010年重點工作計畫 2010年職員培訓需求調研結果 內容枯燥 氛圍嚴肅 時間太長。培訓時未能實際操作。培訓的範圍太窄。2010年經理級人員培訓需求調查彙總 2...
萬科物業接管驗收標準
新建物業接管驗收規範 1.目的 規範新專案在竣工驗收的基礎上進行接管驗收的工作方法和驗收標準。2.範圍 適用於華蘇公司所有新建物業接管驗收工作。3.職責 3.1華銳物業管理部負責本指引的制訂 修改 指導和監督 3.2各物業公司嚴格按有關驗收標準進行驗收，並建立書面驗收檔案，對不合格專案向地產提出整改...