首先，在清潔衛生方面，要確立專業操作、保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入物業管理行業具體操作模式及質量標準，並嚴格參照標準進行規範化、程式化地實施；另一方面針對學校物業的特點及教學活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高標準、特別突擊等方式來應對學校物業使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。
再如，衛生間的清潔衛生，每天使用頻率高，受汙染度較重，因此必須得選擇時機進行及時保潔。在進行校園清潔衛生服務工作中，全面提倡量化和細節管理，促使各項環節都能夠進行數位化的表示，取得了較好的成效。
其次，在園林綠化方面，要確立協調統
一、美觀健康、陶冶情操的目標。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美、自然美，更能夠啟發學生的美感，陶冶學生的情操。在開展園林綠化工作時，從規劃設計到方案確定，從日常維護到適時調整，物業服務部門都需要參與其中，除進行專業的除草、防蟲、補栽、修整等日常維護外，還必須結合學校的布局及師生的審美情緒進行合理的規劃。
第三，在公共秩序維護方面，要確立安全第
一、規範操作、責權統一的目標。安全及消防工作應該是學校物業服務工作中的重中之重，它直接關係到學生的切身利益，關係到學校的利益、穩定和發展。學校物業管理部門必須通過嚴謹、科學、規範的管理，充分利用各種安全防護技術，確保公共秩序處於有序、安全、健康的狀態。
由於人員流動性較大、樓宇設計和使用功能雜亂等原因，學校物業的安全管理難度極大，學校物業普遍技防設施較差，師生防範意識不足等。這就特別要求學校物業管理部門隨時反饋和總結管理資訊，隨時調整操作辦法，以適應不同時段、不同部位的防範要求。
二、 為學校管理、教學、師生生活提供多元化、實效性的服務
這個功能應該是學校物業服務特有的功能，這也是學校物業管理的特色所在。此功能的全面實現將進一步完善學校物業管理的模式，也將會把學校物業管理與社會物業管理區別開來。這個功能的提出和實施應該是基於學校物業管理管理特色的定位，即是：
物業服務與學校育人環境的營造實現有機、和諧、自然的統一，先進的物業管理理念與現代學校教育、管理理論實現完美結合。此功能延伸了物業管理服務的概念，讓學校物業服務在管理廣度和深度上進行了嘗試性的擴充套件，同時也極好地詮釋了學校實施物業管理的終極目的——為學校在後勤保障和管理上最大限度地減輕負擔。
1、 管理服務
學校物業管理企業不僅是乙個服務部門，在學校中，有的時候更多是作為學校的乙個管理部門出現。比如，物業管理部門可以承擔學校部分接待工作。優質的服務、規範的操作、人文化氛圍一定會給各種接待工作帶來新的氣象，對學校整體形象的提公升將會起到積極的作用。
在學校組織開展的各種活動及安排的突擊任務中，物業管理部門除了履行自身服務職責外，還能夠進行協調和資源配置，以保障活動有序地進行，在這個過程中，物業管理部門充當了學校行政部門的強力助手，扮演了效果極佳的管理角色。
2、 教學服務及教學後勤保障
教學服務及教學保障在學校未實行物業管理以前一般屬於教務處的職責，這讓本身主要履行確保教學質量的學校職能部門不得不分出精力來做教學後勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學質量的提高。實行物業管理後，物業管理部門應該主動承擔和履行教學服務的職責，在具體操作中，根據教學的需要，不斷優化教學服務的模式，不斷擴充套件教學服務活動的專案和內容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及：
協助教室的分配使用、教學器具的管理和發放、特殊教室的管理和維護、運動場館的管理等等。
3、 對師生生活提供全方位服務
對師生提供多元化、全方位的服務，其目的是讓廣大師生感受到物業管理給他們生活和學習帶來的便利，讓大家在文明、雅緻、方便的生活空間裡更好地完成自己的工作和學習。主要應該做三方面的工作：一是為師生提供生活和學習上提供力所能及的便利。
隨著生活水平的提高，師生在學校裡十分需求更便捷的服務，作為物業服務部門，應該隨時了解和分析師生的需求，適時地補充和調整服務專案，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒有想到的，一定要想到，然後做到不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務受眾不斷地感受服務的新穎性和及時性。在對教師服務上，通過分析教師從進入教學樓到離開教學樓這段時間的所有環節，然後在每個環節上設定相應的、有效的服務專案，比如布置好教員休息室，準備好老師飲用水，準備好老師課後的洗手用水等等，讓教師在教學樓所處的每分鐘都能感受到優質的服務。對學生服務方面，提供專門供學生飲水的地方，為學生準備雨傘等等，學生在上學求知的同時，也能夠享受溫馨的、人文化的服務。
二是根據學校的情況及學生的需求適時開展各種特色活動及宣傳教育活動，這不僅能加強和疏通與廣大師生的關係，尋求師生的合作和支援，有利於加強服務受眾對物業部門的理解，而且通過活動的開展，能夠提公升物業管理部門的知名度和服務品牌。例如，在新生軍訓之前，針對新生適應力差的問題，組織舉辦了健康諮詢活動，以保證新生能以良好的心理和身體準備去迎接軍訓。
4、 教化和育人氛圍渲染
通過加強物業隊伍的素質建設，把每乙個員工不僅培養成技術職業人，更重要的是把他們培養成能夠利用自身的言行和素養去影響和感化學生的教育者。服務者通過辛勤勞作，創設出優美、和諧的環境，讓學生在環境的薰陶中得到教育和啟發，增長見識、開闊視野、陶冶情操，在潛移默化中獲得素質的提高。共同營造良好的育人環境。
我們可是試想，大多數學生不會在潔淨的地面上吐痰的，也不會在整潔的**亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無形的。物業是涉及師生生活服務較深的部門，在教育青年學生成長成才這一根本宗旨上是與學校一致的。物業部門在提供優質服務的同時，也獲得了不斷了解師生生活和心理需求的機會，因此能夠結合學校教育性的特點，分析和探索營造文明、奮發、雅緻育人環境的途徑和方式，與學校整體育人環境的營造形成相得益彰的效果。
三、 為維護學校穩定、構建和諧校園提供有力支援
隨著學校物業管理行業不斷發展，學校物業管理的服務內容得到了更快、更新、更廣的拓展。服務專案不僅包括常規的物業服務專案，如環境衛生、秩序維護、裝置維養等，還包括具有學校特色的服務專案，如教學後勤保障、學生特約服務、教育宣傳活動等等。而且這些專案還在隨著學校發展的要求及師生的需求處於不斷調整和優化的階段，物業涉及學校發展及師生生活的範圍日趨廣泛。
內容延伸了，服務範圍擴充套件了，與服務物件的接觸面也相應增大了，當然出現問題的機率也增大了。之所以要將維護學校穩定作為學校物業管理工作的乙個功能進行定位，就是要求學校物業管理部門在提供紛繁複雜的物業服務的時候，一定要以維護學校穩定為前提。在實施任何一項服務工作時，都應考慮是否影響學校的穩定，是否有助於學校的穩定，然後再選擇適當的、合理的操作模式和方法。
學校物業管理部門在維護學校穩定的工作中主要需要注意以下幾方面：一是正確分析師生的需求及學校發展對物業部門的要求，掌握學校對物業管理部門的期待值，這有助於物業管理部門把握方向，避免由於方向缺失造成不穩定因素；二是隨時掌握學生思想和需求的動態資訊。如前所述，物業服務的內容得到了較大程度的拓展，物業與師生及學校相關部門的接觸面在不斷擴大，這給了物業了解師生各方面資訊的便利，因此物業應該充當資訊收集和資訊匯報的角色，及時了解師生需求和意見，並定時向相關部門匯報和反映。
三是緩和矛盾、化解衝突、協調關係、解除疑惑，物業部門可以以人性化的服務協調和處理遇到的各種問題。物業管理部門具有公共事務管理的屬性，能夠運用良好的協調溝通技術，能夠樹立並秉承「以人為本」的思想，可以與服務物件實現有效、良好的溝通，這是化解矛盾的基礎。四是物業部門通過專業的操作、精心的管理，履行著校園秩序的維護職責，營造安全、穩定的校園環境。
專業的物業管理部門在安全維護技術上比較過硬，具備良好的突發事件處置能力，尤其在涉及偷盜、消防方面的安全事故，各種預案十分健全，操作方式也比較科學規範，可以最大限度地避免安全事故的發生。五是為構建安全有序、整潔雅緻、互助友愛、包容誠信的和諧校園作出自身特有的貢獻。安全有序應該是構建和諧校園的首要目標，物業服務部門也必須肩負協助營造安全環境的職責。
在協調各種關係及提供各種服務的過程中，需要充分展現物業服務部門包容誠信的精神和道德風貌，因此物業服務人員的言行舉止能夠感染校園內其他群體，從而形成濃厚的大環境。
四、 實現物業的有效保值和增值
此功能是最容易被忽視的，但卻是最重要的功能，這是保持物業持續利用的關鍵環節。學校在未實施專業物業管理以前，在房屋及公共裝置設施管理和養護方面做得十分不夠，具體操作欠規範。房屋及其裝置由於使用頻率較高，日常維養跟不上，導致老化極快，很多物業還未達到使用年限就開始宣布「退休」，其使用價值被大大打了折扣。
比如一幢造價1000萬的教學樓，如果進行了標準化保養，其使用壽命可以達到50年，甚至更久，如未進行科學保養，可能只能使用40年，因此產生10年的使用價值，折算下來就是200多萬。因而學校物業為了實現其保值和增值，必須利用科學的手段、規範的操作、嚴格的標準進行系統的養護。
1、 房屋及公共裝置、設施的管理和維護
房屋及公共裝置、設施的維護首先要確立專業、規範、節約的管理目標，以保障物業得到科學、有效的維護。具體應該做到，小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計畫、規範實施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴格參照物業管理行業的維護標準，根據實際情況有的放矢地組織實施。
在日常管理中，完善各項操作規程，不斷提公升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業化的操作和執行，保障房屋及相關配套裝置設施隨時處於良好、可利用狀態。
2、 物業管理前期介入與前期規劃
學校物業管理企業應該積極參與前期規劃和施工管理，完善樓宇設計。在樓宇的設計、施工階段及園區規劃方面，從實際使用功能及管理角度提供合理化意見和建議，以降低管理成本，增加管理效率。
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