房地產企業經濟評價指標及其計算公式
第一部分：房地產開發專案總投資及開發成本構成和邏輯關係
第二部分：房地產企業的經營收入和利潤
一、 經營收入
經營收入是指向社會**、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。
銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單價
出租收入＝出租房屋建築面積×房屋租金單價
自營收入＝營業額—營業成本—自營中的商業經營風險回報
二、 利潤
經營利潤＝經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加-土地增值稅
其中：經營收入＝銷售收入+出租收入+自營收入
銷售收入＝土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入
出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入
期間費用＝管理費用+銷售(經營)費用+財務費用
利潤總額＝經營利潤+營業外收支淨額
稅後利潤＝利潤總額-所得稅
可供分配利潤＝稅後利潤-(法定盈餘公積金+法定公益金+未分配利潤)
第三部分：房地產企業經濟評價指標及其計算公式
一、 經濟評價指標體系
二、 房地產企業盈利指標計算方法
（一）動態指標
(1)財務淨現值(npv)
財務淨現值(npv)，是指專案按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將專案計算期內各年的淨現金流量折算到開發活動起始點的現值之和
式中：npv=專案在起始時間點的財務淨現值
ci=現金流入量
co=現金流出量
ic=基準收益率或設定的目標收益率
如果npv大於等於0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果npv小於0，則專案不可接受。
(2)財務內部收益率(irr)
財務內部收益率(irr)，是指專案在整個計算期內，各年淨現金流量現值累計等於零時的折現率，是評估專案盈利性的基本指標。其計算公式為：
ci=現金流入量
co=現金流出量
（ci-co）t專案在t年的淨現金流量
n——計算期，即專案的開發或經營週期(年、半年、季度或月)。
(3)動態投資**期
動態投資**期(pb)，是指當考慮現金流折現時，專案以淨收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發專案投資**能力的重要指標。其計算公式為：
在式中的pb為動態投資**期。
動態投資**期以年表示，其詳細計算公式為：
（二）靜態指標
(1)成本利潤率(非年利率)
成本利潤率(rpc)，指開發利潤佔總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發專案財務可行性的乙個經濟評價指標。成本利潤率的計算公式為：
rpc=（gdv-tdc）/tdc×100％=dp/tdc×100％
式中：rpc為成本利潤率
gdv為專案總開發價值
tdc為專案總開發成本
dp為開發商利潤
成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該專案在經濟上是可接受的。
(2)投資利潤率 (年利潤)
投資利潤率是指專案經營期內乙個正常年份的年利潤總額或專案經營期內年平均利潤總額與專案總投資的比率，它是考察專案單位投資盈利能力的靜態指標。
投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額/專案總投資x100％
式中：利潤總額＝經營收入(含銷售、出租、自營)-經營成本-運營費用-銷售稅金
經營利潤+營業外收支淨額)
銷售稅金＝營業稅+城市維護建設稅+教育費附加
專案總投資＝開發建設投資+經營資金
投資利潤率可以根據損益表中的有關資料計算求得。在財務評價中，將投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判別專案單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。
(3)資本金利潤率 (年利潤)
資本金利潤率是指專案經營期內乙個正常年份的年利潤總額或專案經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入專案的資本金的盈利能力。計算公式為：
資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額/資本金×100％
(4)資本金淨利潤率
，它反映投入專案的資本金的盈利能力。其計算公式為：
資本金淨利潤率＝年稅後利潤總額或年稅後平均利潤總額/資本金×100％
(5)靜態投資**期pb』
靜態投資**期(pb』)，是指當不考慮現金流折現時，專案以淨收益抵償全部投資所需的時間。其計算公式為：
詳細計算公式為：
pb『=[累計淨現金流量開始出現正值期數-1]+[上期累計淨現金流量的絕對值/當期淨現金流量]
三、 清償能力指標計算方法
（一）借款償還期
借款償還期是指在國家規定及房地產投資專案具體財務條件下，專案開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還專案借款本息所需要的時間。房地產開發之後進行出租經營或自營的專案，需要計算借款償還期。房地產開發專案用於銷售時，不計算借款償還期。
借款償還期的計算公式為：
式中，id為專案借款還本付息數額(不包括已用資本金支付的建設期利息)
pd為借款償還期(從借款開始期計算)
rt為第t期可用於還款的資金(包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金)。
借款償還期可用資金**與運用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細計算公式為：
pd=借款償還後開始出現盈餘期數-開始借款期數+上期償還借款額/當期可用於還款的資金額
（二）利息備付率
利息備付率，指專案在借款償還期內各年用於支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。其計算公式為：
利息備付率=稅息前利潤/當期應付利息費用
式中：稅息前利潤為利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和
當期應付利息是指當期計入總成本費用的全部利息。
（三）償債備付率
償債備付率(debt coverage ratio，dcr)，指專案在借款償還期內各年用於還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。其計算公式為：
償債備付率=可用於還本付息資金/當期應還本付息資金
可用於還本付息資金，包括可用於還款的折舊和攤消，在成本中列支的利息費用，可用於還款的利潤等等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計人成本的利息。
（四）資產負債率
資產負債率＝負債合計/資產合計×100％
（五）流動比率
流動比率＝流動資產總額/流動負債總額×100％
（六）速動比率
速動比率＝（資產總額-存貨）/流動負債總額×100％
第四部分：經濟評價指標計算例項
一、動態盈利能力指標計算例項
例項1：已知某投資專案的淨現金流量如下表所示。如果投資者目標收益率為10％，求該投資專案的財務淨現值。
因為ic＝10％，利用公式npv＝∑(ci—co)t(1+ic)-t，則該項目的財務淨現值為：
npv＝-1 000+300×(p／a，10％，5)
＝-1000+300×3.791＝137.24(萬元)
例項2：已知某投資專案的淨現金流量如下表所示。求該投資專案的財務內部收益率。如果投資者目標收益率為12％，求該投資專案的動態投資**期。
(1)當i1＝20％時，npvl＝15．47萬元
(2)當i2＝20％時，npv2＝一17．60萬元
(3)所以，irr＝20％+[15．47／(15．47+17．60)]×1％＝20．47％
(4)因為專案在第5年累計淨現金流量出現正值，所以：
pb＝[累計淨現金流量現值開始出現正值期數一1]×上期累計淨現金流量現值的絕對值/當期淨現金流量現值＝(5-1)+189.65/226.97=4．84年
例項3：某投資者以10 000元／㎡的**購買了一棟建築面積為27000㎡的寫字樓用於出租經營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當於購買**4％的契稅、0．5％的手續費、0．5％的律師費用和0．3％的其他費用。其中，相當於樓價30％的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金(股本金)支付，相當於樓價70％的購買投資來自期限為15年、固定利率為7．5％、按年等額還款的商業抵押貸款。
假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持160元／㎡，前三年的出租率分別為65％、75％、和85％，從第4年開始出租率達到95％且在此後的出租經營期內始終保持該出租率。 出租經營期間的運營成本為毛租金收入的28％。如果購買投資發生在第1年的年初，每年的淨經營收入和抵押貸款還本付息支出均發生在年末，整個出租經營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為10％和14％。
試計算該投資專案全部投資和資本金的財務淨現值和財務內部收益率，並判斷該項目的可行性。
(1)寫字樓購買總價：27000㎡×l0 000元/㎡＝27000萬元
(2)寫字樓購買過程中的稅費：
27000萬元×(4％+0．5％+0．5％+0．3％)＝143l萬元
(3)投資者投入的資本金：27 000萬元×30％+1431萬元＝9 531萬元
(4)抵押貸款金額：27 000萬元×70％＝18 900萬元
(5)抵押貸款年還本付息額：
a＝p×i／[l-(1+i)-n]＝18 900×7．5％/[1一(1+7．5％)-15]
＝2 141．13萬元
(6)專案投資現金流量表：
(7)全部投資財務內部收益率和財務淨現值
1)求npv：因為ic＝10％，故npv=4747.1(萬元)
2)求irr。
a)因為i1=11％時，npv1＝l701．6萬元
b)設i2＝12％，則可算出npv2＝-870．7萬元
c)所以irr＝14％+1％xl701．6／(1 701．6+870．7) ＝11．66％
(8)資本金財務內部收益率和財務淨現值
1)求npve：因為ice=14％，故npve=789.8(萬元)
2)求irre。
a)因為ie1＝14％時，nfve1＝789．8萬元
b)設ie2＝15％，則可算出npve2＝-224．3萬元
c)所以irre＝14％+1％×789．8／(789．8+224．3) ＝14．78％
(9)因為npv＝4 747．1萬元》0，irr＝11．66％>10％，故該專案從全投資的角度看可行。
因為npve＝789．8萬元》0，irre＝14．78％>14％，故該專案從資本金投資的角度看，可行。
例項4：某公司購買了一棟寫字樓用於出租經營，該專案所需的投資和經營期間的年淨收入情況如下表所示。如果當前房地產市場上寫字樓物業的投資收益率為18％，試計算該投資專案的財務淨現值和財務內部收益率，並判斷該投資專案的可行性；如果在10年經營期內年平均通貨膨脹率為5％，問公司投入該專案資本的實際收益率是多少?
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