房地產行銷術 客戶特徵分析及銷售實戰技巧

2021-04-11 10:45:39 字數 5099 閱讀 7535

第一講消費者十大心理分析(上)

本講我們來對消費者心態進行研究,重點分析以下十種心理特徵的消費者。

優柔寡斷型

1.優柔寡斷型的特徵

優柔寡斷型的消費者,就是對乙個產品的買與不買,或者到底是買哪種款式,買哪個品牌等問題一直猶豫不決,難以決策。

2.優柔寡斷的原因

優柔寡斷型的消費者心理產生的原因主要有以下幾個方面:

人太多怕太太不喜歡,怕老媽不喜歡,怕老闆不滿意,怕小孩會生氣,考慮的人太多;

過去的購買經驗

比如有過吃虧上當的經驗,一朝被蛇咬,十年怕井繩。心裡想著與其被咬不如咬他一口,但又不敢動口。

貪貪乃五毒之首,人因為貪給自己帶來很大的痛苦。優柔寡斷的人,因為過貪,任何事情都要追求完美,所以在決定的時候始終猶豫不決。

同樣是優柔寡斷型的人,還可分為兩類:完美型和外慮型。從相貌來看,完美型的人常常是上亭豐滿下亭飽滿的人,而外慮型常常是虛花鼻的人。

其中,完美型和外慮型的顧客又有明顯的區別:

完美型的人,希望買的東西是最好的,完美無缺的。但是完美型的人,他要求最好的也是最適合「我」的。

外慮型的人,總是考慮其他的因素,考慮先生,考慮男朋友,考慮媽媽,考慮小孩……

外慮型的人基本上是比較感性的人,因為他考慮得比較多,完美型的人基本上比較自私一些。

3.如何應對優柔寡斷型的消費者

那麼如何應對優柔寡斷型的消費者,如何與這樣的消費者溝通呢?

釜底抽薪法

首先要找到薪。為什麼會優柔寡斷?是因為有過經驗,是因為誰,這就是那個薪。

觀念改變法

找到了薪,就可以使用引導法,然後再加以說服。

【案例】

觀念改變法

有人說做房地產公攤比越小越好。如果一棟樓的業主標榜自己公攤比只有12%,使用面積達到88%,這是好事嗎?因為公攤比小,這棟樓的樓梯就小,電梯小,而且少。

二十幾層樓,人們的生活就非常不方便。所以說公攤比是不是越小越好?不是。

這個就叫觀念改變法。

因為消費者已經在猶豫不決了,所以一定不能再順著他的思路去應對,而是要盡可能突破、改變他的觀念。

患得患失型

1.患得患失型的特徵及原因

患得患失型的消費者對付出的和得到的總是斤斤計較。患得患失源於人的心理本性,總是希望失去的越少,得到的越多越好。既有患得型的消費者,也有患失型的消費者,還有兩者兼有的消費者。

從相貌來看,患得型的人常常是鼠耳或狼耳。

患得患失型的消費者,典型的心理就是:買是想買,但是要考慮一下,怕買了以後,萬一怎樣了,就會如何如何。

2.如何應對患得患失型的消費者

那麼怎樣和患得患失型的消費者溝通呢?仍然是採取兩大手段:第一是觀念改變法,第二是引導法。其中引導法除了加以引導,還要學會無中生有、巧借東風。

討價還價型

1.討價還價型的特徵

討價還價是這種人的乙個習慣。討價還價的人還分為兩種型別:貪小利型和不知足型。

貪小利型可以為了十塊錢,和你糾纏半天。

不知足型在討價還價中一再壓價,而且永遠不滿足。

從相貌來看,貪小利型的人常常是吹火嘴或薄耳的人,而不知足型的人常常是鼻子高挺或賊眼的人。

2.討價還價型的原因

為什麼消費者喜歡討價還價,主要原因有四個:

首先,他認為,凡賣東西的都會將**開得高高的;

其次,他認為我買你東西,你是不賺白不賺,所以你一定會賺;

再次,他會認為,他如果不買,你還要打包回家,重新整理,浪費時間,增加成本。所以小賺你也會賺;

最後,他認為反正虧錢是一定不會賣,如果賣了就表示沒有虧錢,所以他可以隨便出價。

3.如何應對討價還價型的消費者

我們應該如何應對這種型別的消費者,應該採用什麼樣的溝通方法呢?

對數字敏感

因為討價還價型的消費者思維很靈敏,特別是對於**或折扣,所以銷售人員一定要對數字敏感。對方一旦殺價,馬上就要判斷可不可能,然後採取下面的方法。

態度誇張

如果接受殺價是不可能的,就應該誇張一點向對方表示。

不要急如果碰到不知足型的人,對方不著急,我們也不要著急,採取軟磨的策略。

注意中線法則

注意中線法則,就是對於開價跟出價的人,中間價基本是乙個理想價,而且常常是後出價者的心理價位。所以,我們盡可能不要先開**,因為**一開出來,對手就知道你的最**在這裡。

自負自大型

1.自負自大型的特徵及分類

自負自大型的消費者常常會對銷售人員的推薦置之不理,認為自己最了解自己需要什麼。好臭屁就是對自負自大型消費者的形容。

自負自大型基本上有兩種型別:愛現型和專家型。

愛現型是半桶水響叮噹,其實他根本懂得不多,但是卻愛擺專家的姿態。

專家型則確實很內行。

從相貌來看,愛現型的人常常是虛花鼻的人,而專家型的人常常是耳高的人。

2.如何應對自負自大型的消費者

針對自負自大型的消費者我們應該如何應對呢?主要採取下面兩種方法:

引導法or優劣相抵法

不管他是不是真的專家,既然他這麼自負,就要尊重他,不要強制去改變他的觀念,而是採用引導法。比如「看來您真的是這方面的專家了,您剛剛講的確實很有道理,不過……」然後就開始引導了。

接著採取優劣相抵法,在承認他發現的缺點的同時,馬上擺出產品的優點,用優點抵消缺點的負效應,或者是拿其他產品的缺點來抵消我們產品的缺點。

假痴不癲法

當他講的時候,我們可以裝作不太懂,他講得越多,你就越容易發現破綻。於是馬上採用引導法和優劣相抵法組合工具,就可以起到立竿見影的效果。

暴躁型1.暴躁型的特徵及分類

暴躁型的人有幾種特徵:不拘小節,不喜歡動腦,不喜歡勉強自己做自己不喜歡做的事情,喜歡憑感覺來做事情,比較容易得罪人,不喜歡講道理,喜歡用武力解決問題。暴躁的人還分為兩種型別:

外暴內暴型和外暴內柔型。從相貌來看,外暴內暴型的人常常是鷹鉤鼻的人,而外暴內柔型的人常常是眉骨帶凹型的人。

2.應對暴躁型的消費者

針對暴躁型的人我們應該如何應對呢?主要採取下面四種方法:

以暴制暴:針對一些野蠻的人,不採用以暴制暴就很難讓他有所收斂,這種方法

在一些情況下也是非常有效的。

以柔克剛:如果對方強硬,我們可以避免直接碰撞,採取迂迴策略,以柔克剛。比如看他是在哪一家公司,找他的領導講一下。如果對方不吃這一套,倒不如以暴抗暴。

息事寧人:碰上暴躁的人,為了避免最後將局面弄得非常尷尬,息事寧人也很重要。

事緩則圓:如果局面已經非常僵,倒不如拖一下,延遲處理。

特別是對於公司以前沒有處理過的案例,或規定模糊的情況,我們不妨稍微拖沓一下,事緩則圓。

冷漠型1.冷漠型客戶的特徵及分類

冷漠型的人對任何事情都漠不關心,一般劍峰鼻的人或鼻樑有節點凹痕的人常常屬於此型別。

冷漠型的人有三種子型別:人冷型,事冷型和全冷型。

人冷型:因人而冷漠。只與自己熟知的人交往,對於陌生人常常拒之門外。

事冷型:做事的時候不喜歡別人去打擾,這樣的人常常追求完美。

全冷型:不管是對人還是對事,都比較冷漠,這是其個性使然,全冷型的人常常是刃唇的人。

2.如何應對冷漠型的消費者

針對冷漠型的客戶我們應該如何應對呢?主要採取下面四種方法:

不急:遇到冷漠型的客戶,你如果主動出擊,過於著急,就會碰釘子,所以首先不要急於出擊。

微笑:用笑的表情回應酷、冷的表情。其實冷漠的人也有需求,所以微笑服務是感動他的乙個良方。

注意手:根據調查很多小偷偷東西,都是用冷漠型的姿態出現。

注意眼睛:由於冷漠型的客戶互動性比較差,所以就要多注意他的眼神。從眼神關注點來尋找他的需求點,比如品質、**等等。

第二講消費者十大心理分析(下)

理智型1.理智型客戶的特徵及分類

理智型的客戶常常習慣於通過推理判斷來決定購買與否。

一般而言,理智型消費者有兩種型別:個性型和利益型。

個性型:這樣的客戶理智的原因是他始終堅持自己的習慣思維和看法,改變他的看法是很難的。一般個性型的客戶外形常常為劍峰鼻或鼻樑有節點凹痕或無尾眉;

利益型:這樣的客戶理智的原因是根據他的計算,這樣最為有利。只要在利益方面引導,他還是會改變的。一般利益型的客戶常常是生有賊眼的人。

2.如何應對理智型的消費者

針對理智型的客戶我們應該如何應對呢?主要採取下面三種方法:

附證物,引資料,講理由:理智型的人要說服他非常不易,所以不要空口講白話,要負責任,要引資料,要講理由;

少說多聽:看看理智型的消費者如何來分析判斷,如何決策購買行為,這樣就可以抓住對方的需求點來進行引導和說服;

採用障眼法:既然對方希望自己判斷,那麼我們就可以通過刻意留下表象,來影響和引導他的決策,讓他感覺到購買決策由自己制定,但實際上卻是我們在引導。

直爽型1.直爽型客戶的特徵及分類

直爽型的消費者喜歡直來直往,其身心比較樂觀、健康,在購買時很少會諱莫如深,與對方兜圈子,往往會直奔主題。

一般而言,理智型消費者有兩種型別:定性型和耳軟型。

定性型:這樣的消費者是真正的直爽,他購買後根本不會後悔。一般定性型的客戶外形常常表現為露竅鼻、鼻潤肉豐;

耳軟型:這類消費者耳軟,而且很容易衝動地作決策,基本上不討價還價。一般耳軟型的客戶外形常常表現為劍耳無珠。

2.如何應對直爽型的消費者

針對直爽型的客戶我們應該如何應對呢?主要採取下面兩種方法:

稱兄道弟擺誠意:直爽型的消費者常常是非常重感情的人,所以在購買過程中,我們要與其建立良好的感情溝通,比如親切稱呼等,拉近買賣雙方的距離。

彼此直來直往:我們常常說營銷要講策略,但是對待直爽型的消費者,最好的策略就是誠意,有折扣主動給他,跟他直來直往,生意才會長久。

隨性型1.隨性型客戶的特徵及分類

隨性型的客戶最主要的特點就是購買時很少過多考慮,完全根據自己的感覺來。

一般而言,隨性型客戶有兩種型別:衝動型和冷靜型:

衝動型:衝動型的客戶在購買以後,冷靜下來,常常會後悔自己的行為,衝動型的客戶有乙個非常明顯的外貌特徵就是鼻孔外露。

冷靜型:冷靜型的客戶在購買以後,很少會考慮值不值得的問題,所以他們根本不會後悔,可見冷靜型的隨意性要更大。

2.如何應對隨性型的消費者

針對隨性型的客戶我們應該如何應對呢?主要採取下面兩種方法:

讓他覺得這裡是他可以隨性的地方:客戶消費的隨意性,對於商家從某種程度來說是一件好事情,因為顯然可以為商家增加銷售業績,帶來利潤,所以精明的商家應該給這種型別的消費者多創造隨意的環境。

多問候:針對衝動型的隨意消費,由於消費者常常會後悔,所以我們不僅僅要促使其隨意性購買,還要在銷售時站在他們的角度,多問候他們,幫助他們挑選到更適合他們的商品。

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