1.目的
確定專案科學合理的定位，做好專案發展計畫和營銷策略建議，使專案營銷全過程受控和適應市場能力增強，以達到迴避市場風險，提高公司經濟效益的目的。
2.適用範圍
本程式適用於公司的房地產專案。
3.定義
3.1專案策劃指對某個具體專案開發過程中遇到的物業類別、規格、客戶市場、銷售方式、建設管理、進度安排、資金流量、風險控制等做出科學合理的定位建議。
3.2跨部門專案策劃小組指由公司總經理按照以下各專業：建築、土建、經濟、市場營銷、法律、財稅、環藝和廣告策劃等組建的對某個具體專案進行定位建議的工作組，該工作組由專案策劃組長負責。
4.職責
4.1總經理負責組建跨部門專案策劃小組並委任組長；
4.2專案經理審批專案《策劃工作計畫》；選定專案策劃公司；
4.3專案經理負責協調實施《專案策劃工作計畫》；
4.4專案經理負責擬定《專案策劃工作計畫》，並組織實施該計畫；
4.5專案部成員負責各專業的分項工作。
7.程式
7.1公司組建專案策劃小組完成專案策劃報告
總經理認為有必要的情況下，組建跨部門專案策劃小組並委任組長。
7.1.1專案策劃組長擬定《專案策劃工作計畫》，經專案策劃小組討論通過，主管副總經理審批後，開始做專案策劃報告。
7.1.2專案策劃依據包括：
《專案評估報告》、《專案可行性分析報告》、《市場**及分析報告》、《區域市場調研報告》、《居住實態及客戶需求調研報告》、《消費市場變化趨勢分析報告》等。
7.1.3專案策劃工作小組成員分析研究擬開發專案周邊市場情況
（ 專案策劃工作小組成員重點研究該地區房地產市場的發展變化趨勢，完成各專業調研報告，**專案完成前後客戶市場變化情況，並做敏感性分析：
a)熟悉國家及該地區政策法規，分析政策法規變化的可能性以及對市場影響程度，了解該地區重點工程投資和城市建設規劃、土地供給、專案批建、固定資產投資、原材料供給、**，規劃、勘察、設計、施工企業實力等情況。
b)分析該地區經濟發展規律與房地產業發展規律之間的關係，研究經濟發展各個階段對不同型別房地產的需求走勢。
c)分析客戶需求的發展趨勢。
7.1.4專案策劃小組應完成專案策劃報告的內容參考以下7.1.4.1～7.1.4.7，對於具體專案內容可以有增減。
7.1.4.1物業發展定位
a)建築型別定位
b)建築規模定位
c)規劃設計定位
d)主要居住戶型及建築的面積分配定位
e)室內外裝修定位
f)物業主要配套設施定位
g)環境設計
h)小區配套服務設施專案定位
i)物業管理要求
j)其他相關事項
7.1.4.2客戶市場定位
a)目標客戶的年齡
b)目標客戶的職業
c)目標客戶的人員組成
d)目標客戶的收入
e)目標客戶的消費觀念
f)目標客戶的潛在需求
7.1.4.3專案投資估算和建設計畫控制
a)時間安排進度控制
b)費用安排、建築面積、基礎配套、小區配套費用估算和使用計畫
c)控制方法
7.1.4.4風險和收益分析
a)擬發展專案優勢
b)擬發展專案不足點
c)擬發展專案風險分析
d)擬發展專案不同風險下的收益分析
e)迴避風險、提高效益的建議
7.1.4.5銷售（租賃）策略
a)銷售和租賃效益比較
b)銷售（租賃）準備
c)銷售（租賃）渠道、方式以及應採取的相應策略
d)銷售（租賃）推廣方式
e)銷售（租賃）時間安排
f)銷售（租賃）**
g)銷售（租賃）程序控制
h)銷售（租賃）機構與人員安排
7.1.4.6專案財務收益分析
a)建築成本，主要影響因素及敏感性分析
b)盈虧平衡分析
c)現金流量分析
d)預現值
e)內部收益率
f)投資**期
g)投資回報率
7.1.5專案策劃報告的形成
7.1.5.1《策劃報告》專案經理審核，總經理審批。
7.1.5.2專案策劃報告第二階段由地產部門的各相關部門討論，要求在一周內將正式意見返回。討論、審核工作的分工如下：
a)市場部負責7.1.4.2、7.1.4.5，參與7.1.4.3；
b)總師辦及工程部參與7.1.4.1、7.1.4.3；
c)預決算部、財務部負責7.1.4.3、7.1.4.6；
d)銷售負責7.1.4.1、7.1.4.4，參與7.1.4.3、7.1.4.6；
7.1.5.
3專案策劃組長將《專案策劃報告》根據各相關部門意見修改後，總總經理審核，總經理審批。總經理認為有必要，可以組織相關部門領導討論。經總經理批准後的《專案策劃報告》分發到公司領導及地產口各部門，各部門負責人組織實施。
7.2委託專案策劃公司完成專案策劃報告
7.2.1專案策劃組長擬定專案策劃內容和要求，內容包括7.1.4全部條款及專案策劃報告完成時間、深度要求等。
7.2.2上條所列內容和要求經過專案開發部討論通過，專案開發部經理審核、主管副總經理批准後，徵求各相關部門意見，完善所提內容和要求。
7.2.3專案策劃組長聯絡專案策劃公司，了解各公司實力和特長以及完成時間、所需費用等情況。
7.2.4專案策劃組長推薦其中較好的2-3家專案策劃公司，由專案開發部經理審核後確定具體公司，報主管副總經理批准後，專案開發部經理與專案策劃公司簽訂委託合同。
7.2.5專案策劃組長負責跟蹤專案策劃過程，監督專案策劃公司按委託合同要求完成專案策劃報告。
7.2.6專案策劃公司完成報告後，由主管副總經理主持召開公司領導及地產口各部門會議評審後，根據《專案策劃報告評審會議紀要》提出修改方案。
7.2.7專案策劃公司修改後完成的專案策劃報告，再經7.2.6的評審，達到委託合同要求即為驗收合格，否則讓專案策劃公司繼續修改完善，直至達到合同要求為止。
7.2.8公司領導和相關部門討論通過後的專案策劃報告，經總經理批准後分發到公司領導及各部門，各部門負責人組織實施。
7.3《專案策劃報告》的實施情況跟蹤及調整
7.3.1專案策劃小組須在專案實施期間跟蹤《專案策劃報告》的執**況，分析偏差原因、提出調整建議，並向年度管理評審會議提交報告。
7.3.2專案結束後，專案策劃小組根據《專案策劃報告》對比市場反映和實際成交情況，就產品概念、推廣、服務等營銷措施進行總結，並提交總結報告，作為以後開發工作的參考。
8.記錄
8.1《專案策劃報告》及《專案策劃報告評審會議紀要》原件交公司檔案室存檔，永久儲存。
8.2各部門的《專案策劃報告》及《專案策劃報告評審會議紀要》由部門兼職資料員儲存至該專案結束後銷毀。
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