附表附圖
近年來，商業房地產逐漸成為房地產市場的熱點話題，受到市場的極大關注。一方面，商業地產自身條件優異，集地產、商業與投資三重特性於一身，具有拉動投資、刺激需求的雙重功力，是國民經濟發展不可或缺的動力劑；另一方面，傳統住宅地產的開發已經進入非理性時代，高昂的地價，緊鑼密鼓的巨集觀調控政策，無一不進一步逼迫地產開發商尋找新的藍海。
商業地產的定義分廣義與狹義。廣義的商業房地產，是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。而狹義的商業地產，特指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式，功能和用途上，區別於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產。
本報告所研究的商業地產，主要為廣義商業地產，因而分為商業營業用房和辦公樓兩大類。
商業地產的分類，根據行業型別，消費行為，建築形式等可以分為很多種，本文主要根據其開發形式，將其分為8類。
表1 商業地產分類表
資料**：世經未來整理
相較於住宅地產，商業地產具有許多特點：
住宅地產的收益**於售價和建造成本之差，房屋交割完畢後，交易也就結束了，其現金流是確定並且是一次性的。而商業地產的收益不但有銷售收入，還有租金。租金是乙個持續的現金流，隨著周邊環境的不斷變化，其租金也是改變的，因而其具有不確定性和高收益性。
大型購物中心，shoppingmall等的建設都需要大量資金，並且商業地產經營需要有2-3年的過渡才能比較成熟，加之其回報週期又比較長，因而其所需資金量相較住宅地產要高。
住宅地產在房屋**後就可以得到**補償，並且由於其是一次**易，短時間內，周邊環境不易改變，因而容易控制成本，而商業地產的回報期可以說是貫穿整個地產生命週期，其**受周邊環境影響巨大，又因其需要過渡期，在過渡時間內極容易由於虧損而倒閉，風險較大。
在經營方式上，商業地產可以靈活選擇租售方式，但是主要仍以出租為主。而經營形式上，同乙個商業地產內可以涵蓋餐飲、娛樂、金融服務等多種內容。鑑於此，商業地產的管理要求較高，由於其直接面向市場，競爭激烈，成敗直接關係到商業房地產的盈利狀況。
早在2023年，國家就明確提出要把房地產培養成為我國的支柱產業，而房地產業由於其投資規模大，關聯行業眾多，直接涉及人民的日常生活，對我國經濟發展的促進作用不言而喻，主要體現在：
第一，房地產開發投資佔固定資產投資比重長久穩定。投資是拉動經濟三駕馬車中最為得力的乙個，而固定資產投資中，房地產投資所佔比重一直處於較穩定的態勢，連續十年保持在15%以上，間接表明其對經濟的促進作用是持續而平穩的。
資料**：國家統計局
圖 1 2023年房地產開發投資額與固定資產投資額比較
第二，房地產開發投資拉動gdp增長，貢獻率大福攀公升。我國房地產從2023年開始，進入快速發展階段，2023年到開始，房地產開發對gdp的貢獻率、拉動率持續走高，分別由9%上公升到03年的15%，由0.9%上公升到07年的2.
3%，08年受到金融危機的影響，國內生產總值增加值開始回落，09年更是進一步下挫，而房地產行業依然堅挺，增加值基本持平，並有小幅上公升，而貢獻率則是創出十年來新高，達到26.52%，其本身抗壓性不容忽視，隨著2023年經濟形勢的進一步好轉，房地產也必將再次發揮對經濟的推動作用。
資料**：國家統計局
圖 2 2023年房地產開發投資對經濟的拉動作用和貢獻作用
房地產作為國民經濟的支柱產業，不僅在於其自身對經濟的拉動，更體現在對眾多關聯行業的影響中。房地產開發成本中70%是原材料消耗，在與其直接關聯的57個子行業中，鋼鐵，機械，有色金屬，建材等直接得益與房地產的開發建設。同時，商業地產的發展，促進了零售、餐飲、旅遊等第三產業的繁榮。
財政收入是我國進行巨集觀調控，調節社會收入分配水平等的重要手段。而房地產對全國和地方財政收入的增長功不可沒。據國土資源部2023年2月2日公布的資料顯示，2023年全國土地出讓收入高達1.
59萬億元，遠超2023年房地產鼎盛時期，同比大增63.4％。以北京為例，2023年北京市級主要收入**中，增值稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅等等並未有明顯增幅，而涉及房地產業的契稅和土地增值稅大幅增長，增幅分別為24.
3％和54.5％。
我國是乙個農業大國，農業人口佔總人口的70%左右，而農村落後的生產力和微薄的收入必然引起勞動力的大量轉移。農民由於文化和知識水平有限，缺乏專業技術，大多只能從事勞動密集型產業，房地產業和建築業的發展，無疑是吸納大量農村剩餘勞動力的有力保證。
商業地產作為房地產開發形式的一種，是消費水平不斷發展的產物。它是商業與地產的融合，一方面商業促進消費水平，另一方面地產促進投資水平，兩者的結合，成功駕馭了拉動經濟發展的三駕馬車的另兩駕——消費和投資，對經濟的增長功不可沒。商業地產本身，多發展於一二線中心城市，成為城市發展的新引擎，而其對城市發展的促進作用，相較於房地產，又有其獨特的方面。
資料**：國家統計局
圖 3 2023年商業地產投資額佔房地產開發投資總額比重
商業地產的直接下游行業是龐大的第三產業，包括零售批發，餐飲住宿以及各種商務服務業。第三產業是國民消費的主要拉動力，帶動經濟增長，世界平均消費率約為77%，而我國的近十年消費率卻不斷下降，到2023年還不足50%，低世界水平20個百分點，隨著我國城鎮化水平的進一步提高，消費水平必將會有大幅度提公升，而作為持續促進第三產業發展的商業地產，也將迎來廣闊的增長空間。
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