「金眾·東莞」
專案可行性研究報告
深同諮字
專案名稱： 「**」專案
發展商： 深圳市金眾集團****
評估單位： 深圳市同致行物業顧問****
※ 目錄 ※
一、專案總論1-5
二、專案投資環境和市場研究6-16
三、專案分析及評價17-20
四、市場定位及專案評估21-24
五、專案開發建設進度安排24-25
六、投資估算與資金籌措26-29
七、銷售及經營收入測定30-31
八、財務與風險分析32-33
九、可行性研究結論與建議33-34
南城巨集圖專案20044046、2004g017（地塊）
深圳市金眾集團****
深圳市同致行物業顧問****
《房地產開發專案經濟評價方法》
（建設部：建標[2000]205號）
《建設專案經濟評價方法與引數》
（國家計委、建設部：計投資[1993]530號）
《關於印發經濟評估方法的通知》及附件
（中國國際工程諮詢公司：諮經[1998]11號）
《東莞市建設工程**資訊》
開發公司提供的相關資料
本專案位於東莞南城新中心南部，東北緊鄰交通要道東莞大道，與城市花谷隔路對望；西北面為高新產業園區，北面為深圳建控總承包公司規劃建設的住宅區。
根據開發公司提供的專案土地使用權出讓合同、建設用地規劃許可證等相關資料，專案的規劃設計指標見表1-1。
表1-1 專案規劃設計指標表
1.1.6 專案開發手續
專案用地取得
專案用地已取得，開發公司為深圳市金眾集團****。地塊號為20044046、2004g017號，權利人為深圳市金眾集團****，使用年期70年（2023年07月06日－2023年07月05日）。
結論本專案開發手續正在完備之中。
根據市場調查，專案地塊所屬的東莞片區一直以南城「後花園」形象出現，在新的一輪「高尚建城運動」中有其獨有的優勢，近幾年來每年都有一定量的房地產專案開發與**，房地產市場的**與銷售呈現供銷兩旺的局面。預計區域內近幾年房地產市場仍將保持這種態勢。
專案將於2023年10月開始施工，預計建設工期為29個月，即專案將於2023年3月竣工。
投資估算
本專案開發建設總投資額為104650.90萬元，其中各項成本費用的金額詳見表1-2。
表1-2 專案開發建設總投資估算表
資金籌措
本專案的資金**主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款等。專案資金籌措方案資料彙總見表1-3、表1-5、。
表1-3 專案開發資金籌措表
本專案屬房地產住宅開發專案，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策。
本專案選址適宜，定位準確，設計合理，售價適中，符合市場主流需求。從財務分析結果表明，專案開發總投資為113461萬元，財務內部收益率為19.13%,利潤總額為29960.
9萬元，成本利潤率為20.42%，稅後利潤為18166.77萬元，稅後成本利潤率17.
04%。具有良好的經濟效益；本專案具有較強的抗風險能力，且從技術方面看亦充分具備可行性。
專案綜合評價結論：本專案具有良好的經濟效益、社會效益和環境效益，本專案可行。
東莞市位於廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州50公里，南離深圳90公里，處於穗港經濟走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經之地。
東莞市現有32個鎮，總共有700萬左右人口，其中常住人口160萬左右，暫住人口450萬左右，而港澳台及海外僑胞大概有100萬左右。其實，加上流動人口，東莞現有人口接近1000萬左右。
從人口區域分布來看，虎門、長安、厚街及市區占有比較大的人口比重，平均大概都有70萬左右的人口。
從人口群體特徵來看，呈現出「啞鈴式」的群體結構，上層富有人士階層及低層打工一族占有比較大比重，而中層階層如白領、工薪階層所佔比重較少；但是，近年來隨著東莞市大力通過各種人才引進政策及全國大量的畢業生湧入東莞，這一中間階層的人口比重正以比較快的速度在增長。
分析：改革開發以來，東莞因「三來一補」的勞動密集型經濟產業結構而得到快速發展，並湧入了大量的低層打工一族，導致東莞市具有典型的移民城市特徵；外來人口與本地人口比例懸殊，本地人因土地出租、房屋、廠房出租等收入渠道而迅速走上「暴富」之路，誕生了一大批東莞本地「農民暴發戶」。
近年來，東莞充分發揮地理人文優勢，大力發展外向型經濟，以科技推動經濟發展。國民經濟持續、快速、健康發展。實施經濟國際化戰略，大力吸引外資，發展外向型經濟。
二十年來，東莞的經濟以平均每年22%的增長率蓬勃發展，是中國綜合經濟實力30強城市之一，成為中國經濟發展最快的地區之一，形成了以製造業為主，以電子資訊產業為支柱的外向型經濟結構，是國際性的加工製造業基地和中國重要的外貿出口基地。
通過近年來經濟的快速發展，東莞各鎮區形成了比較明顯的衛星城鎮布局，並且各鎮區的產業結構區別明顯。如以服裝產業而聞名海內外的虎門、長安，厚街的餐飲、娛樂及家具製造業，大朗的紡織業，長安、清溪的電子通訊製造業，樟木頭的旅遊業、房地產業，常平的物流業，高步鎮的鞋業，塘廈鎮的玩具製造業等。各鎮基本上形成了自己的龍頭產業作為經濟支柱。
根據中國社會科學院發布的2023年中國城市綜合競爭力報告，廣東省的廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州進入2023年最具競爭力城市排名前50位，在珠三角十二市區中東莞排名第四，僅次於廣州、深圳、佛山；而在城市成長競爭力的排名中，東莞位列全國第九，落後於排名第三位的深圳、排名第七位的廣州。這說明了東莞市經濟的成長性良好，經濟持續快速發展。
分析：東莞處於大廣州、泛深圳之間，在珠三角占有極其重要的經濟戰略地位，有效與廣州、深圳互動促進經濟發展。隨著經濟的飛速發展，東莞在珠三角的經濟地位會進一步加強，良好的巨集觀經濟發展形勢將會有效促進東莞的房地產市場發展。
東莞在改革開放以來，逐漸走上了共同富裕的道路。2023年上半年城鎮在崗職工月人均工資1978元，比上年同期增長10.8%；城鎮居民人均可支配收入11658元，增長16.
1%,增速同比提高5.8個百分點；城鎮居民人均可支配收入總量超過廣州僅次於深圳。為此，東莞人民生活水平已經進入了比較寬裕的後小康階段。
分析：目前，東莞每百戶城鎮居民家庭擁有轎車32輛，居民家庭家用汽車擁有量居全省首位；這在一定程度上可以說明東莞本地城鎮居民的富有程度；隨著城市化程序的加快及原始資本的不斷積累，本地城鎮居民對居住品質將會有更高的追求，本地富有城鎮居民對自建3～4層小洋房的居住生活形態熱情度降低。
東莞市六年來房地產市場開發情況表
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