運營策劃第一階段：專案市場調研
1、專案背景
包括專案的基本概況，專案研究的目的、研究的方法及相關的經濟技術指標。
2、巨集觀環境調研
⑴城市經濟發展環境
①城市的經濟發展水平
②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費支出模式和消費結構狀況。
⑵城市人口環境
包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所佔的比例及其分布狀況，居民的職業特徵及年齡結構、性別結構、民族結構特徵等。
⑶人文環境
包括價值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風俗習慣等。
⑷商業環境
包括城市零售商品消費總量；城市主要商業區的分布狀況及其規模、性質、商圈特徵；城市商業網點的密度及其分布特點；主要的大型零售商店和商業物業的經營狀況等。
⑸其他巨集觀環境
包括城市的規劃發展環境、房地產開發的法律法規環境、城市的自然資源生態等。
3、專案地段環境調研
⑴周邊居民環境。
包括：周邊區域的人口規模、人口結構、購買力水平、消費傾向及周邊居民環境的風俗習慣等特徵。
①地段交通環境；
②地段交信道路的性質；
③地段交通輻射的區域；
④地段交通車流狀況；
⑤專案地塊交通條件狀況；
⑥其他對外交通設施。
⑵地段商業環境。
①地段環境中商業區的型別；
②地段環境中商業區的經營規模、銷售規模；
③地段環境中商業區商業構成及業態組合情況；
④地段環境中商業區的規劃布局及租金水平等。
⑶地段區位特徵。
包括地段所在區域的性質、特徵以及在城市中的地位等。
⑷地段未來規劃狀況。
包括地段區域未來的交通規劃、商業規劃、居住規劃及其他公共設施的規劃狀況等。
⑸專案地塊開發條件。
通過對地塊的形狀、高差、可進入性、可視性等物理性狀進行調查，分析判斷地塊是否適宜於進行商業專案的開發。
4、專案商圈調研分析
⑴專案商圈範圍的確定。
①**分析專案的商圈範圍；
②商圈調查；
③描繪專案的商圈範圍。
⑵商圈分析。
①商圈消費者的人口統計特徵，包括人口規模與密度、人口年齡結構和性別特徵、人口的受教育程度、人口的職業分布、人口的收入水平、商圈中商品零售總額等；
②商圈消費者的社會特徵，包括商圈居民的社會文化、社會階層、家庭生命週期、時間分配等；
③商圈消費者的心理因素，包括認知程度、行為傾向以及期望的經營形式等。
⑶經營者調研分析。
包括各類商戶的承租能力、承租條件、對專案的要求等。
運營策劃第二階段：專案市場定位
1、專案分析
⑴專案條件與資源分析
①條件分析；
②資源分析；
③小結。
⑵專案的swot分析。
①優勢【s】
②劣勢【w】
③市場機會【o】
④市場威脅【t】
⑤綜合分析
2、專案產品定位
⑴經營業種規劃。
①考慮租金回報因素；
②考慮關聯性因素；
③考慮一站式購物的因素。
⑵經營業態組合。
包括主力商店、半主力商店以及普通專業、專賣店等的組合。
3、專案功能定位
⑴購物功能定位；
⑵飲食功能定位；
⑶娛樂功能定位；
⑷休閒功能定位；
⑸表演功能定位；
⑹各功能區的規劃布局；
⑺考慮消費**在營業空間裡均衡地運動的因素；
⑻考慮獲取最大的租金收益因素。
4、專案主題定位
⑴主題的匯入；
⑵主題的深化；
⑶主題的差別性與適應性分析；
⑷主題差異性分析；
⑸主題的差異性分析；
⑹主題的適應性分析；
⑺符合專案條件的候選主題；
⑻主題的表現。
5、專案形象定位
⑴形象品牌確立；
⑵名稱確定；
⑶形象品牌營運策略；
⑷形象品牌延伸策略。
6、專案目標客戶定位
⑴目標客戶細分；
⑵目標投資客戶群細分；
⑶目標招商商戶細分；
⑷定單式委建、合作開發等多種方式的合作夥伴的尋求原則。
7、專案目標消費者定位
⑴目標消費群的甄別；
⑵主力目標消費群；
⑶輔助性目標消費群；
⑷消費群體的區域定位；
⑸消費群體的年齡結構定位；
⑹消費群體的收入水平定位。
8、專案銷售招商**定位
⑴專案**策略定位依據；
⑵專案**定位建議；
⑶專案**在市場競爭中調整策略。
9、專案規劃建議
⑴專案整體開發規劃思路與目的；
⑵整體建築規劃建議；
①總體布局；
②建築結構；
③建築平面；
④步行街；
⑶專案整體建築風格；
⑷專案購物環境規劃；
⑸專案交通組織規劃；
⑹專案營業空間經營規劃布局。
10、專案經濟效益分析
⑴成本費用分析；
⑵營業利潤分析；
⑶經濟效益分析。
運營策劃第三階段：招商及銷售推廣
1、專案銷售招商實操總綱
⑴專案銷售招商推廣總體思路；
⑵確定專案銷售與招商的面積比例；
⑶專案支援點；
⑷銷售招商推廣總體策略。
2、銷售招商策略
⑴專案整體銷售招商部署；
⑵專案整體銷售招商節奏；
⑶專案階段性招商節奏；
⑷專案銷售招商與**策略的聯動；
3、專案整體包裝策略
⑴專案銷售招商現場包裝；
⑵專案銷售招商道具包裝。
4、專案宣傳推廣策略
⑴專案宣傳推廣整體策略；
⑵專案階段性宣傳推廣策略；
⑶專案**運用策略；
⑷ 專案公關活動的運用策略。
5、銷售招商的實施
⑴銷售招商實施；
①確定銷售招商物件的特徵；
②確定招商條件；
③組建銷售招商隊伍；
④銷售招商資料準備。
⑵銷售招商步驟；
①銷售招商調查；
②內部認租、認購；
③公開銷售招商；
④開業準備；
⑤銷售招商管理。
6、專案銷售招商費用運用策略
⑴專案整體銷售招商費用使用依據；
⑵專案階段性銷售招商費用構成；
⑶專案整體銷售招商費用預算。
運營策劃第四階段：執行階段——營銷及招商實施
⑴制定銷售招商計畫；
⑵組建銷售招商組織機構；
⑶組織實施銷售招商計畫；
⑷配置銷售招商工具及各
屈臣氏的運營標準化建設
屈臣氏認為 成功的生意運作，有賴於各系統的建立及相應程式的有效執行。而在日常工作中，又必須懂得運用 常理 運用常理的過程中，必須留意業務細節。1 顧客必須能帶著滿意的心情離開店鋪 2 以助長銷售為本，刪除所有不必要的工作 3 積極及訓練有素的員工是成功的重要元素，重要性僅次於顧客 4 系統和程式旨在...
商業綜合體籌建全程運營經營管理標準化流程
一 經營目的 專案 是我司以文化藝術元素為載體開發的超大型 主題 旅遊商業地產專案，專案的開發與現場中後期的運營管理密切相關，文化公司 商業管理公司 承擔著力打造該商業專案品牌形象 提公升專案商業品質 修煉核心商業價值的責任和使命，旨在對專案商業物業保值增值為目地，更為專案商業經營戶創造乙個有序的商...
標準化操作流程
目錄前言 3 一 了解總公司 3 二 了解yoka games 3 標準一 店鋪的標準化 5 標準二 服務的標準化 6 一 儀表部分的標準化 6 二 店鋪環境的標準化 7 三 招呼和迎接顧客的標準化 7 四 店員態度部分的標準化 7 五 收銀服務的標準化 8 六 團隊精神的標準化 8 標準三 管理的...