前言本《打分方案》為《皇城麗都專案南區住宅定價體系》重要內容之一，是專業理論、科**算與行業經驗相結合的合理定價方法之一。
本《打分方案》將由西安市嘉華房地產開發公司及易家方略皇城麗都專案組共同組建「皇城麗都專案定價小組」（下設評定組、打分組）負責具體實施，並享有定價調整權。
定價委員會成員將根據其行業經驗及專案理解度、市場認知度，根據本《打分方案》按順序完成以下操作：
一、由打分組對房地產開發專案中影響購買行為的各主要要素之間進行對比打分，由評定組根據打分分值進行對比因素「重要性」排序，計算出參考權重數值；
二、由打分組根據**設定的參考要素和滿分分值，對自身樓盤、競爭樓盤進行全面對比打分，由評定組根據打分分值計算出各樓盤綜合得分，並根據專業經驗，評議確定其它要素權重值，通過科學計算得出皇城麗都專案南區住宅均價理論值；
三、由打分組對皇城麗都專案南區住宅每棟樓中影響消費者選擇平面位置的各主要要素之間進行對比打分，由評定組根據打分分值進行對比因素「重要性」排序，計算出參考權重數值；
四、由打分組根據**設定的參考要素和滿分分值，對皇城麗都專案南區每棟住宅的平面位置進行全面對比打分，由評定組根據打分分值計算出每棟住宅中各平面位置的綜合得分，並根據該得分折算出相互對比的平面係數；
五、由評定組討論確定皇城麗都南區住宅樓層差係數，結合上述分值及權重、係數情況，運用科學方法計算出每戶**，如計算結果有較大爭議，由評定組對上述打分及計算過程進行審核、驗算，對不合理打分及權重值予以修正。
第一部分組織機構
(一)組織分工
由西安市嘉華房地產開發公司及易家方略皇城麗都專案組共同組建「皇城麗都專案定價小組」，下設「評定組」、「打分組」。
皇城麗都專案定價小組名單(共15人)：
組長：張鍵（負責總體統籌）
副組長：李立民、黃強（負責技術指導、組織實施定價方案、協調定價小組成員分工協作）
組員：毛偉、伍澤華、夏麗玉、王滿盈、杜士杰、張雨、康敏、張艷、賈梅、客戶代表（3名）
（按任務分配負責具體打分、評定事宜）
評定組成員名單(5人)：張鍵、李立民、黃強、伍澤華、賈梅
（負責打分標準制定，分值彙總計算，打分合理性評議，重要權重值確定等工作）
打分組成員名單(15人)：張鍵、李立民、毛偉、黃強、伍澤華、夏麗玉、王滿盈、杜士杰、張雨、康敏、張艷、賈梅
客戶代表（3名）
（負責具體打分事宜，打分前組織對參與打分的競爭樓盤進行集體實地考察，對自身專案進行集體深度研究）
分組進行樓盤考察和打分(每組前二名為分組牽頭人，務必提前對本方案做到全面了解和掌握，並負責對其他組員的方案解釋)：
a組(5人)：張鍵、毛偉、賈梅、康敏、張艷
b組(5人)：黃強、夏麗玉、王滿盈、杜士杰、客戶代表1名
c組(5人)：李立民、伍澤華、張雨、客戶代表2名
方案總體解釋：黃強、李立民
(二)時間安排
第二部分市場對比（均價定位）
本部分主要是根據對閻良地區各主要競爭樓盤（確定7個競爭樓盤參與比評：a藍波灣一期、b皇冠花園一期、c東航苑、d千禧家園 、e鳳華小區、f陽光小區、g延鳳小區）進行市場對比，結合實際情況確定16項對比因素，包括：地理位置、周邊配套、規劃設計、戶型、專案進度、企業品牌、園林景觀、社群配套、營銷水平、交通狀況、周邊環境、物業管理、專案包裝、建築質量、規模、智慧型化等。
打分組：
第一步：首先通過對以上各因素之間進行「重要性」對比打分；
第二步：然後列舉自身專案與各競爭樓盤，參照各對比因素，對應各樓盤進行相關因素的評比打分，打分參照「市場對比因素核分要點說明」，打分時針對每一因素進行各項目的橫向對比，確定分值，分值為整數，最高分不得超過滿分，最低分不得為0。
評定組：
第一步：累加每份打分表分值，平均計算出對比權重值及專案對比分值，兩項相乘計算得出每個專案的綜合得分，再將本專案得分設定為1，計算出其它各項目的分值權重；
第二步：評定《加權定價表》中「週期權重」及「可比性權重」兩項權重值；
第三步：綜合以上資料，根據各專案市場調查資料（專案現平均售價），利用相關公式計算出皇城麗都專案南區住宅理論均價。
均價計算公式：p＝ pa+ pb+ pc+ pd+ pe+ pf+ pg
其中：p＝ 皇城麗都專案南區住宅理論均價 pa＝ma*na*oa/qa ；pb＝mb*nb*ob/qb ；…… pg＝mg*ng*og/qg
ma＝a專案現平均售價，na＝a專案週期權重，oa＝a專案可比性權重，qa＝a專案分值權重；……b～g專案依此類推。
一、專案對比核分要點說明
二、專案對比因素「重要性」排序
（一）打分辦法
市場（樓盤）對比是根據各重要對比因素，對區域內各可比競爭樓盤之間存在的差別予以量化體現，首先須對選取樓盤的地理位置、周邊配套、規劃設計、戶型、專案進度、企業品牌、園林景觀、社群配套、營銷水平、交通狀況、周邊環境、物業管理、專案包裝、建築質量、規模、智慧型化等因素的相對關係進行排序，以確定因素的重要性排序。
在市場（樓盤）對比因素排序中，採用因素成對比較法，通過因素間的成對比較，確定因素重要性。因素比較法應用的兩個前提：
前提一：任意兩個因素可以判斷彼此的重要性差異；
前提二：因素比較的可轉移性。即a>b,b>c,則a>c
按矩陣羅列各影響因素，兩兩比較因素的重要性。假使有兩個因素a和b，若a比b重要，則給a賦值為1，b因素賦值為0；若a和b同等重要，則a、b各賦值為0.5；若a不及b重要，則a賦值為0，b賦值為1。
為防止某一因素權重為零，可在各因素之中設定一虛擬因素，所有因素都比該因素重要。最後將比較結果彙總，得到各因素的分值。
現確定影響樓盤**的地理位置、周邊配套、規劃設計、戶型、專案進度、企業品牌、園林景觀、社群配套、營銷水平、交通狀況、周邊環境、物業管理、專案包裝、建築質量、規模、智慧型化等16個重要對比因素進行參考對比，並得出《市場（樓盤）對比加權定價打分表》中的參考權重值。結果見下表。
（二）對比因素成對比較表
注：以上各因素為無序排列。建議先對各因素進行重要性有序排列後，再對照打分，每個序號內可以填選多項因素。
打分人(簽字打分時間：2023年10月日時分
三、市場對比打分表
(一)市場對比(專案)位置圖
(二)專案打分表
打分人(簽字打分時間：2023年10月日時分
第三部分平面對比（平面係數）
本部分主要是根據對皇城麗都專案南區住宅按棟號、單元、東西戶或南北戶確定62個平面位置進行棟內平面對比，結合實際情況確定11項對比因素，包括：戶型、朝向、面積、位置、交通、社群配套、安全、周邊環境、景觀、私密性、噪音干擾等。
打分組：
首先通過對以上各因素之間進行「重要性」對比打分；
然後列表示意各棟樓平面位置，參照各對比因素，對應各樓盤進行相關因素的評比打分，打分參照「平面對比因素核分要點說明」，打分時針對每一因素進行各項目的橫向對比，確定分值，分值為整數，最高分不得超過滿分，最低分不得為0。
評定組：
累加每份打分表分值，平均計算出對比權重值及平面位置對比分值，兩項相乘計算得出每個位置的綜合得分，再將各棟樓打分**的第乙個位置得分設定為1，計算出其它各項目的分值權重，即平面係數。
一、平面對比因素核分要點說明
招商方案內容
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