瑞麗服飾廣場
松原市瑞麗市場服務有限責任公司
2023年2月26日
瑞麗服飾廣場招商政策制定方案
通過前段時間的銷售不難看出，瑞麗服飾廣場購鋪自營的客戶非常少，絕大多數商鋪需要由商場統一招商。科學、合理的招商指標以及具有**力的招商政策，對招商成敗具有至關重要的作用，商業管理公司對此非常重視。為了能全面的掌握、了解松原市商業用房的租金標準、招商政策及品牌商的經營情況，給瑞麗服飾廣場招商政策的制定提供科學的依據，商業管理公司先後對江北商業步行街門市、龍源商廈、世紀方舟商場、東北商場、好望角、星原商廈以及江南的國貿購物廣場、陽光購物中心、飛宇世紀**、前郭商貿城、新陽光購物中心及商貿區其它商業網點等開展了全面的調查。
商業管理公司根據本次調查結果，並結合《松原市城市及經濟發展、商業執行市場調查報告》的調查結果以及瑞麗服飾廣場的管理經營成本，制定出瑞麗服飾廣場招商政策，現就瑞麗服飾廣場招商政策的制定作如下說明。
一、 制定招商政策的指導思想
1、 確保招商成功
在商場的經營管理中，招商成功與否，決定商場開業成敗，也影響到商場後續經營的成敗。制定科學、合理的指標和具有吸引力的招商政策，確保瑞麗服飾廣場招商成功，使瑞麗服飾廣場具有琳琅滿目的商品，再加上合理的**和優雅舒適的購物環境，給踏進瑞麗服飾廣場的每一位消費者形成強有力的視覺衝擊，從而形成良好的第一印象和口碑效應，使瑞麗服飾廣場的經營工作從開業的火爆即轉入良性迴圈。瑞麗服飾廣場雖然只有13000平方公尺，但它卻是松原首家精品服飾廣場，也是松原第一家以服裝服飾為主題的專業商場，需要大量的服飾客戶資源和服飾品牌資源支援，但松原市本身的客戶資源和品牌資源有限，加之市場的競爭日趨激烈，特別是江南商貿區今年啟動的新專案，對瑞麗服飾廣場的招商有較大的影響。
所以，制定出的招商指標必須科學、合理，招商政策必須極具吸引力，才能最大限度的引吸客戶，聚集優秀品牌，引進目標品牌，擴大招商率，增強招商效果，確保商場招商成功。
2、 實施「放水養魚」政策
在商場經營中，招商政策及其它費用的標準是根據經營業績制定的。瑞麗服飾廣場作為新的商場，招商政策的制定應實施「放水養魚」策略，真正實現「雙贏」。瑞麗服飾廣場經營主體——品牌客戶，是我們的珍貴財富，我們對他們應採取培養、扶持的態度，使客戶逐漸發展壯大，為瑞麗服飾廣場的持續發展奠定基礎。
目前松原市幾家商場，有相當一批業戶揹負高額費用，無力繼續經營，有不少客戶已退出商場，出現嚴重的空鋪現象，這種作法是不可取的，我們應引以為戒。所以，我們在制定招商政策時，充分考慮到對品牌客戶和優秀品牌的扶持和培養，確保瑞麗服飾廣場招商率高，商品豐滿，使瑞麗服飾廣場能夠長期繁榮。
3、 開業第一年「略有虧損」
商場開業第一年是打基礎的一年，這僅僅是商場長期發展的開始，我們應把眼光放遠些，不可急功近利。在制定招商政策時，我們根據松原市目前商業用房的租金水平、招商政策，並結合瑞麗服飾廣場商鋪返租費用、經營費用等各項費用，依據第一年「略有虧損」的原則，制定出招商政策，使瑞麗服飾廣場的品牌客戶能在相對寬鬆的合作條件下，放心經營。以後再根據商場的經營業績，逐年增加調整招商政策，使瑞麗服飾廣場持續穩定發展，取得良好的經濟效益
4、推動商鋪銷售
商鋪的銷售率很難在商場開業前達到100%，制定出科學、合理的招商政策，提高商場的招商率，保證商場良好的經營效益，使瑞麗服飾廣場的客戶在廣場內確實有利可圖，這些在瑞麗服飾廣場賺到錢的經營戶，將成為瑞麗服飾廣場商鋪的潛在消費者和良好的口碑傳播者，這種局面將進一步推動瑞麗服飾廣場商鋪的銷售。
二、 制定招商政策的依據
制定瑞麗服飾廣場招商政策的主要依據有以下幾點：
1、 松原市商業用房租金現狀
通過對松原市江南商貿區、前郭商貿城、飛宇**、陽光、國貿以及江北商業步行街幾家商場等商業網點的調查，對其租金及費用的收取情況、招商政策有了詳細的了解，我們根據市場調查結果，參照其他商家租金標準和費用標準、招商政策，並結合瑞麗服飾廣場的實際情況進行綜合分析，制定瑞麗服飾廣場招商政策。
松原市商業用房租金標準及費用標準、招商政策現狀見以下松原市零售業招商政策市場調研表。
松原市零售業招商政策市場調研表（一）
商場名稱：新陽光購物中心調研時間：2023年12月2日
松原市零售業招商政策市場調研表（二）
商場名稱：飛宇世紀**調研時間：2023年12月5日
松原市零售業招商政策市場調研表（三）
商場名稱：江北好望角商場調研時間：2023年12月6日
松原市零售業招商政策市場調研表（四）
商場名稱：前郭商貿城調研時間：2023年1月26日
松原市零售業招商政策市場調研表（五）
商場名稱：陽光購物中心調研時間：2023年1月12日
松原市零售業招商政策市場調研表（六）
商場名稱：東北**調研時間：2023年12月23日
松原市零售業招商政策市場調研表（七）
商場名稱：龍源商廈調研時間：2023年12月26日
2、 松原市部分商業網點的經營現狀
陽光購物中心物業設施較好，但其經營業績較差，**量小，其租金標準本來就偏低，開業後更呈下降趨勢，儘管如此，仍有不少經營戶不堪承受，已有不少經營戶從商場中退出。
前郭商貿城、龍源商廈、東北商場、好望角，租金比其他商場略高，但由於管理不善，經營業績仍不是非常理想，因此，有部分經營業戶不堪承受其較高的租金和費用，從商場中撤櫃，因此也不同程度的存在空鋪現象。
世紀方舟、國貿大廈、人民商場、百貨商場、星原商廈等其它商場，物業設施比較簡陋，管理粗放，經營業績較差，成本比較低，租金和費用也相對較低。
3、 瑞麗服飾廣場的各項經營費用指標
瑞麗服飾廣場在經營過程中的費用主要有返租租金、商場經營管理等費用，在制定招商政策時，根據第一年「略有虧損」的指導思想，對費用進行測算，再制定各樓層各品類的招商指標和招商政策。
瑞麗服飾廣場第一年度各項費用測算為：
①返租租金：
按b1～4f商鋪銷售率為85%，返租面積按實際銷售面積的90%，以回報率8.3%計算，則返租租金為：
b1 9988000×85%×90%×8.3%＝634188（元）
1f 10766000×85%×90%×8.3%＝683587（元）
2f 21312000×85%×90%×8.3%＝1353205（元）
3f 18045000×85%×90%×8.3%＝1145767（元）
4f 14687000×85%×90%×8.3%＝932551（元）
返租租金總計為 4749300（元）
②商場經營管理費用:
a. 人員工資: 69.7萬元
b. 保潔費3萬元
c. 綠化費3萬元
d. 排汙費3萬元
e. 裝置維護費: 12萬元
f. 物料、物耗： 4萬元
g. 人員培訓費： 2萬元
h. 行政辦公費用： 4萬元
i. 業務招待費用： 4萬元
j. 營銷宣傳費用： 20萬元
k. 其它費用： 3萬元
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