—南海和諧大廈案例
1、專案概況及優化緣由
南海和諧大廈位於海南省三沙市和平大道111號，占地6265m2,總建築面積31993m2,容積率4.5,建築高度78.6公尺，地上25層，1-2層為商業，3-25層為住宅（兩棟塔樓，a住宅樓、b住宅樓），地下一層為人防兼地下停車庫，該專案屬一類商住建築。
由於南海和諧大廈位於海南省三沙市和平大道111號，雖然各種生活設施配套較為齊全，能夠較好地為本專案服務，但是該專案地段位於海島上，周邊環境的特殊性，給專案設計帶來一定難度。本專案地塊呈三角形，南邊是一條主淡水收集溝，寬度4公尺、深度3公尺，地塊具體情況請看地形圖。
為保證開發專案的品質，滿足市場和客戶需求，根據南海和諧大廈地塊特性及周邊環境特點，決定向社會公開徵集專案開發設計方案。通過專家評審，從5個方案中選擇了乙個較為合理的方案作為中標方案（圖2）。根據公司管理規定，對中標方案的建築、結構及後期基礎等方面進行設計優化。
優化後的設計方案，既保留了原方案的特色和優點，又克服了原方案的不足，滿足了開發品質與成本控制要求。
2、 南海和諧大廈設計優化的思路和目的
開發專案設計優化是房地產開發商重要工作之一，大多數開發商都很重視此項工作。根據本案實際情況，確立了南海和諧大廈專案設計優化及成本控制的思路和目的。
保留原方案的特色和優勢，使優化後的方案更趨於合理。中標方案結合地塊的形狀，將二層商業裙樓設計成三角形，巧妙地與場地進行了呼應；考慮到周邊的環境特點，將兩棟住宅樓出入口直接通至室外，方便了住家人員的出行，同時在二層商業屋頂上設計了屋頂花園，為兩棟住宅樓的人員交流提供了場所。在商業裙樓與家屬區的結合處，將商業裙樓設計成圓弧顯得更加宜人；兩棟住宅樓的布置，較好地滿足了開發的需要。
這些特點與優勢，在設計優化時都應考慮和保留。
②按照市場需求定位，不斷滿足客戶需要。根據前期市場調查與客戶定位，本專案客戶主要是在海島工作的員工，少量駐島海軍家屬住房和社會上客戶。這些客戶的年齡大部分集中在30-50歲之間，許多客戶屬於改善型購房需求，套型面積不宜太小，建築面積100-130 m2為好。
這些市場和客戶需求應作為設計優化的目標指向。
③建立建築、結構等專業人員互動交流的平台，使優化後的方案整體最優。即在本案優化過程中，建築人員、結構人員、成本管理人員要建立一種「互動溝通」的交流方式，一方面要考慮本專業的優化事宜，另一方面也要考慮本專業的調整對其他專業的影響，，使優化後的建築、結構、基礎及其他專業相互協調、相互適應。
④堅持安全、適用、經濟的原則，保持合理的成本造價。在保證房屋安全、適用的前提下，設計優化的重要成果就是將房屋的成本造價控制在合理的範圍內，降低開發成本、滿足專案建設需要。
3. 設計優化的重點與策略
由於中標方案是通過公開徵集而來的，其方案本身有許多特點和優勢，本次優化的目的就是要在保持原方案特色的同時，盡量彌補原方案中的不足，結合建設專案的實際需求，做到功能合理、結構安全、成本可控、品質上乘。
3.1 建築優化
3.1.1 平面布置
兩棟住宅樓平面優化是本次建築優化的重點。原方案中的兩棟住宅樓的平面設計，尤其是b住宅樓平面設計過於複雜，凹凸轉折多，導致了建築不規則的空間多，外部凹槽多，體型係數大，外牆保溫要求高。同時，對下部1—2層商鋪功能布置也帶來了不利影響，造成功能空間使用效率低。
針對這些不足，主要採取了以下措施進行優化。第一，減少平面布置的凹凸變化，使住宅平面規整有序；第二，將折線型布置變成直線型的布置，通過與核心筒有機組合，使平面布置更簡潔更合理；第三，通過住宅套型空間有秩序的整合，使住宅縱牆、橫牆盡量對位，為結構布置提供方便；第四，為了避免規整的平面布局帶來的呆板建築形象，結合功能需要，有些功能空間適當向外延伸或外挑，活躍和豐富了建築立面形象（圖3）。
3.1.2 房型設計
通過對兩棟住宅樓平面布局與戶型平面互動優化，戶型設計有了較大的改觀。第一，優化後的戶型平面布局更加緊湊，公攤係數控制在合理的範圍內，公推係數約為0.21；第二，功能更加齊全，增設了原方案中沒有的生活陽台；第三，套型面積適當，建築面積控制在100-130m2左右，滿足市場定位和客戶需求；第四，不同套型之間的有機組合，滿足住宅平面布置與結構設計的要求。
3.1.3 商鋪的適應性設計
對於南海和諧大廈25層的商住樓專案，其結構型式一般應為框支—剪力牆，即上部住宅為剪力牆結構，下部商鋪為框架結構，中間採用結構轉換層，但通過對建築、結構的互動優化，最終選擇了成本較省的剪力牆結構。即便如此，本案沒有以「犧牲」底層商鋪功能為代價，而是根據虹景陽光大廈地上兩層商鋪的功能要求，認真的分析和優化，並針對二層作為超市或酒店進行了適應性設計（圖4）。經過設計比較，在上部剪力牆貫穿下部商鋪的情況下，也能較好地滿足了商鋪的功能要求。
3.2 結構優化
在結構優化方面，綜合考慮南海和諧大廈專案特點，選擇適當的結構型別，然後結合空間功能性質、成本費用等方面，進行結構型式綜合比較，對所有結構構件均進行詳細計算，滿足規範及構造要求，避免「算不清，加鋼筋」的設計誤區。目的是在滿足安全、適用的條件下結構能達到受力更合理、造價更低。
3.2.1 結構選型與對比
南海和諧大廈為一類商住樓建築，建築高度78.6公尺，上部23層為住宅，底部1-2層為商鋪。根據這些特點，本專案可選擇的結構型式為框支—剪力牆、剪力牆。
無論是框支—剪力牆結構還是剪力牆，對本專案而言，各有利弊。從使用功能和空間角度看，框支—剪力牆結構能夠較好地滿足上部住宅和下部商鋪的需要，尤其是能夠為商鋪提供大而靈活空間，有利商鋪功能的組織與流線的安排。由於該結構型式是剪力牆結構與框架結構組合的形式，兩種結構結合處需要設定結構轉換層，因此這種結構型式存在成本造價相對較高的缺點。
剪力牆結構相對比較單一，結構從下到上全為剪力牆，力的傳遞簡單明確，中間不存在結構轉換層，成本費用相對較低，不足之處為下部商鋪空間布置不靈活，有時會影響功能的布置。
3.2.2 結構的協調與選擇
綜合比較分析，框支—剪力牆結構有利於功能空間布置，但成本造價高。剪力牆結構雖然成本造價低，但可能會影響下部商鋪的功能布置。那麼，在本案的結構選擇中，能否選擇一種既不影響底層商鋪功能布置，成本造價又很合理的安全結構型式呢？
答案是肯定的。既然框支—剪力牆是兩種結構型式組合在一起的結構型式，中間轉換層是不能少的，如選擇這種結構型式，成本造價不會很低，所以在方案的優化時，放棄選用框支—剪力牆結構，把結構優化的重點放在剪力牆結構對下部商鋪功能空間的影響上，主要做了四個方面的工作。第一，在優化上部住宅平面時，充分考慮平面布置對結構的影響；第二，在優化後的住宅平面中，合理的布置剪力牆數量，控制剪力牆寬度；第三，將住宅平面剪力牆布置方案「套入」下部商鋪平面圖中，關注上部剪力牆布置對底層商鋪功能的影響，反覆協調剪力牆布置與商鋪功能安排之間的矛盾，達到結構與功能的統一；第四，徵求公司資產管理部門的意見，開展商鋪的適應性設計。
即在剪力牆結構型式下，商鋪的功能能夠發揮正常作用，資產管理部門的使用要求也能夠得到滿足。
通過認真細緻的優化工作，消除了因剪力牆結構布置對下部商鋪功能布置的不利影響，得到公司資產管理部門的認可。
3.3 基礎優化
根據地質勘探部門對本專案的勘探結果表明，土層及厚度依次是_雜填土，3.4公尺；粉質粘土，2.8公尺；中砂，0.
6公尺；碎石，2.8公尺； -1強風化巖，0.7公尺； -2中等風化巖，-9.
7公尺以下。場地地下水靜止水位位於地下3.1—3.
4公尺處，標高263.12—263.47，地下水主要賦存在中砂層、碎石層的孔隙中。
由於虹景陽光大廈地下室（人防及車庫）底板頂標高為263.6公尺，處在靜止地下水位附近，因此地質勘探部門建議考慮地下水對本專案建築物產生的浮力和對地下室底板產生作用，要求設定抗浮錨桿。結構設計人員採納地質勘探部門的建議，在基礎設計時，設計了56根抗浮錨桿。
在基礎設計優化時，鑑於地下室施工採用大開挖的方式、地下室的基礎採用大直徑人工孔樁型式，且持力層為中等風化巖的實際狀況，地下室底板座落在中砂與碎石層上，其下部土層皆為透水層，基礎底板無承壓水的作用，由於充分利用了人防牆和人孔樁對地下室抗浮設計有利的特點，經過對基礎底板計算與分析，可以取消56根基礎底板的抗浮錨桿設計，因此減少了地下室底板抗浮設計措施的工程造價，達到降低工程成本的目的。若考慮後期地下室施工時地下水加大澆築難度的影響，在基礎施工期間，加強抽排水措施也是必要的。
3.4 成本控制
開發專案因投資大，環節多，周期長，各個方面管理備受開發商的重視。成本控制作為開發專案重要管理工作之一，開發商顯得格外關注。就一般的開發專案而言，需要經過拿地、市場調研與前期策劃、規劃設計、建設施工、營銷推廣與銷售、售後服務等階段。
每個階段和環節都涉及成本控制，前期策劃與決策、規劃設計階段的成本控制尤為關鍵。本案正是在這種思路引領下，將設計優化與成本控制工作結合起來，通過對建築、結構、基礎等設計優化，降低開發專案的成本。
3.4.1 平公尺含鋼量與砼量
南海和諧大廈專案，通過對建築平面、戶型設計、結構選型及基礎設計優化，平公尺含鋼量、砼量得到明顯的控制，有些消耗指標達到了國內先進開發企業的標準（表1）
表1 南海和諧大廈專案鋼筋砼消耗一覽表
3.4.2 南海和諧大廈成本控制
在規劃設計階段，經過對南海和諧大廈專案設計的多輪優化，成本控制效果較為明顯。據測算，綜合節省成本152元/m2。綜上所述，設計優化是乙個系統工程，它真正體現了事前控制的思想，能起到事半功倍的效果，達到花小錢辦大事的目的。
4. 心得體會：
住宅建設專案要想達到安全、實用、經濟，滿足市場及客戶要求，在規劃設計階段，開發商需要對建築、結構、基礎等設計全面進行優化。南海和諧大廈就是通過對住宅平面布置、套型設計、結構選型與比較、基礎設計的優化，初步探索一些既能滿足市場需求又能實現高品質、低成本的開發專案設計優化方法和手段，協調好設計與成本控制之間的關係。
住宅建設設計優化是成本控制的關鍵工作 案例分析
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