投資×××××自然村
專案開發之執行可行
性報告福建省××投資****榕樹下撰稿
（參考檔案）
二oo一年十月
目錄第一章總論1
一、專案投資主體與意願1
二、專案簡介及投資結構1
第二章市場分析與**3
一、市場現狀3
二、需求**4
第三章規劃設計構架5
一、基本方案確定5
二、規劃設計條件5
第四章專案實施7
一、建設工程進度安排7
二、投資估算與投入計畫8
第五章收入、成本和費用**8
第六章財務評估10
投資×××××自然村專案
開發之執行可行性報告
第一章總論
一、專案投資主體與意願：
為了加速以住宅開發為主的房地產業的發展，提高百姓居住水平和質量，是國家大力推行住房制度改革的關鍵。而福建省××投資****（以下簡稱本公司）集廣州、深圳、北京等地開發樓盤的實踐與策劃尺度以及港台商務創意，在福州投資房地產開發的本質意願：
1、以普通百姓購房為意識，建造乙個文明進步其人文自然環境適合人文自然性和社會性的優化空間。
2、以改善福州市村民居住條件為目的，保持原墊付資金在不斷迴圈周轉的基礎上，實現資金的增殖回流。
3、以適當的***銷售策略組織運營，從投資的經濟、物質、結構、成本和財務計畫動態決策入手，形成消費者權益為購房主導。
4、避免區域性的營利性和無序性的干擾，強調整體平衡規劃，突出功能的多樣與完整和社群服務的周全以及體現社會進步的前瞻性。
5、歐式建築風格與古城風貌、民族風格相吻合。在舊城改造時，保護好園林、名勝、古蹟等。
6、採用新的建築材料，選擇的色調和隔音效果確實能接近自然的環境。
二、專案簡介及投資結構：
1、專案概況與有利因素
×××××自然村屬福州市鼓樓區五風街道××村委會管轄。地處福飛路以北靠近鐵路線，東臨福飛路僅一條8公尺河道相隔，正對面為「麗景大酒店」，視野開闊；南接「湖前小區」，該自然村地塊界定分布東面義井村，西面井尾村，現有舊危房300多間約160戶村民，近35000平方公尺建築物，居住人口近2000人。徵地紅線內現狀：
從北到南有一條小道彎曲穿過，為居民的主要通道，樓房都是幾十年甚至一二百年前的建築物，還有部分是違章加層的。這種老房，自建與加蓋房，承重部位永遠超出安全居住係數。但將該地塊作為開發安居之有利因素：
①空氣清晰。在四至範圍500公尺內沒有工廠與其他有汙染源的加工基地。東面與福飛路有一河相隔，西面有一小山突出，東西立體整體可形成高低錯落的自然景觀。
②兩條16公尺規劃道交叉穿過該地塊，將該地塊分割成四片區，即a區、b區、c區和d區。規劃時將形成大量的沿街店面，有一定的經濟效益。
③有××村委會的支援，做好居民的思想及其配合工作使開發前期工作能順利進行有了保障。
2、專案改建開發規模及經濟指標
專案總徵地面積48690平方公尺（按規劃紅線圖測算），實用地面積37930平方公尺，在此範圍內規劃建設14座住宅，其中：17層1座，11層2座，9層7座，7層2座，小別墅2座。上部總建築面積104100平方公尺，其中：
公建面積2500平方公尺，店面8900平方公尺，住宅91680平方公尺。地下室6700平方公尺，預計可停車約140部；半地下室停車面積2850平，停車80部。設計有700套住宅約2450人居住。
建築基底面積13220平方公尺，建築密度34.8%，容積率2.72，綠地率30%。
3、降低成本形成真實性
①利用計算機等辦公裝置與網路進行全程管理，可以縮短設計、訂購、施工組織選擇與施工進度時間；
②本公司與監理機構技術力量的融合，可以大幅度減少基層管理技術人員和現場管理人員的人工費用與辦公費用；
③以優秀樓盤促進銷售可最大限度地減少銷售廣告的投入費用，也可避免濫用廣告和提供不真實的資訊給消費者；
④融合金融操作手法並合理投入資金，可減少資金占用和利息支出，使資金使用成本為足夠支付的最低要求形成資本收益。
此外，還可通過管理手段對施工企業的施工操作技術與選材實施嚴格的信用監督，將施工企業行為與其資信能力、技術能力統一調動起來，有效地組合真實的成本。這種信用監督機制形成專業化的住宅市場細化，突出表現在社群服務及業主的權益上。
4、總投資、出資結構及專案建設內容
投資總額計畫1.6億元人民幣全部由本公司以現金方式出資。融資方式主要由公司內部各股東集資，不占有國有資金和其他企業資金。
全程計畫融資肆仟萬元人民幣，出資額及其時間按工程實際進度要求分期逐步到位。銀行配套資金是次要融資渠道。內部股份資金主要用於專案開發的前期費用，施工建造費用、裝置購置費用、公共配套設施費用及其它相關費用。
開發專案除住宅、商場外，還包括辦公建房、銷售大廳、機房、老人活動中心、室內外健身場所與幼兒園和停車場等的建設。
第二章市場分析與**
在市場經濟條件下，房地產企業也面臨著種種的挑戰，經營的思維需要更新和提高。因此，本公司在決策開發前對市場的分析由為重要。揚長避短，趨利避害。
這種開發前期的超前性思考，是不違背或超越自己的實情實力。
一、市場現狀
目前我國房地產住宅市場還處於起步階段，但人們已開始意識到它的優勢。在北京地區已形成有相當實力的開發商，開發的規模和速度也相當驚人。福州成片開發的地塊相對較少，東擴南移計畫執行緩慢，策劃概念定位低，而各樓盤的樓花預售相對好。
因此，福州市的住宅市場不是「熱」的問題，而是需要大力發展。在近
二、三年內福州住宅市場走低谷的可能性不大。
現狀調查：
1、無論從數量方面還是在質量方面，城市住宅總體發展水平偏低，市場銷售總體呈現低速增長狀態。老城鎮的格局有所打破，但與建設現代化都市的要求相差甚遠。
專案投資可行性分析
一 虹口商務樓概述 1 虹口商務樓品質基本在同一水準上，商務電梯在4 6部，車位在250 350個 1比1 1.5 車位月租400 600元 月。商住樓車位租售並存，車位比率1比0.75 0.85，售價在20 22萬元 個 虹口 車位148個 22萬元 個 精武大廈 60個 20萬元 個 2 商務樓...
投資專案可行性報告
編制人審核人 年月日前言該專案位於年月日，通過方式公司以總價競得該地塊。專案用地總用地面積約為畝，建築面積約萬平方公尺，為工業用地性質，開發用於建設標準廠房及配套用房。專案公司註冊在即，特此編制專案可行性研究報告。名稱 註冊位址 法定代表人 註冊資本 企業型別 經營範圍 股東構成 投資方名稱 法人代...
專案投資可行性報告的
x專案投資 可行性研究報告 編制人審核人 年月日目錄前言 3 第1章專案概況 4 1.1 公司簡介 4 1.2 投資方簡介 4 1.3 建設地點 4 1.4 建設內容 4 1.5 建設週期 5 1.6 專案效益分析 5 第2章專案建設背景及必要性 5 2.1 專案背景 5 2.2 專案建設的必要性 ...