一、 虹口商務樓概述
1、 虹口商務樓品質基本在同一水準上，商務電梯在4—6部，車位在250—350個（1比1—1.5）。車位月租400—600元/月。
商住樓車位租售並存，車位比率1比0.75—0.85，售價在20—22萬元/個（虹口**：
車位148個、22萬元/個；精武大廈：60個、20萬元/個）
2、 商務樓供給比較
3、 虹口商務樓租金比較；
由上表可知，四川北路可吸納的公司，行業範圍較廣，層次規模多樣。作為辦公商務區，四川北路的人氣漸已初現。
二、 四川北路商務概述
1、 商務樓概述
2、 商鋪概述
（1） 四川北路主要商務樓商場供給量為4.5萬平方，主要以大型中檔百貨為主，主要業態有服飾、皮件、鞋類、化裝品、電信、日用品、飲食等。
（2） 四川北路沿街商鋪業態主要以飲食、服飾、電腦通訊、菸酒、醫藥、眼鏡、美容美髮、書店、專賣店等中小性經營規模的店面。
（3） 商業品質較低，結構不合理，商業環境較差。
三、 榮欣大廈租金分析
1、 榮欣大廈租金計算；
2、 榮欣公升值因素：
● 內外銷商品房的併軌制，擴大了市場的需求量，提高了市場的購買力。
● 四川北路景觀規劃將提高其商業品質，增加市場吸納力。
● 四川北路辦公樓供給量有限，需求趨勢被看好。
● 四川北路商業價值、人文價值、區位價值前景看好。
● 區域位置決定本產品，適合辦公。現有的四川北路成熟商業街，便捷交通，直通市區中心及市區其他各類重要商業、交通、金融節點。
● 四川北路沿線定位於商住兩用的樓盤如精武大廈、虹口**，其多數業主以辦公為主，銷售情況良好。
● 四川北路沿線辦公樓形態多以：商場、酒店、餐館與辦公混合型為主。1—7層為商業形式為主，其餘樓層以辦公為主。
市場調研結果證明，四川北路的各商務樓出租情況較好，商住兩用物業**率在90%，因此辦公樓需求潛力較大。
● 四川北路商業、商務已具備一定規模氣候，適宜商務。
● 四川北路現有的商住可售準現房被市場基本去化。四川北路商務樓出租率較高，說明四川路由單純的商業、文化街，逐步向商務、商業街綜合性的、高階集中的、商業形態發展。
四、 客戶分析：
1、 公司特點：
● 處於發展階段私企
● 物流、廣告、房地產、通訊技術、諮詢、律師行、經銷公司、外貿等
2、 客戶**：區域客為主
● 駐四川北路商業街商業公司
● 目前在虹口商務樓內部分私企
● 外地、外資駐上海公司
五、 榮欣大廈銷售策略
1、 銷售阻力：
（1） 建築物立面陳舊，房型朝向面積不合理。
（2） 產品區域性裝飾檔次不高。
（3） 銷售接待形象較差。
（4） 產品市場認知度不高。
（5） 產品市場形象定位模糊。
（6） 專案現場物業管理較亂
（7） 產品與**定位錯位
2、 銷售策略：
（1） 產品、銷售、宣傳包裝，新盤姿態亮相市場
（2） 在現有產品基礎上提公升物業品質形象。
（3） **宣傳以提倡財富新觀念為主
（4） 以上門推銷為輔，現場銷售為主。
3、 銷售配合
（1） 發展商提供專案等資料
● 歷史背景
● 進展現狀
● 優惠措施
（2） 接待中心醒目計畫：
● 在四川北路近接待中心的人行步道上設定燈箱指示牌
● 接待中心門廳標識提公升層次品位，增加醒目度。
● 接待中心內部重新裝修、布置銷售道具
● 銷售人員統一服裝、銷售說辭
（3） 產品修飾部位
● 小區入口的名牌
● 底樓進門大堂
● 每個層面電梯廳，公共部位
4、 銷售計畫：
（1） 可售總套數：171套
（2） 平均每套面積：123m
（3） 可售總面積：21033m
（4） 均價：5500元/m
（5） 總銷金額：1..15億元
六、 榮欣大廈推廣計畫
1、 推廣案名：
［商界名流］
● 商界—地域上指四川北路商業街；空間上指榮欣大廈用於商務辦公。
● 名家—指榮欣大廈，在四川北路上占居重要的座標位；特指入主榮欣，為商界成功人士。
● 名家—理解為曾與多倫多名人街，有緊密聯絡的歷史名人，為榮欣大廈增添人文內涵。
2、 推廣主題：企業主最好的消費是投資消費
「富爸爸」速成行動
（1）商界名流「一口價」讓您輕鬆成為「富爸爸」
（2）銀行幫你交租金，讓你輕鬆成房主
（3）租金支出=投資回報
（4）富爸爸財富語言：企業主與投資者完美組合
3、推廣策略
（1） 廣告計畫：在銷售週期內以硬廣告為主，可以考慮在溫州當地報紙**做廣告。
● 預熱期（2001/9/1—9/30）
訴求點：商界名流「一口價」讓您輕鬆成為「富爸爸」
**選擇
● 第一強銷期（2001/10/1—11/30）
訴求點：銀行幫你交租金，讓你輕鬆成房主
**選擇
● 第二強銷期（2001/12/1—2002/01/30）
訴求點：租金支出=投資回報
**選擇
● 清盤期（2002/02/01—3/1）
訴求點：富爸爸財富語言：企業主與投資者完美組合
**選擇
（2） 廣告預算
4、 廣告類別：
（1） 報紙廣告
（2） 戶外廣告
● 橫幅
● 引導旗
● 戶外燈箱
● 接待中心路標
（3） 宣傳資料
● 樓書
● 現場展板介紹
● dm
投資專案可行性分析報告
目錄 可根據檔案內容自動更新 第一章總論 3 一 專案概況 3 二 專案背景 3 一 外部環境 3 1.經濟環境因素 3 2.行業競爭環境因素 3 3.其他因素 4 二 內部環境 4 1.公司願景 4 2.管理現狀分析 4 3.生產現狀分析 4 4.營銷現狀分析 4 5.技術研發能力分析 4 第二章...
專案投資可行性分析報告
可根據檔案內容自動更新 目錄 專案名稱 專案承辦單位 專案負責人 專案選址 專案總投資 投資方式 專案目標規劃 1 專案目標規劃表 正文正文 正文正文 正文正文 正文正文 正文正文 正文正文 正文正文 正文正文 正文正文 正文正文 正文正文 正文 2 專案計畫進度安排 正文分析。具體見下表 單位 萬...
投資專案可行性報告
編制人審核人 年月日前言該專案位於年月日，通過方式公司以總價競得該地塊。專案用地總用地面積約為畝，建築面積約萬平方公尺，為工業用地性質，開發用於建設標準廠房及配套用房。專案公司註冊在即，特此編制專案可行性研究報告。名稱 註冊位址 法定代表人 註冊資本 企業型別 經營範圍 股東構成 投資方名稱 法人代...