這種商品的買賣本質上是一種金融市場上的交易

乙個段子參透買房行為的本質

如果有人要你押下你五年積蓄，透支未來十年收入和家庭命運，去買一**息比存款利率還低，市賬率超過8倍，交易手續費5%，資本利得稅20%**，你一定罵他瘋了。房地產其實就是這樣的**，為什麼換了房子大家膽子就大了，標準就不同了？

買房本質上是一種金融市場上的交易

2023年深圳的商品房斷供潮，2023年開始的溫州司法委託拍賣商品房潮，眼下正在一些地區擴散中。

近幾個月，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例，這些案件中，業主大多聲稱「無力還款」。出現這樣的窘況，有些人可能是投機不成蝕把公尺，有些人可能根本沒意識到買房其實也是一種交易。

乙個堪稱經典的段子

投資**危險嗎？毫無疑問，八虧一賺一平。投機**危險嗎？加了槓桿自然不在話下，九虧一賺比例都稍顯低了。

那麼，如果有人要你用三倍槓桿，押下你五年積蓄，透支未來十年收入和家庭命運，去買一**息比存款利率還低，市賬率超過8倍，連續漲了十年已經漲了十倍，且還在源源不斷增發，交易手續費5%，資本利得稅20%**。

你一定罵他瘋了！可是很多人勇敢地衝進去了。這是為什麼？

其實近些年的房地產其實就是這樣的**，為什麼換了房子大家的膽子就大了，標準就不同了？

這個段子實在很棒，原創者是中國銀行的一位高階交易員，他把房地產交易的精髓用百餘字就描述地這麼清楚，實在是高！

筆者在在《房市大衰退》一書中將房屋屬性作了分解，房屋具備兩重屬性，即商品屬性和資產屬性。其中，商品屬性還可以再細分，一是自然屬性，即房子用來住，體現出使用價值；二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現為價值。

涉及到錢，涉及到高的房價，房屋的資產屬性自然凸顯，所以在當下，簡單地把房屋視為資產是應該的。資產是用來交易的，而交易是需要考慮基本面、技術面、政策面、資金面、產品結構、資金成本，以及資產配置等。

所以雖然金融市場的上交易和買房行為略有差異，房地產買賣比**類投資標的交易起來複雜的多，流動性也較差，買房者也無需時刻盯盤免於市場波動帶來的心理壓力。但本質上買房就是一種金融市場上的交易。

商品房的槓桿

首先來看段子中提到的槓桿，買房的槓桿有多大呢？

這體現在首付上，首套房首付起初為二成，2023年3月上調至三成，2023年11月又曾下調至二成，2023年1月，再次調至三成。也就是說，首付三成，七成貸款，相對於用了2倍多的槓桿。

至於二套房，作為改善型需求，首付比例前些年也是隨著調控政策而一直變化。2023年9月，首付為四成，2023年4月改為五成，2023年1月又改為六成。甚至一線城市在2023年4月起相繼改為七成。

2023年以來我國信貸政策與新建住宅銷售趨勢(**：中原集團)

從總量上看，自2023年5月中國人民銀行公布《住宅擔保貸款管理試行辦法》，加之工商銀行2023年出台第一個人住房擔保貸款以來，截至2023年底，全國購房貸款餘額為9萬億元。

而2023年~2023年以來中國商品住宅累計銷售額為36.58萬億元，即到2023年底，房貸餘額佔購房款總額的四分之一。即平均每套房四分之一的購房款為銀行貸款。

這裡，總量計算也就是作個形象說明。

不懂交易的悲哀

再回到上述那個經典的段子。

所謂房子的股息比存款利率還低，股息是指的是房子租金回報率，在上海這樣的一線城市，房屋租金回報一般在1.2%~3%左右，確實不如一年定期存款利率。有個同事的親戚，乙個上海老先生，就把自己的房子賣了200多萬，在銀行買個安全的理財產品，年化至少7%，養老無憂了。

市賬率也是市淨率，房子的市淨率即是房價比上房屋的固定資產價值，基本可等同建安成本，按照建安成本一般佔房價15%計算，市淨率也就7~8倍。

交易費、買賣稅收都好理解，無須多說。

好了，雖然驅動太多人買房的乙個理由是剛需，但從交易角度來說，買房就是一場帶槓桿的高**的交易，如果是積蓄全部堆上甚至負債而為，那便是賭博了！

去年微博上曾流傳一篇文章，講的是一對夫妻準備好錢後，多方找門路去買房，選房時甚至用上excel**去打分，最終選到了一套好房。

說實在，筆者看到這篇文章，既覺得他們辛苦，也覺得他們太可悲，拿錢去買房還要求人。更可悲的在於，他們花了那麼多時間在細節上，卻不曾花些時間從高處遠眺下房地產市場的趨勢。類似的例子《房市大衰退》中還例舉了幾個，簡直就是說多了就是淚。

儘管4月以來，大部分限購城市都在明裡暗裡地鬆綁限購，放開買房落戶，銀行優惠貸重出，甚至出台財政補貼，但當前已很難讓房市重回前些年的輝煌了。

最後囉嗦一句，現在買房不妨體會下交易的內涵。太多的人將家庭甚至數代人的積蓄加上銀行的貸款押在一套房子上，真的很危險。做交易的人都清楚，高**、高槓桿的交易，操作起來壓力、風險都會很大，而且爆倉的概率也很高。

所以，千萬別把買房不當交易，動輒上百萬的買賣，慎重考慮下時機一點也不為過。