十九大報告首次提出「鄉村振興戰略」，實施鄉村振興戰略是我國新時期下的的新戰略，特色小鎮、田園綜合體、鄉村旅遊、扶貧攻堅工程在這一戰略指導下得以統合發展。
小鎮專案介紹
秦嶺水鎮是基於禹平川大禹水文化建造而成的小鎮，位於陝西省洛南縣巡檢鎮高山河村的秦嶺水鎮，占地面積近80平方公里。2023年6月洛南縣散客旅遊服務中心開發秦嶺觀華山旅遊風景區專案，並於2023年10月正式對外營業。後移交洛南縣秦嶺文化藝術會展商務****投資開發並管理運營。
2023年全年接待遊客47萬人次，實現營業收入470萬元，淨利潤47萬元。預計進入成熟運營期後，每年將接待遊客400萬人次，旅遊綜合年收入將達到5億元。
秦嶺水鎮距離縣城中心僅60多公里，車程乙個多小時，又處於黃河金三角、榆商高速、華陰-洛南輕軌的**旅遊幹線上，旅遊專用公路直達景區，交通十分便捷。
規劃設計思路
整個水鎮規劃為「六區三谷」，即秦嶺觀華山旅遊風景區、秦腔演藝文化區、水街風情區、香山寺民俗文化區、甘江古寨區、民宿餐飲區，與火龍關禪谷、下馬谷、仙峪翠谷。
整個水鎮範圍內，規劃實施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂等配套服務，總體規劃有60萬平方公尺精美的明清及**風格的山地四合院建築。其中包含兩家五星標準大酒店，六家小型精品酒店，400餘間民宿、餐廳及商鋪，10多個文化展示體驗區及完善的配套服務設施，滿足客戶對觀光、休閒、度假和會議的需求。
除此之外，後期還規劃了山地馬拉松賽場、戶外自行車野營基地、自駕遊基地、別墅地產、度假公寓等多種業態和設施，以滿足專案的可持續發展。
從設計特點來看，為確保水鎮與周邊環境的協調性，從外觀到內部布局上，都按照現代化社群的標準，對公共場所、活動空間、居住及旅遊配套設施進行設計和打造，同時把現代化的設施隱藏不露地融入建築當中，既展現了秦嶺小鎮的歷史面貌，又滿足了旅遊度假者的舒適居住要求，將古典與時尚融為一體。
商業價值
秦嶺水鎮以獨有的「秦嶺觀光、華山水鄉」為核心賣點，經過近十四年獨具匠心的打造，享有秦嶺兩千多萬潛在旅遊消費者的巨大市場外，還通過西安這一國際知名文化旅遊平台，間接擁有數千萬乃至上億的潛在世界客源市場，獲得成功的預期是***的。
除了門票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等，使得專案的收入**能降低對門票收入的依賴性，同時各專案間能相互促進，提公升整體收入規模。
運營公司除通過招拍掛形式取得五千多畝地外，原有古鎮採用租賃模式運營，降低重資產投入的規模，提高投資回報率。古鎮中新建的酒店採用自持模式，其他商業物業自營，將計入利潤表的收入規模盡可能做大，便於未來持續融資。
旅遊特色
首先，秦嶺水鎮享有「秦嶺烏鎮」之譽。烏鎮是南方的江南水鄉，溫婉如玉；秦嶺水鎮是秦嶺的邊塞小鎮，滄桑粗獷。
所以，秦嶺水鎮在小鎮特色上完全與烏鎮不同，更多體現了獨具的北方特色。水對於任何景區而言，都是不可或缺的旅遊資源，而秦嶺水鎮本無水，原本只有一條流域不大、流量很小的小溪。在建造中，設計者巧妙利用堤壩等設施，打造出乙個個首尾相連的水面，貫穿整個小鎮，最終形成令人嘆為觀止的「秦嶺水鄉小鎮」，水鎮之名才得以名副其實。
其次，古鎮復舊。一走進小鎮，就感覺到小鎮歷史的久遠和深厚的歷史文化積澱，建設者大多採用「修舊如舊」的手法，力求再現小鎮的歷史風貌。有些院落，從斑駁的牆體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體遷移到此的原樣復建。
再次，秦嶺水鎮是有文化有故事的北方小鎮。通過對以香山寺、火龍關、高山河、峽馬溝、仙峪、翁峪等為代表的建築群的重建，最大程度地實現了北方小鎮的場景化營造，展示了秦嶺邊塞小鎮的歷史風貌和民俗文化，並與司馬台長城有機地融為一體，形成獨一無二的自我特色，對遊客產生了極大的吸引力。
秦嶺水鎮還十分重視對地方民俗文化的挖掘，通過造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動的再現，讓遊客更真實地體驗和感受古鎮生活。
實際融資操作
秦嶺水鎮整體投資80億元，投資**期在八至十年。專案投資額較大，主要是由於原有基礎配套較薄弱，自來水廠、汙水處理廠和供暖設施缺乏，需要投入12億元進行基礎設施建設。
秦嶺水鎮從專案運作看，類似烏鎮模式的異地翻版，符合資源、區位、**支援和管理四方面的成功要素。從投資角度看又兼具自身優勢及以下特點：
1、專案所在區域資源的稀缺性：依託秦嶺觀華山旅遊風景區和寺溝湖，地理位置險要，人文歷史遺跡、自然資源優厚。
2、引發多方關注：專案在建設程序中即引發了多方關注，引入社會資本及境內外文旅集團等戰略投資者，並進行了多輪增資，表明外部投資人對專案前景極為看好。
3、**大力支援：**財政及審批方面支援力度大，而且由於主要股東文旅集團為省屬國企，進一步強化了專案與地方**的關係。
4、專案管理團隊經驗豐富：專案由文旅集團原班團隊負責打造，在最大程度上保證了專案質量。專案的建築設計團隊，以及以後的經營管理和營銷宣傳都由文旅團隊**，使得專案能在烏鎮成功經驗的基礎上「青出於藍而勝於藍」。
秦嶺水鎮開發融資思路
借鑑秦嶺水鎮「整體產權開發+多元復合經營投融資方案」成功經驗，我們是否還可以採用其他手段或運作模式，是否同樣可以達到募集資金投入專案建設運營的目的呢？下面我們不妨假設試試其他辦法與操作思路來打造秦嶺水鎮。
首先，從運作思路入手：
1、對秦嶺水鎮的自有資源進行梳理，發現特色亮點，準確定位，為建設特色小鎮尋找證據，便於立項報批。這個專案中「地」是融資的重要資源，不論是購買的五千多畝土地，還是採用租賃形式使用的土地，都大有文章可做。
2、與當地**充分溝通，了解其政策支援力度，主要是**意圖及規劃決策等，尤其是在具體合作事宜上**的承諾或「背書」內容。
3、勾勒出小鎮布局，描出一張藍圖來，即秦嶺水鎮的整體規劃及每個建設專案的具體設計方案。
4、整體財務預算，即總投資及分期投資規模，了解當地經濟實力，落實**直接與間接扶持資金額度。
5、構想秦嶺水鎮運作的商業模式，**未來三年的投資收益，分析核心產業鏈的價值體系及成長性空間，探索在資本市場的定位。
6、選擇現階段與之匹配的投融資模式與金融工具。
7、確定參與秦嶺水鎮建設的合作夥伴，即搭建合作平台及管理架構。
其次，根據以上思路著手進行具體工作：
1、「特色定位」——「望華山觀光、遊秦嶺水鄉」，這是秦嶺水鎮的核心賣點。這裡是緊鄰關中平原罕見的山、水、城相結合的自然古村落，具有不可替代的地域優勢的北方旅遊小鎮。
2、參考模板——烏鎮模式。
3、確認當地**的支援力度且有參與建設及出資能力(事實上，2023年洛南縣**出資4100萬元用於基建補貼，在道路交通、徵地拆遷、水電供暖等方面也協同解決與支援)。
4、商業模式與市場**：僅門票包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等就可以達億元年收入，再加後期延伸的山地馬拉松賽場、戶外自行車野營基地、自駕遊基地、別墅地產、度假公寓等多種業態和設施，產生的經濟效益也是可測可實現的。
5、與之適應的可選擇的融資模式有：銀行貸款，bt、tbt、ppp(5p)、abs、reits，股權類融資模式如pe、vc、pre—ip0等，債轉股也適用。
僅從融資模式上選擇與之匹配的進行操作。
1、商業銀行貸款類。只要有抵押擔保物，這是比較好把握的融資渠道，秦嶺水鎮建設所需用地及建設物，只要合理利用都可以與所有商業銀行建立合作關係進行融資。
2、tbt融資模式，tbt就是將tot與bot融資方式組合起來，以bot為主的一種融資模式。在tbt模式中，tot的實施是輔助性的，採用它主要是為了促成bot和tbt的實施過程。秦嶺水鎮鎮**通過招標將已經運營一段時間的專案和未來若干年的經營權無償轉讓給投資人；投資人負責組建專案公司去建設和經營待建專案；專案建成開始經營後，**從bot專案公司獲得與專案經營權等值的收益；按照tot和bot協議，投資人相繼將專案經營權歸還給**。
實質上，是**將乙個已建專案和乙個待建專案打包處理，獲得乙個逐年增加的協議收入(來自待建專案)，最終收回待建專案的所有權益。
在tbt融資模式中，**通過tot一次性融得資金後，會在bot專案中入股，甚至主導專案的實施。這樣，其他投資人就不用擔心財務上和**履行合同上的問題，而且有了**的強力參與，又有了資金的保證，就大大增加了專案實施的成功率。
3、ppp融資模式，作為財政支出創新的重要形式，**和社會資本合作(ppp)仍將擔綱2023年的投資主力，ppp或掀起兩萬億元落地熱潮，因為2023年全年ppp落地規模大約在1.2~1.5萬億元，稅收優惠、操作細則等相關政策密集出台，鼓勵與規範並舉的政策框架進一步完善。
一方面，2023年經濟穩增長仍需投資發力；另一方面，地方財政收支矛盾進一步加劇，財政擴張空間有限，基建投資將更多寄望於ppp等創新融資工具。財政政策重點將從「補專案」轉向「補運營」。
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