摘要： 究其本質而言, 物流地產是物流服務和地產服務一體化結合的產物, 通過二者的相互補充、相互促進, 實現了原有物流業價值鏈的擴充套件和延伸……
1 物流經濟催生物流地產
隨著我國經濟的快速發展, 國家對物流行業的關注與重視度越來越高, 加之**提出建設現代物流中心城市的戰略決策, 使得物流園區逐漸作為乙個重要內容納入到許多城市的發展規劃之中。僅以天津為例, 在《天津市國民經濟和社會發展第十乙個五年規劃綱要》中就將天津以及濱海新區定位於「 高水平的現代製造和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居的生態城區」, 並作出建設物流園區、完善物流服務的戰略決策。
意識到物流產業中的商機之後, 不少開發商表現出濃厚興趣。其中, 有工業物流地產老大之稱的美國普洛斯( prologis) 公司攜帶著「 物流地產」的創新模式, 率先搶灘中國市場, 掀起了國內物流產業的新熱潮。目前「, 普洛斯」在中國也已投資了十幾家物流地產專案, 在北京、廣州、上海、深圳、蘇州、天津等城市也開始了物流園區的建設。
自此, 一種新的物流經營模式悄然崛起。
2 物流地產的內涵與運作模式
2.1 物流地產的內涵
所謂「 物流地產」, 就是根據客戶的需求, 在全球範圍內為其選擇合適的地點, 投資建設優質高效的物流倉儲設施, 再將其出租給包括製造商、零售商、物流公司等在內的客戶, 並為其提供物業管理服務。
究其本質而言, 物流地產是物流服務和地產服務一體化結合的產物, 通過二者的相互補充、相互促進, 實現了原有物流業價值鏈的擴充套件和延伸。同時, 對於客戶外包其非核心業務需求的滿足, 有利於多點融入客戶價值創造體系, 有利於與客戶形成長期穩定的戰略聯盟, 有利於從系統角度整合優化服務提供商自身經營活動, 有利於形成持續競爭力。更為重要的是, 物流地產恰好處在物流業價值鏈環節構成的微笑曲線的高階( 如圖1 所示) , 因而能夠帶來更多的附加值。
這也是普洛斯傾心於物流地產的根源, 亦是國內眾多房地產巨頭迫切要進入該領域的動因。
2.2 與商業地產、工業地產的差異
在過去20 多年裡, 中國房地產開發的主要形式為普通住宅、公寓、寫字樓、別墅、酒店等, 以上各種開發形式的用途相對簡單, 面對的客戶群相對單一。如今, 隨著競爭的逐步公升級, 在房地產開發領域也湧現了多種不同的形式。
(1)商業地產。商業房地產指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閒等經營用途的房地產形式。由於規模的不同, 其開發與經營模式也存在些許差別。
對於規模大的商業房地產, 如可達幾十萬平方公尺的shoppingmall 專案, 其經營多採用開發商整體開發, 專案統一經營管理,以收取租金為投資回報的形式; 對於僅有幾百平方公尺, 甚至更小的小規模商業房地產專案, 大多數依然採取在統一經營管理模式下租金**的方式, 但很多小規模商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等專案的底商和各類商業街、商品市場, 則採用商鋪**或零散經營的模式。
( 2) 工業地產。從行業界定上來講, 工業地產是以工業物業為開發物件而進行投資、開發、經營、管理、服務的房地產行業。而作為有別於住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地, 工業地產專案是指具有工業類土地使用性質的所有毛地、熟地, 以及該類土地上的建築物和附屬物。
工業地產的運作模式通常是由**或其他開發商、投資商根據落戶企業的要求以及規劃指標, 為企業代建標準工業廠房, 建成後的廠房出租給落戶企業, 或一定年限後租廠房者再按原定**一次性購買。對於生產企業來說, 租用**工業房地產或是其他開發商的工業房地產, 能縮短專案投資期與生產準備時間, 減少前期固定資產投資額, 降低企業退出成本、降低專案投資風險。所以這種新的地產開發品種, 在市場上一經推出即受到極大關注。
物流地產是物流服務與工業地產服務互相結合、互為補充的一種創新模式, 它與商業地產及工業地產最大的差異在於用途不同。物流地產專案建成後將用於物流服務, 不從事生產經營活動, 其主要客戶是物流企業和有物流需求的製造商及零售商。其次, 三者的盈利點不同。
商業地產與工業地產的收益來自地產專案出租或**所得, 而物流地產不僅僅以地產專案的租賃和物業管理為盈利點, 更以物流與地產的協調運作為盈利點。第三, 與客戶的關係不同。在商業地產與工業地產的專案經營中, 地產商與客戶是一種交易關係; 而在物流地產模式中, 客戶資源是經營成功的關鍵, 因此物流地產商須努力做好客戶關係管理, 深度嵌入客戶的價值系統, 與其建立長期的戰略聯盟。
2.3 普洛斯的物流地產運作模式
作為物流地產商, 普洛斯以」建設———租賃———管理」的方式, 為客戶提供定製化的優質服務, 如圖2 所示。其服務內容主要包括以下幾個方面:
(1)、自建租賃。自行開發建設物流設施, 再將其出租給客戶使用, 並提供物業管理服務, 這是物流地產最主要的運作模式,也是其最顯著的特徵。靈活機動的租賃方式, 使得客戶可以按照實際需要租用不同面積、不同位置的倉儲設施, 從而降低了客戶的經營風險。
(2)收購回租。為了不斷增加客戶的財務目標, 普洛斯還採用收購回租的方式, 將客戶目前擁有的物流配送設施購買回來, 將其設計規劃後, 根據長期業務關係簽訂租約再回租給客戶, 讓客戶繼續使用這些現代物流設施。通過普洛斯提供的收購與回租方案, 不少物流公司削減了固定資產, 將其主要精力放在核心業務上, 因此提高了資產回報率, 減少了企業負債率。
( 3) 諮詢服務。普洛斯依靠經驗豐富的專業管理團隊, 還為客戶提供諮詢服務以及完整的問題解決方案, 幫助客戶設計或改善其**鏈管理流程, 因此, 也正是有了普洛斯的大力支援,客戶才得以實現快速擴張。
3 物流地產模式的價值創新
物流經濟時代, 顧客需求層次以及顧客需求本身均發生了深刻的變化, 越來越多的跨國公司選擇租用而不是建設並擁有自己的物流倉儲設施。因此, 價值創新戰略的實施為普洛斯在動態競爭環境中營造競爭優勢提供了新的思路。
3.1 價值創新的戰略邏輯
價值創新的主要代表人物錢吉姆和莫泊奈認為, 傳統的戰略邏輯所關注的是「 如何擊敗競爭對手」。當企業把競爭對手作為設計戰略的唯一參照物時, 競爭對手之間針鋒相對, 刻意相互模仿, 以求在同樣的遊戲規則下打敗競爭對手的行為就在所難免, 低水平的**戰、廣告戰就會不斷發生, 而這往往會造成兩敗俱傷, 最多也只是一場「 零和博弈」。價值創新的戰略價值不在於對創新模式的概括, 而在於認識創新角度的轉換。
因而價值創新的戰略邏輯是, 從顧客的角度而不是從技術活動的角度來分析創新; 不是瞄準某個既定的細分市場, 而是在這個市場上更好地滿足顧客的需求, 最大限度地利用顧客的共同點, 實現重新劃分市場的創新活動; 努力超越現有產品或服務的價值標準, 使新產品或服務的價值曲線明顯不同於以往產品或服務的價值曲線。
3.2 普洛斯的價值創新
普洛斯在深入分析物流產業的主要客戶- - 跨國公司的需求後發現, 跨國公司表現出對租賃物流設施的偏好。原因在於,首先全球化經營要求跨國公司不得不在最短的時間內在全球重要的、極具戰略性的位置布點、實施運營, 因而要以最快的速度進行擴張。這樣一來, 單靠一己之力的一體化策略越來越行不通, 必須要有外力的支援。
其次由於企業對自身能力與需求的**與評估不準確, 常會出現自建的物流設施能力與自身需求不匹配的狀況, 影響企業的正常運營。第三, 物流設施的大規模自建將會占用企業大部分資金, 因此許多跨國公司為了提高資產回報率, 紛紛削減其固定資產投資, 而將資金轉而投向技術改造與產品研發上, 從而發展其核心業務。甚至有些物流企業也迫於資金的壓力, 成為了物流地產商的忠實顧客。
基於上述顧客需求的變化, 以及顧客感知到的物流地產專案所應具備的屬性, 我們可以得出用以描述創新結果的價值曲線( 如圖3 所示) 。
由此我們可以看出, 價值創新戰略就是在回答顧客需求是否發生了變化, 傳統的滿足顧客需求的方式是由哪些價值要素組成, 哪些要素是應該取消的, 哪些要素應該削減到傳統標準之下, 哪些要素應該提公升到傳統標準之上。與傳統的物流服務相比, 物流地產在物流設施地點的選取、標準化倉庫、倉庫管理以及**這幾個價值要素上顯示出較為明顯的優勢, 而這些與物流地產的定製化服務、標準化建設、規模經濟效應等特徵遙相呼應。
( 1) 定製化服務。所謂定製化服務, 是指普洛斯根據客戶的特定需求, 選擇合適的地點, 建設與管理其專用的物流設施。即使設施地點是由普洛斯公司根據其戰略性決策所選定的, 它也會在設施規模、合同條款等方面滿足客戶的定製化要求, 為客戶提供便捷、高價效比的物流設施與物業管理服務。
( 2) 標準化建設。由於每一地點的物流設施常由多個客戶在不同時段共同使用, 因此普洛斯所建設的倉儲設施以及周邊設施都是標準化的。如其倉儲區的淨高均為9- 10m, 最小樓面承載力為3t/ m2, 照明強度為200lux 等。
通用的物流設施在滿足客戶的基礎需求的同時, 也為普洛斯的標準化管理提供了便利。
( 3) 規模經濟。由於涉及到地產的投資與開發, 因此物流地產專案的投資通常都比較大, 所以物流地產模式的成功有賴於雄厚的資金支援。而普洛斯在具備了強大的資金實力的同時,通過在全球最具戰略性的地點大規模興建物流設施, 構建了四通八達的全球物流倉儲設施網路, 受到了眾多跨國公司的青睞, 實現了規模經濟效應, 從而獲得了不菲的資金收益, 抵補了鉅額的固定資產投資, 因此能夠使租賃**保持在相對較低的水平。
在市場經濟中, 顧客是一項產品或服務是否具有價值的最終仲裁者。因此, 價值創新的成功是以顧客最終接受這組獨特的價值標準, 而願意為之支付貨幣為標誌的。然而, 這種成功並不是僅靠一些新奇的想法就能夠贏得顧客的認可, 它雖源自顧客需求, 卻也需要一些實力的保證。
例如普洛斯的物流地產的成功, 不僅來自於它對行業的充分了解, 對顧客需求的深入分析, 而且來自於其強大的資金實力、規模化的全球物流設施網路、龐大的客戶群體以及豐富的專業經驗。倘若不具備這些優勢而盲目進入物流地產市場, 只能落得被專案套牢的結局。
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