「動批」外遷可行性研究報告

「動批」是指位於北京動物園附近的服裝批發市場，形成於上世紀八十年代中期，從路邊服裝攤位開始，逐漸形成以服裝批發市場為主的綜合商圈，現有服裝市場和小商品交易市場9個，是與大紅門、雅寶路齊名的北京三大服裝批發市場之一。根據2023年初的統計資料，「動批」共有攤位約1.3萬個，從業人員超過3萬人，日均客流量超過10萬人，物流企業20余家。

加上其輻射和帶動的就業人口，「動批」搬遷或將分流10萬人。近年來，隨著「動批」市場**、物流、車流的不斷集聚，，市場安全隱患凸顯，這給周邊百姓的日常生活帶來了比較大的影響。交通、治安、環境等社會問題日漸突出，以商品批發業為主的業態已不適合北京中心城區的發展。

孫碩表示，西城區作為北京市中心城區，將根據**提出的「人口、資源、環境協調可持續發展」的總要求和北京市十一屆三次全會明確提出的將「著力破解人口資源環境矛盾，堅決控制人口過快增長」目標，「整體規劃、研究政策、確定路徑、分步實施」，準確把握區域功能定位，全面推進中心城區產業結構調整公升級工作。為了改變目前城市承載力的超負荷狀態本文通過對的可行性、必要性、備選地點、投資估算、資金**、進度安排、效益評價和風險評估等八方面的研究，為「動批」外遷提供更好的方案，緩解北京市區內承載力的問題的同時，為外遷地帶去好的經濟效益和社會效益。

關鍵詞：動批搬遷河北

目錄摘要 i

1 引言 1

2 可行性與必要性分析 1

2.1可行性 1

2.2必要性 1

3備選地點-----河北廊坊永清、涿州 2

4 專案投資額 3

5 投資估算 4

5.1估算範圍： 4

5.2估算說明及依據 4

6專案進度安排計畫 5

7 社會效益分析 5

8 風險評估 6

9 結論 6

「動批」市場中的批發市場和業態將轉移出北京中心城區，現有服裝批發零售業態調整為服裝零售、展覽展示、現代電子商務等業態。據他概括，「動批」所在北展地區產業結構調整公升級，並不是簡單的一刀切的搬離，「轉移、調整、公升級、撤併」這八個字將成地區產業結構調整公升級主旨。

2.1可行性

永清縣是河北省廊坊市的乙個下屬縣，距離北京正南方向約60公里。預計今年京台高速開通後，北京到永清的車程將縮短到半小時。僅此一點，面對之前固安和白溝的競爭，永清已從中勝出。

此外還有多條高速聯動京津，便捷的交通會帶來大量的**、物流、資訊流，加上地方**的大力的支援，永清一定會迅速崛起，引發新一輪價值「高潮」。

2.2必要性

由於人工成本不斷攀漲，不堪重負、紛紛遷走生產基地的不僅有國際鞋服大牌，也有大型批發市場。日前，森馬在其投資者關係活動中坦言，中國勞動力成本不斷**對生產製造業產生的影響較大，「未來會增大委託東南亞企業生產比例」。

動批商圈地處北京二三環之間，屬於北京城的中心地段，房價普遍較高。隨著近年來商業地產走熱，使動批商圈的業主資產動輒上百萬元，門店價值達到千萬元以上的業主也不在少數。「動批商圈地處北京二三環之間，屬於北京城的中心地段，房價普遍較高。

同時，隨著近年來房地產的發展，尤其是商業地產走熱，使動批商圈的業主資產動輒上百萬元，門店價值達到上千萬元以上的業主早已不在少數。因此，一旦動批商圈外遷對他們造成的損失，應該怎樣計算和彌補，都是未來**需要面對的重要問題。」葉梁說道。

而動批商圈物業業態及租賃關係的複雜性，也加大了此地外遷的成本和難度。以金開利德為例，動批商圈物業的租賃合同一般都為20年。最初，商場租賃1個檔口的**為每年3萬元～4萬元。

但真正在金開利德從事經營的商戶，很少有人能以這個**租到攤位，大部分經營者都是通過「二手」、「三手」業主租到攤位，攤位租金多為每年8萬元～10萬元之間，部分位置好的檔口租金，甚至能達到十幾萬元一年。因此，即便**真要下決心搬遷動批，這也將是一項耗資頗巨，且搬遷難度巨大的工程。與此同時，就目前動物園的經營業態來講，搬遷一旦實行，對經營商戶也會造成不小的傷害。

「服裝商圈的外遷對批發商戶的影響可能不會很大，受影響最大的則是零售商戶。」而就了解，動批、大紅門及雅寶路等商圈目前基本都為批發、零售一體的經營業態，且近年來這些商圈的零售份額比重也在不斷增加。張靜告訴記者，金開利德的經營商戶基本上都是以零售為主。

大紅門服裝城辦公室主任陳峰告訴記者，從其近年來對旗下服裝城的銷售統計情況來看，零售服裝的銷售比重及銷售額呈現逐年增長的趨勢。對此，這些商圈一旦搬遷，對其零售市場的影響可想而知。在動批商圈消費的人群同網購人群本身就有著很高的重合度，這些人群的消費水平一般不會太高，如果需要花費很長的時間到郊區購物，會無端增加消費者的購物成本，可能造成大部分消費者的流失。

從上世紀80年代的路邊攤，到目前我國北方最大的服裝批發市場，動批基本延續現金、現貨、現場交易的模式。連鎖經營、電子商務、倉儲物流等新業態在這裡難覓蹤影。動批每年為北京帶來6000萬稅費，但**在環境管理、治理擁堵的投入超過1億元。

動批結構調整已經成為北京產業公升級的一部分。動批不是一刀切的搬離，它的調整公升級將為服裝零售留下空間，調整是指現有服裝批發零售業態調整為服裝零售、展覽展示、現代電子商務等業態。公升級是指在現有業態的基礎上，注入服裝設計、科技金融等業態，提公升該區域服裝品牌的原創力。

北京、河北、天津三地的規劃部門已經建立協同機制，在一體化的空間布局上，穩妥推進北京和天津、河北建立了產業協同發展的機制，中關村和天津建立了產業園，北京的北汽第三工廠也在選址，初步確定在河北的滄州。北京的醫療和河北的燕郊也要建立合作機制。

如果北京有些功能疏散出去，有些人就可以在河北居住、上班。對於河北這個重化工省份來說，北京外遷的低端產業恰恰是河北方面缺乏並有發展空間的產業。2023年9月《河北省大氣汙染防治行動計畫實施方案》的出台，河北各部門簽訂責任狀，定下5年削減6000萬噸鋼鐵產能的目標。

目前，河北已經形成以廊坊為首的京東新城，以涿州為中心的京南新城和以張家口為中心的發展綠色經濟的京西新城，來承接北京產業外移。

據了解，新發地批發市場已經部分轉移到涿州。大紅門服裝批發市場自2023年開始，已經有部分企業和商戶前往廊坊永清台灣工業新城內的浙商新城。

據了解，永清台灣工業新城是河北省**批准的省級工業聚集區。「浙商新城就全面對接京津、承接北京產業轉移出台了重要舉措。」廊坊一**表示。

根據相關報告顯示，由於其交通、配套、資源、規劃等優勢，永清浙商新城專案已成為北京動批、大紅門和雅寶路等服裝市場外遷的首選之地。曾憲植認為，這是乙個雙贏的局面。「**可以引導外遷，但市場有市場的規律，外遷後能否形成市場氣候是個問題。

」在永清**和浙商新城投資人看來，市場經營不是問題。迫切需要的是，永清乃至河北納入首都經濟圈後，在承接首都低端產業助力首都發展中，**和北京是否應該給予河北相關政策傾斜。

廊坊永清預留的3萬畝地將作為國際商貿城的選址，其中一期將有100多畝地用於建設服裝批發城，準備迎接北京動物園服裝批發市場商戶的到來。目前河北永清縣正在確定該商貿城的開發商，以便該服裝批發城盡早動工。而距離該工業園往西以及西南分別為10多公里、30多公里的河北固安，以及高碑店的白溝鎮，亦有類似的基地，也正在等候北京動物園服裝批發市場商戶。

其中白溝鎮甚至給出了5年免稅的優惠條件。

三地爭搶同乙個服裝批發專案，是目前天津、河北各個地方爭取北京疏散非核心功能的乙個縮影。

永清台灣新城省級產業聚集區，規劃占地2萬畝，計畫總投資300億元，分四期先後建設浙商服裝城、浙商商貿城、浙商理想城和浙商旅遊休閒城，計畫到2023年全部建成。其中，先期建設的浙商服裝城和浙商商貿城預計到2023年底可全部建成並開始營業，預計年可實現營業收入600億元以上，吸納5萬人就業。目前，專案的

一、二期準備工作已全面展開，6月初即可開工建設。

5.1估算範圍：

北京市動物服裝批發市場專案投資估算範圍包括：

（1）商業店鋪、辦公樓、圍牆工程、道路工程、綠化工程、外接水電工程及停車場等建安工程費用。

（2）工程建設其他費用，包括：建設單位管理費、建設工程監理費、白蟻防治費、前期專案諮詢費用、工程地質勘察費、工程設計費、施工圖審查費、招標**費等。

（3）預備費：按（建安工程+工程建設其他費用）×5%進行估算。

5.2估算說明及依據

本專案土建工程造價參照北京市同類建築物造價水平，估算中執行2023年《北京市建築工程消耗量定額及統一基價表》及《北京市裝飾裝修工程消耗量定額及統一基價表》。安裝工程參照2023年《北京市安裝工程消耗量定額及統一基價表》。

工程建設其它費用的估算是根據《北京市工程建設其他費用定額》及專案實際情況進行估算。

（1）土地徵用費暫按10萬元/畝估列；

（2）建設單位管理費按京財經二[2003]305號文進行估算；

（3）前期工作諮詢費：按國家計委計**（1999）1283號、京價(房)字[1999]第487號文標準進行估算；

（4）勘察費：按第一部分建安工程費用的0.8%計；

（5）設計費：按國家計委、建設部計**（2002）10號文進行估算；

（6）施工圖審查費：按設計費的5%進行估算；

（7）竣工圖編制費：按設計費的8%進行估算；

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