可行性研究報告

一．專案背景

1.專案名稱:現代花園

2.承辦單位概況

承辦單位是蒲氏房地產開發集團公司，註冊資本3000萬元，開發資質為一級。公司經營範圍：房地產開發、房地產經營、商品房銷售、物業管理等。

公司實行規劃、開發、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創新"的經營理念，開拓進取。

蒲氏房地產開發集團公司的經營宗旨是：

為客戶創造生活--提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；

為社會創造價值--服務社會，創造文明進步的生活方式，充分實現蒲氏房地產集團的社會價值；

為員工創造機會--創造發展空間，提公升員工價值，提高蒲氏集團人的工作生活質量；

為股東創造回報--以長遠利益回報蒲氏集團股東。

3.可行性研究報告編制依據

（1）專案建議書及其批復檔案

（2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規、政策

（3）武漢市國民經濟和社會發展「十五」計畫和遠景目標綱要

（4）武漢市2001、2023年國民經濟和社會發展統計公報

（5）武漢市城市總體規劃大綱（2000—2023年）

（6）東湖高新技術開發區的經濟和社會發展規劃

（7）房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規範、定額

（8）《武漢市市區基準地價》

（9）武漢市及專案周邊地區市場調研和現場勘察資料

（10）投資專案方簽定的協議書或意向書

（11）編制《報告》的委託合同

（12）其他有關依據資料

4.專案提出的理由與過程

房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產經濟有利於加快我國產業結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發展房地產經濟，可以拉動一系列行業發展。

現今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規劃、開發現代花園。

東湖高新技術開發區是首披國家高新技術產業開發區之一，是華中人才、技術、高新技術產業的源頭，享有「中華光谷」的美譽。目前開發區產值上億元的企業已達35所，並已形成通訊、電子資訊、生物技術三大支柱產業和機電一體化、新材料、雷射三大優勢產業基礎。關東科技工業園是東湖開發區招商引資，發展高新技術產業的主要基地。

近兩年來，東湖開發區管委會認真總結了十年創業的經驗和新區建設中存在的問題，明確提出了超前規劃、拓展發展空間、建立面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業發達、環境優美、居住舒適的武漢科技新城的奮鬥目標。

現代花園選擇此處規劃、開發，等專案實施後，將有利於啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業園「產、學、研、居」為一體的總體規劃，並極大改善東湖開發區的面貌。

二．專案概況

1.擬建地點

擬建於關東科技工業園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。

2.建設規模與目標

自有資金為3000萬元，現代花園專案規劃總用地10萬平方公尺，建築面積12.9萬平方公尺，其中住宅11.6萬平方公尺，公建1.

3萬平方公尺。總居住戶數996戶，規劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。

小區內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。

我國已經進入小康社會，人們生活水平穩步提高，我們公司超前思想，規劃、開發「現代花園」，致力於為在東湖高新技術工業園區工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供乙個優美、舒適的居住環境。

整個花園小區現代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現代。

溫馨是一種感覺，是人生美好的嚮往

溫馨是一種品位，是人生獨到的見解

溫馨是家的元素，是人生永恆的主題

溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對於溫馨的認知，是源於對生活細節完美的追求。讓蒲氏集團人的「真誠、勤奮、和諧、求精」為您營造溫馨的家。

3.主要建設條件

1. 供水

在鼓風小區東側有現狀dn1000mm上水管線，本專案上水可從上述幹線引入。

2. 雨水、汙水排放

武黃路大街現有現狀dn2100公釐的雨水管線和dn1800公釐的汙水管線，可以就進排入。

3. 供熱

擬從武黃路新敷設的供熱幹線接入。

4. 供電

擬採用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有餘地，變壓器容量為8000千伏安。

5. 供氣

已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區內送氣。本專案住宅區前後的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢巨集達房地產開發公司統一開發，各種設施介面均至本專案紅線內。

目前，本專案建設場地以達到「三通一平」，其他配套設施將與住宅建設同步進行。

6. 電信

本專案預計需裝機容量為820門的程式控制交換機，擬由洪山區**局從831開設下屬分局解決。

4.專案投入總資金及效益情況

本專案投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金14828.67萬元。

本專案完成後，預計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.

21萬元、提取法定盈餘公積金及公益金857.43萬元後，預計累計未分配利潤為3906.08萬元。

5.主要技術經濟指標

技術經濟指標

三．問題與建議

考慮到現代花園建成後，其使用者多數為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴於光谷的發展，因而，在建設的過程中，要時時注意**的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。

一．市場調查

據2023年武房指數報告顯示:房地產綜合物業**為2968.76元/m2,住宅平均**為2017.

31元/m2寫字樓平均**為4149.16元/m2從市場形態來看,全市各區樓盤銷售量是上公升趨勢。

目前武漢市住宅市場**上,住宅面積在100m2以下的佔總量的4%,住宅面積在101--120的佔總量的32%,121--140佔總量的45%,141--160的佔總量的5%,161--180佔總量的10%,180以上的佔總量的4%。從以上統計結果看,120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上**的主力,市場接受程度最高。

購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總**的承受能力如下:承受總**在20萬以下的佔33%,承受總**在21--30萬之間的佔30.5%承受總**在31--40萬的佔24.

50%承受總**在41-50萬的佔8%,承受總**在50萬以上的佔4%。

以上調查結果顯示,武漢市購房者所能承受的**在20-30萬之間，比例佔到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受範圍。

另外，重點調查了我們的專案所在的洪山區房地產市場及專案周邊的主要樓盤銷售狀況。在2023年第四季度洪山區住宅**指數為1488.67點，比上季度**了36.

92點；住宅平均**為2325.85元/平方公尺，比上季度**了57.68元/平方公尺，漲幅為2.

54%。

洪山區住宅**指數

2023年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方公尺左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方公尺左右的兆富國際大廈取得了3000平方公尺以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。

從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發的專案多為高層的商務寫字樓或商住樓。

在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創業城、華城新都、當代光谷智慧型城等多個住宅專案，除了名都花園**達到2900元/平方公尺以外，其他樓盤均價在1940元/平方公尺上下浮動，該區域高校眾多，有較好的自然環境與人文環境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方公尺以上；當代光谷智慧型城本季度銷量也保持在5000平方公尺左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度**都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由於均價逐漸降低，取得了較好的銷售業績，本季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方公尺左右。該區域樓盤呈現別墅化、大戶型化發展的趨勢。

坐落在洪山區的「中國光谷」所在區域本季度又推出了學府佳園三期，平均**在2000元/平方公尺左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩，東林外廬二期專案均價為1600元/平方公尺，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方公尺，銷量達到1.4萬平方公尺左右；均價在2300元/平方公尺的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方公尺；水藍郡經過6月底的暫停銷售後於8月重新登場，呈良好態勢。

二．產品供需**

根據調查，目前武漢市房地產投資大幅增加，2023年上半年武漢完成住宅建設投資39.47億元，比去年同期增長47.17%，施工面積達到958.

2萬平方公尺。2023年總投資額為132.5億元，同比增長14.

9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.

4%，佔總投資的75%，經濟房開發投資13.65億元，佔總投資的10.3%.

從銷售投資比率來看，98年銷售額只佔到投資額的43.78%，99年上公升到60%，在2023年，全市銷預售總面積為759.32萬㎡（其中住宅銷售面積393.

13萬㎡）同比增長17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長26.

62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支援（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。

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