作者：孫玥
**：《法制博覽》2023年第02期
摘要：日本通過借地權制度將物權體系的地上權和債權體系中的土地租賃權進行了一體概括，並由民法之特別法予以特殊保護，其強烈的實務精神更能適合多樣化的土地需求。通過對借地權制度的歷史梳理和比較研究，以期從中尋求對我國土地制度完善的啟發。
關鍵詞：日本借地權；建築物；存續期間；更新權；建設用地使用權
中圖分類號：d923.42；d931.3；d951.6文獻標識碼：a文章編號：2095-4379-（2017）05-0013-04
作者簡介：孫玥（1992-），女，漢族，山東青島人，**民族大學，2014級法律碩士研究生，研究方向：民商法。
土地權利分為土地物權和土地債權兩大權利型別，物權方向主要包括所有權和用益物權，債權方向主要指土地租賃權，物權權利和債權權利在對抗力和存續期間方面都存在較大不同，日本的地上權和土地租賃權就分屬這兩大權利領域。而這種分立對峙的局面難以解決日本實務中的諸多問題，因此日本法律借《建築物保**》、《借地法》、《借地借家法》建立起一套借地權制度，以期通過該制度解決土地權利與建築物所有權的關係設定問題。
所謂的借地，就是土地利用的權源由不再使用土地的土地所有人向不擁有土地的土地需求人的暫時性移轉。這種極具日本本土色彩的借地權制度，是日本立法者在民法典構建的以建築物所有為目的之土地使用權體系失靈時而創設出的一項新型權利，它實現了土地物權和土地債權在一定程度上的統一，為土地使用權人提供了較為完備的保護。我們可以透過借地權制度，感受其中的實務精神，並從比較法的角度加以分析，從中尋求對我國土地制度完善的啟發。
一、日本借地制度之沿革
（一）《借地法》前史
日本明治維新打破了封建時代的身份等級體系，許多在維新後陷入窮困境地的武士階層需要租賃他人土地來修建住宅，且隨著城市向農村的擴張，德川幕府時代禁止買賣的武士與寺院土地也逐步被宅地化和貸地化。與此同時，這一時期地價持續**，與地價相對的地租收益率也很高，對於土地所有者而言，採用出租的方式持有土地比出賣能夠獲得更多的收益；而對借地人來說，由於社會剩餘資金大都被引到產業振興中去了，面向平民的金融貸款利息非常高，為購買土地而借款的利息負擔比地租負擔要重。因此這一時期借地關係開始活躍。
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