第二節零售商業物業經營管理概述
知識點一：商業物業經營管理需考慮的因素（輪換考點）
物業服務企業應在以下幾方面慎重把握，審慎參與商業物業管理服務：
1．專案位置
評價商業物業專案的關鍵一是位置，二是位置，三還是位置。想要從事商業專案經營管理的物業服務企業則不能不嚴肅認真地對待專案的選址問題，優越的地理位置是確保物業經營成功的重要前提。
2．專業定位
選擇開展商業物業經營管理，要從企業自身實力、經營管理特長、企業發展方向與戰略、目標物業狀況與層次、業主或建設單位經營管理目標與要求以及將要面對的客戶群體服務需求等多方面考慮，找準市場定位。
3．開發商資信
可以從以下幾方面對開發商進行觀察和評價：
（1）開發商是當地公司還是外地公司，是全國性公司還是區域性公司；
（2）開發商是獨立開發還是合夥開發；
（3）開發商有沒有類似專案開發經驗；
（4）專案建設資金**；
（5）專案建成後是全部銷售、部分銷售還是業主持有經營；
（6）開發商誠信記錄如何，有無對物業服務企業或其他合同方的違約行為。
成熟的、有商業專案建設經驗的、資金雄厚的開發商不僅在專案建設過程中可以做到對建築物質量的高度負責，在銷售或招商階段對客戶組合、商品組合上會精益求精，在後期物業管理的篩選和資金保障方面也會更為可靠，從而為物業經營管理打下良好基礎。
4．銷售招商情況
商業專案前期銷售或招商情況，反映出開發商的前期管理運作能力，也襯托出專案在同行業內的認可程度。
5．管理模式
商業物業建成後的物業管理模式直接關係著物業服務企業能否對專案實行專業、有效、規範的管理。
如果物業服務企業有足夠的資質和能力，應爭取採用大業主全權委託經營管理模式。這種模式下，物業服務企業全權負責商業物業的出租經營和物業管理。
例題：商業物業經營管理需考慮的因素不包括（ c）。
a.專案位置
b.專業定位
c.企業的資信
d.開發商資信
知識點二：商業物業經營管理的兩種管理模式（輪換考點）
商業物業建成投入運營之後，需要對商業運營業務及商業物業實施管理。商業物業的清潔衛生、秩序維護和公共空間、共用設施裝置的維護保養和執行，以及為承租商提供日常的管理和服務，這些工作稱之為商業物業的現場管理，它既包括對物業「硬體」的管理，也包括對「人」的服務。商業物業經營管理模式主要分為兩種：
業主自管和委託管理。
1．業主自管
對更加關注商業地產運營的開發商而言，成立自己的投資、運營、管理團隊從事商業物業的運營和維護，已經成為一種主流做法。
在業主自管模式下，物業管理者和商業物業經營者以乙個形象與最終消費者產生直接關係。
2．委託管理
委託管理分為全面委託和部分委託兩種，主要取決於業主（投資者）的意願。
（1）全面委託。
全面委託是指業主將商業運營業務及商業物業管理責任全面委託一家物業服務企業承擔。由這家物業服務企業負責商業物業的商業運營、秩序維護、綠化保潔、裝置養護、系統執行等工作，物業服務企業對業主（或委託方）負責。
全面委託對物業服務企業是巨大的挑戰。僅以前期管理為例，物業服務企業需要承擔的工作包括：①人員準備和工具配備；②編制符合專案特點的操作管理流程和規章制度；③承接查驗及遺留問題跟進整改；④組織安排承租商二次裝修和商品遷入；⑤開荒和設定裝置設施標示標牌；⑥招商引租，租戶組合；⑦租戶的日常管理；⑧銷售活動的組織安排；⑨租金的確定、調整及收取；⑩全面開業或專案試營業的現場組織安排。
（2）部分委託。
部分委託是指業主將商業運營業務以外的商業物業管理責任全面委託給物業服務企業。由這家物業服務企業負責商業物業的秩序維護、綠化保潔、裝置養護、系統執行等工作，物業服務企業對業主（或委託方）負責。
在這種模式下，商業運營方和商業物業管理方職責明確，分工清晰，有利於減輕業主的管理難度，降低成本，充分發揮各自專業特長，共同推進和提公升商業物業的綜合管理效益。
但與此同時，部分委託的劣勢也較為明顯。首先增加了業主的日常管理壓力和工作難度，業主需要頻繁地直接與物業服務企業進行交流和協調，遇有突發事件，難以集中各方力量迅速解決；易導致業主和物業服務企業之間產生摩擦，遇有責任事故會互相推諉甚至相互指責，問題遲遲得不到有效解決甚至出現問題擴大化；同時，不利於形成商業物業統一的對外形象，不利於商業物業品牌的樹立和維護。
無論實行何種業務委託，都要根據專案自身特點和商業執行需求進行，要通過委託管理達到降低業主及承租商風險，實現有效管控，形成商業運營與物業管理優勢互補，確保資產保值公升值的目的。
知識點三：商業物業經營管理的特點（輪換考點）
從商業物業的經營屬性看，以商品為主的活動是商業物業的主要活動，佔據主導地位，其他活動都應服從、服務於這種活動。
1．商業運營部門負責的業務
商業運營部門負責的業務主要包括接貨驗貨及商品人出庫，商品質量管理及退換貨，節假日**，產品防偽打假，收銀及假鈔處理，顧客投訴處理，工商年檢及行業商業考評，商業資產保險投保，室外廣告位租賃。
2．物業管理部門負責的業務
物業管理部門負責的業務主要包括公共區域衛生、保潔、綠化，室內綠色植物租擺，公共區域秩序維護，進出通道管理，外來人員管理（如裝修人員），工程系統執行、裝置養護維修，建築物維護保養，停車場管理，公眾責任險投保。
3．商業運營部門和物業管理部門共同協調推進的工作
需要商業運營部門和物業管理部門共同協調推進的工作主要包括開店和閉店，裝修現場管理，承租商進駐或撤店，物業費、能源費等費用調整及收繳，應急預案及演練，**期及節假日裝飾。
第二節 醣類
教學目標 1.使學生掌握醣類的主要代表物 葡萄糖 蔗糖 澱粉 纖維素的組成和重要性質,以及它們之間的相互轉變和跟烴的衍生物的關係.2.了解合理攝入營養物質的重要性，認識營養均衡與人體健康的關係。3.使學生掌握葡萄糖蔗糖澱粉的鑑別方法.教學重點 難點 認識醣類的組成和性質特點。教學方法 討論 實驗 調...
第二節原子
教師活動 對比分子的特徵，引導學生歸納出原子的特徵。學生活動 閱讀教材，思考 討論並找出原子的特徵。板書 2.特徵 1 原子有一定的體積和質量。2 原子在不停地運動。3 原子間有一定間隔。4 原子是構成物質的一種微粒。5 原子在化學變化中不可再分，只是發生重新組合。鞏固提問 1 用原子和分子的概念解...
第二章第二節
一 選擇題 本大題共5小題,每題3分,共15分 1.2014 陝西窯店期末 用如圖所示的刻度尺來測金屬塊的長度,下列測量結果正確的是 a.8.58 cm b.1.58 cm c.1.5 cmd.以上讀數都不正確 2.2013 郴州中考 如圖所示,小明同學對物理課本進行了測量,記錄如下 長為25.91...