目錄1 總則 3
1.1 規程制定的目的 3
1.2 規程適用範圍 3
1.3 從事土地估價的基本規定 3
1.4 職業道德 3
1.5 土地估價報告的有效期 3
1.6 土地估價的法律依據 3
1.7 規程解釋權 3
2 城市土地估價基本原則和程式 4
2.1 城市土地估價的基本原則 4
2.2 城市土地估價的程式 4
３、城市土地**的影響因素 6
3.1 城市土地**影響因素分類 6
3.2 一般因素 6
3.3 區域因素 6
3.4 個別因素 6
４．基準地價評估 6
4.1 準備工作 6
4.2 資料調查與整理 7
4.3 基準地價評估的技術路線 8
4.4 級差收益（地租）法評估基準地價 8
2. 模型選擇方法 11
4.5 利用土地交易資料評估基準地價 13
4.6 利用土地交易資料評估路線價 18
4.7 城市基準地價的確定 19
4.8 基準地價修正係數表的編制 20
4.9 基準地價圖的繪製 23
4.10 基準地價更新 24
5 宗地地價評估基本方法 28
5.1 宗地估價程式 28
5.2 收益還原法 29
5.3 市場比較法 32
5.4 成本逼近法 38
5.5 剩餘法 40
5.6 基準地價係數修正法 42
6 各類用地宗地**評估 45
6.1 宗地型別 45
6.2 居住類宗地**評估 46
6.3 商業金融業用地宗地**評估 46
6.4 工業、倉儲用地宗地**評估 46
6.5 交通用地宗地**評估 46
6.6 綜合用地宗地**評估 46
6.7 公共綠地**評估 46
7 不同土地權利的宗地**評估 46
7.1 按宗地權利劃分土地**評估類別： 46
7.2 土地所有權**評估 46
7.3 土地使用權**評估 46
7.4 土地租賃權**評估 46
7.5 土地抵押**評估 46
7.6 土地地役權**評估 46
8 土地估價成果驗收及確認 46
8.1 基準地價成果的驗收及確認 46
8.2 宗地估價成果的確認 46
9 名詞解釋 46
城市土地估價規程
為了規範土地估價行為，統一估價程式和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定，制定本規程。
本規程適用於城市規劃區範圍內建設用地的「基準地價」和「宗地地價」評估。獨立工礦區、城市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉鎮企業建設用地的土地估價也適用本規程。
本規程所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。
城市基準地價評估由事業型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構評估，土地估價師不得少於７名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構評估，土地估價師不得少於２名。
土地估價應講職業道德。估價人員和估價機構應獨立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任何虛假的估價，應為客戶保守秘密，按標準收費。
土地估價報告的有效期為一年。
土地估價除應符合本規程外，還應符合國家現行有關標準、規範的規定。
本規程由國土資源部負責解釋。
1．合法原則；
2．最高最佳使用原則；
3．替代原則；
4．預期收益原則；
5．供需原則；
6．估價時點原則；
7．多方法相比較原則。
基準地價評估以估價物件的現狀使用為最高最佳使用。
企業改制、資產清算、地稅徵收、公益用地中地價評估以估價物件的現狀使用為最高最佳使用。
估價人員應對土地的現狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，並在估價報告中說明。
1. 確定估價基本事項；
2. 編制估價工作計畫；
3. 實地確認估價物件；
4. 蒐集估價所需資料；
5. 選定估價方法計算；
6. 確定估價結果；
7. 提交估價報告。
確定估價物件包括確定估價物件的位置、用途、面積、權屬檔案和估價權利性質等；確定估價目的應根據委託方的要求而定；確定估價時點應根據估價目的和委託方要求而定，採用公曆表示，精確到日。
估價工作計畫主要應包括以下幾項：
1. 估價擬採用的技術步驟；
2. 估價擬採用的技術路線和估價方法；
3. 需要調查的資料及取得途徑；
4. 預計所需的時間、人力和經費。
估價所需資料主要應包括下列方面：
1. 估價物件相關經濟行為的申請、批件及合同等；
2. 對土地**有普遍影響的資料；
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格式規範 內容全面是對土地估價報告的基本要求，報告的質量差異主要體現在估價依據的充分性 相關說明的嚴謹性 市場及區位分析的深入程度等方面。為了使評審專家對各等級報告的評定標準有乙個整體把握，以下從定性和定量兩個方面加以說明。需要特別強調的是，評分標準只是針對一般情況而言，在評審過程中，由於估價物件及...