土地估價
一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應體現客觀、公正、科學、合法的原則）
常用的原則：
1、替代原則（所有方法適宜）
2、變動原則（所有方法適宜）
3、需求與供求原則（所有方法適宜）
4、預期收益原則（適合收益還原法、假設開發法）
5、協調原則（所有方法適宜）即土地效用的最有效發揮，必須以周圍各類環境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環境適度性。
6、收益分配原則（剩餘法、成本法、收益法）
7、多種方法結合原則
8、最有效利用原則
如設定為現狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。
待開發的土地評估，且最大限度的滿足規劃要求，使用最有效使用原則。
可能出現的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯絡（如利用的是待估宗地現狀條件評估而出現了有效利用原則；未採用收益還原法、假設開發法而出現了預期收益原則等）。
二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據和每種方法的估價過程）
【應根據待估地特點及專案的實際情況，依據《城鎮土地估價規程》（以下簡稱《規程》）的規定，選取適宜的方法。要求在一項估價中所選方法不少於兩種，並說明估價方法選擇的依據。同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足相應要求】
1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據
2、估價過程：詳細表述估價方法（估價測算過程）
可能出現的錯誤：選擇依據沒有或不充分、方法選擇不當、可能只選取了一種方法（表面看是兩種方法實際是一種）
（一）市場比較法
應用此種方法估價，要按照《規程》規定，選擇具有替代性的、估價時點近期的、市場上交易的類似比較例項，進行因素比較作適當修正後，確定待估宗地的土地**。要求比較例項不得少於三個。估價中，除要求選擇的例項與估價物件屬於同一**圈、用途一致、在地域上屬近鄰區域或類似區域外，對比較例項選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：
a、比較例項選擇。所選例項應是實際交易例項，並說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）
比較案例選擇（大於或等於三個）要求：
①與待估宗地屬同一**圈（即盡量在同區域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區域無案例，可選擇鄰近區域或同一級土地內的類似區域的交易案例，但選擇案例的交易**不能相差太大。根據經驗不能超過25%）
②與待估宗用途應相同或相似（按用地型別細類）。如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業可選擇倉儲，前提是已有1—2個與估宗地用途交易案例。
用途不一致時應設用途修正。
③與待估宗地的交易型別（**型別）相同，交易型別一般包括出讓、轉讓、股份制改造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易型別與待估宗地的型別不一致，應進行易型別的修正。（除抵押評估外，一般不選擇抵押例項）
④成交日與待估宗地的估價期日應接近。
a 如果市場比較穩定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用於比較（最長不超過3年）；
b如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過1—2年），一般交易案例的有效期最長不超過3年。
⑤交易案例必須為正常交易（即成交**為正常**或可修正為正常**）。所謂正常交易應是公開、平等、自願的交易。
按上述要求選擇好比較案例後，分別進行描述，描述內容（如有可能，最好到現場勘查）如下：
①交易例項狀況
a．座落位置、形狀、地質
b．水、電、路、訊、暖等基礎設施
c．商業繁華、交通等環境條件'
d．土地利用現狀與規範用途
e．有關地上建築物的基本情況
f．權利狀況和土地使用年限等
②成交**：包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租賃等內容，同時說明**型別、**水平及種類。
③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。
④成交日期：一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規劃條件（如建築面積、容積率、建築密度等）、土地等級、土地開發程度、期日交易、土地使用年限、交易型別、交易情況、交易**等。區域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內容。
選擇因素的原則：
①結合待估宗地所處區位及用途選擇因素，用途不同影響地價的因素有差異，且影響程度不同。
②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，必要時應說明進行因素選擇的依據。
影響土地**的區域及個別因素：
①區域因素主要包括：
a．繁華程度
b．交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）
c．環境狀況（自然環境和人文環境質量）
d．城市公共基礎設施配套完備程度（包括城市基礎設施和社會公共服務設施，完備程度主要有：設施水平設施的保證率和齊備程度）
e．城市規範限制（包括對用途、容積率、建築覆蓋率、建築高度的限制）
②個別因素
a、位置
b、面積大小
c、宗地形狀
d、臨街狀況
e、地勢、土地平整程度
f、地質水文狀況
g、規劃管制條件
h、土地使用年限
i、其它因素
根據我們評估的經驗，將主要4種用途的因素條件列表，見表1、表2、表3、表4。
因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應增刪因素。
1：交易日期（必選）
2：交易情況（必選）
3：交易型別（必選）
4：土地使用年限（必選）
5：區域因素
a、基礎設施狀況（用幾通一平反映）
b、商業繁華度（商業用地選、用距城中心、商業中心距離遠近反映）
c、對外交通便捷度（用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離來反映）
d、道路通達度（用道路型別、寬度反映）
e、公交便捷度（商業用地選用公交路線、站點分布及距離來反映）
f、環境質量優劣度
g、產業集聚（工業用地選）
6：個別因素
a、綠地覆蓋率（住宅用地選）
b、產業集聚（工業用地選）
c、規劃限制（視情況可設可不設）
d、自然災害狀況（視情況可設可不設）
e、容積率（必選）
f、宗地面積（必選）
g、宗地形狀（必選）
h、臨街狀況（商業必選）
i、地質條件（坡度、地基承載力，根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式）
j、地形、地勢
（以上因素根據土地用途和位置篩選確定。參考《規程》p27-28確定。）
3、因素條件說明。具體說明估價物件和比較例項的各因素條件，列表表示：
因素條件說明時應注意幾點：
（1）描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應註明具體的公里、公尺；無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區級、小區級、街區級描述。道路通達度可用臨主幹道（交通型主幹道、混合型主幹道、生活型主幹道）、次幹道、支路描述。基礎設施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平來描述， 2）因素條件說明時，要實事求是，即要客觀、具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不准，可先列表將待估宗地的因素條件說明，最後再寫個別因素。
因素條件說明，（按規範格式要求描述）
注要不能同因素分析時矛盾，要一一對應。
4、編制比較因素條件指數表
為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數，編制比較因素指數表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數確定如下：
（1）用途修正指數[最好選相同用途（按細類用途）案例，可省去用途修正]
可參照當地基準地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數。
（2）土地等級修正指數（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例）方法與用途修正指數類似
（3）交易型別
一般的交易型別有買賣（協議、招標、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調查不同交易型別，地價的差別，確定交易型別修正指數。最好選擇同型別的交易案例，可不進行交易型別修正。
抵押案例僅作為抵押評估時選。
（4）交易情況修正指數
選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正。如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地**的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數。
（5）交易期日**指數
確定方法：
a．直接採用土地所在的地價指數或房地產**指數
b．調查當地近幾年（最好是選擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產市場資料，分析、測算、確定地價指數。我們現在採用的方法如下：例
地價指數
如以2023年1月1日為基期，調查xx市住宅用地市場情況，地價從2023年1月1日至2023年12月31日，三年**幅度為9．5%。平均每月**0．264%，如將2023年1月1日地價指數定為100，則地價指數詳見表
xx市住宅用地地價指數表
年度 1994．1．1 1995．8．1 1996．4．1 1996．12．1 1996．12．31
地價指數（%）100 105．016 107．128 109．240 109．500
（6）土地使用年限修正指數
利用年期修正公式
k=1-1/（1+r）n
（7）區域因素條件指數
a、商業繁華度條件指數
a．商服中心級別條件指數
將城鎮內商服中心從高階到低階依次分為市級、區級、小區級和街區級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數定為100，每上公升或下降一級，因素修正指數上公升或下降百分之幾或千分之幾。
b．商業網點數
將宗地所處區域的商業網點數定為優（大於100）、較優（50-100）、一般（30-10）、劣（小於10）五個級別，將待估宗地所處區域的商業網點數指數定為100，每上公升或下降一級，因素修正指數一公升或下降百分之幾或千分之幾。
c、距商服中心距離指數
將待估宗地距商服中心距離指數定為100，每增加或減少1000公尺，因素修正指數減少或增加百分之幾或千分之幾。
土地估價報告審查要點
格式規範 內容全面是對土地估價報告的基本要求，報告的質量差異主要體現在估價依據的充分性 相關說明的嚴謹性 市場及區位分析的深入程度等方面。為了使評審專家對各等級報告的評定標準有乙個整體把握，以下從定性和定量兩個方面加以說明。需要特別強調的是，評分標準只是針對一般情況而言，在評審過程中，由於估價物件及...
家庭是最容易出錯的地方
第一，家庭對人生來說非常重要，因為我們所有的人都是從家庭這個港灣出發的。人的一生，有四個最重要的場所 第乙個就是在母親的子宮裡，通過母親來感受外部世界的變化。可以說，家庭教育實際上從母親的子宮裡就開始了 第二個就是家庭。來到世界的第一聲啼哭，這是人生的第乙個獨立宣言，這個時候他和外部世界的交流主要是...
土地估價報告備案辦法 試行
土地估價報告符合土地估價報告規範格式要求，其內容完善，結構合理，表述清楚，資料真實可靠，依據充分。土地估價報告在省級以上土地行政主管部門備案的具體要件詳見 企業改制土地資產處置審批要求 附件一 中具體處置方式審批要求所需報件。土地估價報告在市 縣土地行政主管部門備案的具體要件主要包括 土地估價報告備...