格式規範、內容全面是對土地估價報告的基本要求，報告的質量差異主要體現在估價依據的充分性、相關說明的嚴謹性、市場及區位分析的深入程度等方面。為了使評審專家對各等級報告的評定標準有乙個整體把握，以下從定性和定量兩個方面加以說明。
需要特別強調的是，評分標準只是針對一般情況而言，在評審過程中，由於估價物件及估價目的不同，估價報告評審不可能完全套用同一模式，請評審專家針對不同情況，正確把握評審標準的內涵，具體問題具體分析。
一、估價報告形式審查要點
估價報告的規範性、要件齊全性是最基本要求，凡不符合下列要求的視為形式不合格，直接作為不及格報告不進行評分。
(1)不符合《土地估價報告規範格式》要求的；
(2)土地估價報告、土地估價技術報告、附件不齊全的。
二、估價報告關鍵技術問題審查要點
估價報告存在下列技術問題直接視為不及格報告不進行評分。
(1)估價方法存在嚴重技術性錯誤的；
(2)地價定義、土地權利界定存在嚴重技術錯誤的；
(3)採用3年以前的基準地價又沒有進行合理的期日修正的；
(4)會審會認為的其他問題。
三、各等級報告評審標準
1、一等報告(大於等於90分)的質量要求
一等報告不僅要格式規範，內容全面，估價目的、估價物件及**定義界定清楚、準確，估價方法選擇及應用合理，各項引數選取依據充分、合理，還要針對特定估價物件進行深入細緻地分析，資料充實、時效性強，對特殊問題的處理恰當、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，沒有明顯瑕疵，估價結果可信度高。
2、二等報告(80一90分)的質量要求
二等報告要求格式規範，內容全面；估價目的、估價物件及**定義界定清楚、準確；估價依據充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理，能體現政策變化對土地**的影響；估價方法選擇及應用合理，各項引數選取依據較充分、合理；整個報告分析較嚴謹、邏輯性較強，估價結果有較高的可信度，估價過程不存在明顯錯誤。
3、三等報告(70一80分)的質量要求
報告格式規範，內容全面；估價目的、估價物件及**定義界定較清楚、準確；估價依據較充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理；估價方法選擇及應用基本合理，各項引數選取有依據、理由；報告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在方法選擇和應用錯誤。
4、四等報告(60一70分)的質量要求
報告格式規範，內容全面；估價目的、估價物件及**定義界定基本清楚；估價依據較充分、合理，市場及影響因素分析較全面；估價方法選擇及應用基本合理，各項引數選取、地價確定等有依據，不存在明顯質量缺陷。
5、對不合格報告的判定
不合格報告通常存在明顯的質量缺陷，如：
(1)報告格式不規範，內容不全，有明顯缺漏項。如估價物件、地價定義界定不清，缺少土地權屬狀況說明等。
(2)估價結果內涵與地價定義不一致，或前後矛盾。如設定土地權利狀況、土地開發程度、容積率等前後不一致。
(3)估價方法選擇或應用明顯不合理。如商業用地採用成本逼近法評估，現有房地產專案按待開發土地評估(剩餘法)等。
(4)修正係數取值與說明不符，或有計算錯誤。造成估價結果存在誤差，使可信度降低。
(5)估價過程過於簡略，缺少取值依據和必要的說明。
(6)影響因素分析前後矛盾，缺乏邏輯性等。地價影響因素中的區域因素與個別因素分析，與市場比較法或基準地價係數修正法中的分析不一致，影響了估價結果的可信度。
(7)其他問題。
四、報告評分細則
(一)土地估價報告(5分)
第一部分摘要(1分)
審查要點：①估價結果。總地價、單位面積地價、總地價大寫、幣種、估價結果一覽表等；②估價師簽字、機構蓋章等。
第二部分估價物件界定(1分)
審查要點：估價物件具體範圍界定及估價物件面積、土地使用者、土地用途說明等。
第三部分土地估價結果及其使用 (1分)
審查要點：估價的前提條件和假設條件，估價結果和估價報告的使用限制、有效期限等。
第四部分附件 (2分)
審查要點：宗地位置示意圖、估價物件**，土地使用證及權屬證明、估價機構註冊證書及簽字土地估價師證書影印件等。
(二)土地估價技術報告(90分)
第一部分總述(12分)
審查要點：
一、估價目的(1分)
(1)誰委託估價，為什麼估價；
(2)估價結果應用方向。
二、估價依據(3分)
(1)估價依據是否全面；
(2)估價依據是否考慮了最新政策調整；
(3)估價依據是否具有針對性。
三、地價定義(4分)
(1)土地用途。說明證載用途、實際用途(或規劃用途)、設定用途等。(1分)
(2)土地使用權性質。分別說明現狀和設定土地使用權性質。
是劃撥土地使用權，還是出讓土地使用權，或作價出資(入股)土地使用權、授權經營土地使用權。若為出讓土地使用權，需說明出讓年期、剩餘土地使用年期等。(1．5分)
(3)土地開發程度。說明宗地內外實際開發程度和本次估價所
設定的開發程度及其理由。(1分)
(4)估價期日。(0．5分)
四、估價結果(1分) ．
土地單價、總地價、總地價大寫、幣種等。
五、需要特殊說明的事項(3分)
(1)資料**及未經實地確認或無法確認資料說明；(0．5分)
(2)對估價結果可能產生影響的變化事項(地價指數、開發程度、設定用途等)說明；(1分)
(3)估價物件的特殊性、估價中未考慮的因素及採取的特殊處理；(1分)
(4)其他需要特殊說明的問題。(0．5分)
第二部分估價物件描述及地價影響因素分析(14分)
一、估價物件描述(6分) 。
(1)土地登記狀況(2分)
估價物件**、位置、用途、面積、四至、土地級別、土地登記證書號、國有土地使用證書號等。(具體問題具體分析)
(2)土地權利狀況(3分)
權屬、權利、年期、他項權利(與證載狀況是否一致) 如果存在他項權利，應分析對地價的影響。
(3)土地利用狀況(1分)(針對估價物件和估價目的具體說明)
利用現狀：建構築物及其用途、容積率、建構築物說明等。
待開發土地：說明具體規劃條件、批准機關、批准日期等。
二、地價影響因素分析(8分)
(1)一般因素(2分)
有針對性地分析影響估價物件**的巨集觀因素，如產業政策、稅收政策、金融政策等。
(2)區域因素(共4分)
區域範圍界定是否合理、區域位置、基礎設施、環境條件、產業集聚度、規劃條件、區域土地利用狀況等描述是否全面恰當。(2分)
是否考慮了估價物件特點，區域因素選擇是否恰當，對地價影響程度分析是否客觀。(2分) ．
(3)個別因素(2分) ·
宗地自身條件(面積、形狀、水文地質條件等)、個別開發程度等。(1分)
是否考慮了估價物件特點，個別因素選擇是否恰當，對地價影響程度分析是否客觀。(1分)
第三部分土地估價(63分)
一、估價原則(1分)
與估價目的及方法聯絡選擇是否得當、全面，描述是否規範正確。
二、地價確定(2分)
評估結果可信度分析、最終地價確定依據與方法。
三、估價方法與估價過程(60分)
用兩種方法進行評估的，估價方法與估價過程評分的60分中，主要方法佔35分，次要方法佔25分，兩種方法不分主次則各佔50％，使用三種方法進行評估的，各佔三分之一。
1、基準地價係數修正法(以下分值為比例值)
(1)基準地價簡介(20％)
地價內涵：說明制定時間、估價期日、設定開發程度、容積率等。(10％)
基準地價表及修正體系：至少說明宗地所在級別某用途下的基準地價修正體系。(10％)
(2)宗地級別的確定。(10％)
說明宗地位置所對應的土地級別及**。基準地價以幅度價形式表示的，應取均值。
(3)基準地價修正。(60％)
編制待估宗地因素條件說明表。與基準地價修正體系表所列專案一致，與區域因素、個別因素條件說明一致。(30％)
編制待估宗地因素修正係數表。修正係數取值與條件說明相吻合。(20％)
其他因素修正。包括開發程度、交易期日、容積率修正等。(10％)
(4)地價計算。(10％)
(5)方法運用完整性係數。(85～100％)
除以上專案外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性係數調整。
以(1)一(4)項比例值之和為基數，乘以完整性係數和該方法所佔分值，即為該方法得分。
2、剩餘法
(1)最佳開發利用方式(10％)
說明土地用途、容積率等是否符合規劃和設計的要求，是否考慮了市場供求狀況等。
如果估價物件為現有房地產專案，評估其現狀利用條件下價值，則不考慮最佳利用問題。
(2)不動產總價估算(20％)
估算方法選擇及應用的合理性，估算依據的充分程度。
(3)開發成本估算(30％)
估算成本全面、客觀、合理，依據的充分性。
(4)利息計算(10％)
開發周期、利息率、計息週期及其計算公式。
(5)利潤計算(10％)
利潤率選取依據及其合理性。
(6)稅金及其銷售稅費估算(10％)
選取全面、正確，依據合理。
(7)地價計算(10％)
公式及計算過程的正確性。
(8)方法運用完整性係數(85％～l 00％)
除以上專案外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性係數調整。如現有房地產專案按待開發土地進行評估，評估思路錯誤等。
以(1)～(7)項比例值之和為基數，乘以完整性係數和該方法所佔分值，即為該方法得分。
土地評估報告審查要點
格式規範 內容全面是對土地估價報告的基本要求，報告的質量差異主要體現在估價依據的充分性 相關說明的嚴謹性 市場及區位分析的深入程度等方面。為了使評審專家對各等級報告的評定標準有乙個整體把握，以下從定性和定量兩個方面加以說明。需要特別強調的是，評分標準只是針對一般情況而言，在評審過程中，由於估價物件及...
土地估價報告備案辦法 試行
土地估價報告符合土地估價報告規範格式要求，其內容完善，結構合理，表述清楚，資料真實可靠，依據充分。土地估價報告在省級以上土地行政主管部門備案的具體要件詳見 企業改制土地資產處置審批要求 附件一 中具體處置方式審批要求所需報件。土地估價報告在市 縣土地行政主管部門備案的具體要件主要包括 土地估價報告備...
土地開發整理專案規劃設計審查要點
通過對土地開發整理專案的規劃設計及預算審查，能夠完善規劃方案，彌補規劃設計的漏項，減少不必要的支出和資金浪費，使我們的方案及工程設計更加趨於合理，更加符合專案區實際和更加科學，便於專案承擔單位的實施，以及減少實施過程中的設計變更和預算調整。一 基本情況審查 1 專案建設地點核查 審查設計報告前後表述...