物業設施維護方案
一、附屬裝置管理的意義與特徵
（一）物業裝置管理的意義
物業裝置管理是指按照科學的管理方法、程式、技術要求，對各種物業裝置的日常執行和維修進行管理。其作用：
（二）物業裝置管理的特徵：
1.服務性功能強；2.經營性特點突出；3.專業性技術要求高；4.綜合性強（具有計畫性與突然性，集中與分散結合的特點）。
根據納汙性質，建築物中的排水管道可分為：生活汙水管道、生產廢水管道、雨水管道 。
包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。
包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風機、輻射板等），及輔助設施，如：鼓風機、水汀片、迴龍幫浦、膨脹水箱、去汙器等。
包括：冷氣機組、冷水機組、深井幫浦、電扇、冷卻塔、回水幫浦及輸送冷水的管網等。
（五）其它裝置（建築實體的乙個部分）：
庫房裝置；裝飾性裝置
三、物業裝置管理的基本內容
1.物業裝置基礎資料：
①.裝置原始資料：所有裝置在接管後均應建立原始資料檔案，內容：驗收檔案；裝置卡片；
②裝置維修資料：報修單；執行記錄；檢查記錄；執行目報；考評資料；技術革新資料；
③裝置管理資料：裝置的執行管理；維修管理。
物業裝置基礎資料管理工作任務：裝置技術檔案的保管；為裝置執行維護、管理提供資訊依據。
技術標準（裝置的驗收標準、完好標準、維修等級標準）；管理標準（報修程式、資訊處理標準、服務規範標準、考核獎懲標準）
生產技術規程（裝置安全操作規程、保養維修規程）；管理工作制度（接管驗收制度；預防性計畫維修保養制度；執行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）；責任制度（崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交**制度等）
4.教育培訓（對內、對業主使用者）
2.裝置執行的管理制度
內容：裝置的安全操作規程；
裝置的巡視工作制度；
崗位責任制度；
值班與**制度；
記錄與報表制度；
制度和服務規範等。
1.維修操作人員安全作業的培訓與教育培訓內容：
安全作業訓練； 安全意識教育；安全作業管理
業主和使用人的安全教育和宣傳
（1）初期磨損階段磨損速度快，持續時間短（2）正常磨損階段（3）劇烈磨損階段
（2）偶發事故期：此時工作重點是加強安全操作管理，做好日常的維修保養。
（3）磨損故障期：須在零件達到使用期限之前進行更換與修理。因此，這一時期重點是進行預防維修與改善性維修。
1.日常維護保養（裝置操作人員）
2.一級保養（裝置操作人員和維修人員）
3.二級保養（裝置維修人員）
五、房屋附屬裝置維修型別
1.零星維修工程
2.中修工程（10%-30%）
3.大修工程（30%以上）
4.裝置更新和技術改造
（1）裝置的物質壽命是指裝置從開始使用到報廢為止所經歷的時間，其長短取決於：自身質量、執行過程中的使用、保養、更換與修復情況。
（2）裝置的技術壽命是指裝置從開始使用到因技術落後而被淘汰為止所經歷的時間。裝置的技術壽命在很大程度上取決於社會技術進步和技術更新的速度與週期
裝置改造更新應注意的問題
（2）在做好裝置的維護保養、修理工作同時，注意適度進行裝置的技術改造，延長物業裝置的使用壽命。
（3）裝置的最佳更新時期，應首選裝置的經濟壽命年限。
裝置更新改造的型別
購置裝置應注意：
2.大型裝置購置應進行充分的技術經濟論證，保證裝置選效能達到技術上先進、經濟上合理、功效上適用。
3.與業主、使用者充分協調
物業裝置的購置目的主要有三類：全新房屋建築的裝修型購置；替換陳舊落後裝置的更新型購置；完善和改進環境與條件的添裝型購置。
2.適用性的要求：適應物業總體功能、裝修等級、使用環境，適應使用者的需要。
3.經濟性的要求：經濟性評價主要方法：年費法、現值法。
（1）年費法。這種方法的思路是把購置裝置的一次性的投資費，借助投資**係數，換算成每年投資費用支出，然後加上每年的使用費，估算出每年平均年度費用支出，最後，比較不同裝置購置方案的年度費用支出，從中選擇費用最小的方案為優選方案，其數學業表示式為：
（2）現值法。這種方法的思路同年費法的主要區別在於將每年平均維修費用，借助年金現值係數換算成初期現值總額，然後加上初期投資費，估算出壽命週期維修養護費用最省的方案為優選方案。其數學表示式為：
裝置壽命週期費用 = cf + cv i(1+i)n/[(1+i)n-1]
六、管理原則
1.以防為主
2.做到三好、四會、五定
3.專業修理與使用操作相結合
4.定期維修
5.修舊利廢
第二節房屋給排水裝置的維修管理
水是制約生產發展的重要因素，是商業活動執行的保障，涉及到城市景觀、衛生、溫度、濕度及消防，關係到居民的生活質量，給水是城市生產生活和發展的的血液；而排水對維持城市生態平衡必不可少，汙水任意排放不僅汙染水體、土地，而且環境生態遭受破壞，形成公害，所以如何收集、輸送、處理、利用汙水，對排水加強管理就顯得非常重要。
一、嚴格給排水裝置驗收接管制度
二、嚴加水幫浦房的管理
三、給水系統的管理與維護
1.界定管理的範圍
2.給水系統的管理
3.給水系統的養護
4.給水系統的維修
四、排水系統管理與維護
1.管理範圍的界定
2.排水系統的管理
3.室內排水管道堵塞的清除
4.室外排水管道的維修
5.高位水箱及浮球閥的維修
物業公司綠化管理方案
二 一二年三月十八日 一 2012年春季，物業公司在綠化工作即將大刀闊斧的展開，又進入繁忙階段，草坪澆水 修剪 施肥 清除草坪中的雜草 病蟲害的防治等項工作迫在眉睫，現在，綠地中的雜草清除問題，現綠化隊嚴重缺員，綠化隊在原保潔公司時一直僱傭季節臨時工，在物業公司成立的第一年，也同樣僱傭著臨時工，去年...
物業公司商業專案物業管理方案
物業管理方案 1.0 xx物業公司企業理念 1.企業宗旨 2.企業精神 3.工作態度 4.服務準則 5.企業管理理念 6.員工修養理念 7.企業服務理念 8.企業願景 2.0 專案基本情況 1.xx一期專案概況 1.1 xx一期經濟技術指標和主要配套概況2.專案物業管理分析 3.0 收費專案及標準報...
物業公司交房方案
一 交房領導小組組織架構 交付領導小組組織架構 組長 主要負責對整個交房過程的把控和重大突發事件的協調 顧問 集團公司相關部門領導 常務副組長 協助組長，負責整個交房工作的協調 副組長 協助組長，並負責1號交房點現場協調 副組長 協助組長，並負責2號交房點現場協調 副組長 協助組長，負責交付現場物管...