(2023年9月14日珠海市第七屆人民代表大會常務委員會第
六次會議通過 2023年11月30日廣東省第十屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批准)
第一章總則
第一條為規範物業管理活動，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，營造安全、文明、整潔、優美、和諧的居住和工作環境，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用於本市行政區域內的物業管理活動。
第三條各級人民**應當加強對物業管理工作的領導，促進物業管理的專業化、市場化、規範化。
第四條物業管理行政主管部門負責物業管理活動的指導、監督、管理工作。
規劃、城市管理行政執法、物價、環保、公安、工商等部門在各自職責範圍內，做好物業管理有關工作。
第五條街道辦事處、鎮人民**以及居民委員會協助物業管理行政主管部門做好物業管理活動的監督、管理工作，協調物業管理與社群建設的關係，調解業主、業主委員會與物業服務企業相互之間的物業管理糾紛。
市、區人民**應當向居民委員會撥付適當經費，保障其正常開展與物業管理相關的工作。
第六條本市建立市、區、街道辦事處或者鎮人民**物業管理聯席會議制度，協調解決物業管理有關問題。
第七條市物業服務行業協會應當做好物業服務企業的行業自律，維護物業服務企業合法權益，協助物業管理行政主管部門做好物業管理工作。
提倡物業服務企業加入物業服務行業協會。
第八條乙個物業管理區域內成立乙個業主大會，由乙個物業服務企業提供物業管理與服務。
第九條提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；提倡通過平等協商的方式解決物業管理糾紛。
第二章業主、業主大會、業主委員會
第十條業主應當按照《中華人民共和國物權法》、***《物業管理條例》等有關法律法規，依法行使權利，履行義務。
第十一條業主依法設立業主大會，選舉業主委員會，實行業主自治和自律。
乙個物業管理區域內只有乙個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十二條區物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民**和居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
業主大會、業主委員會應當接受物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民**和居民委員會的指導、監督和管理。
第十三條劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素，並遵循相對集中、便於管理的原則，具體劃分方法如下：
（一）新建物業按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍劃定；
（二）已經實施物業管理的區域，按照現有物業管理區域範圍劃定；
（三）分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施裝置和相關場地共用的，應當劃定為乙個物業管理區域；配套設施裝置和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；
（四）已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域，規模較小的，經各自的業主大會同意後可以合併為乙個物業管理區域。
尚未劃定或者需要調整物業管理區域的，區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處或者鎮人民**，考慮居民委員會的布局、經批准的物業建設專案規劃用地範圍、建築物規模、物業的共用設施裝置等因素，劃定或者調整物業管理區域。
對物業管理區域劃定有爭議的，由區物業管理行政主管部門確定。已劃定的物業管理區域不得擅自變更。
第十四條物業管理區域符合下列情形之一的，可以按照本條例規定，召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會：
（一）房屋**交付使用的建築面積達到物業管理區域總建築面積的百分之五十以上；
（二）首套房屋**交付使用超過二年，交付使用的建築面積達到物業管理區域總建築面積的百分之三十以上。
第十五條建設單位應當在符合業主大會召開條件之日起三十日內將有關情況書面報告街道辦事處或者鎮人民**，並在物業管理區域內張貼公告告知業主。建設單位還應當向街道辦事處或者鎮人民**提交業主名單和****。
第十六條經交付使用建築面積的全體業主戶數的百分之二十以上書面同意，業主可以採用書面方式向街道辦事處或者鎮人民**提出召開首次業主大會的要求。
街道辦事處或者鎮人民**應當在接到業主的書面要求之日起十日內進行調查核實，符合業主大會成立條件的，應當在三十日內指導、監督業主組織成立首次業主大會會議籌備組。
第十七條業主大會行使下列職權：
（一）制定和修改管理規約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業服務企業，審議批准物業管理服務合同，監督合同履行；
（四）決定籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（五）決定改建、重建建築物及其附屬設施；
（六）聽取和審查業主委員會的工作報告；
（七）決定物業管理的其他重大事項。
第十八條業主大會成立後，業主大會會議按照業主大會議事規則的規定定期召開。遇有下列情形的，業主委員會也應當及時組織召開業主大會會議：
（一）持有百分之二十以上投票權數業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則規定的其他情形。
發生上述應當召開業主大會會議的情形，業主委員會不履行組織召開會議職責的，區物業管理行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處或者鎮人民**指導、監督居民委員會組織召開。
第十九條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。
業主可以委託**人出席業主大會。
第二十條業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加業主大會會議前，就業主大會擬討論的事項徵求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的，業主填寫書面意見後，由業主代表在業主大會投票時代為提交。
第二十一條業主大會會議應當邀請物業管理區域內的非業主使用人到會，聽取其物業管理意見。
非業主使用人可以接受業主委託，行使業主權利。
第二十二條業主在業主大會會議上的投票權分為兩類：第一類根據擁有已竣工房屋的建築面積計算，每一平方公尺為一投票權，不足一平方公尺的，按照四捨五入計算；第二類根據業主人數計算，乙個獨立的產權單位擁有乙個業主投票權。業主在業主大會以外的其他事項上的投票權依此方法計算。
投票權的確認以房地產權證登記的權屬人以及建築面積為準；尚未辦理房地產權證的，以房地產登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建築面積為準。業主大會需查驗相關房地產權資料的，應當出具所在地居民委員會的證明，房地產登記部門應當予以配合。
建設單位有未**物業的，以業主身份參加業主大會。其所擁有的物業建築面積為物業管理區域內可**的房屋總建築面積扣除已**的房屋建築面積後的剩餘面積。
第二十三條業主大會作出籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建築物及其附屬設施的決定，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。
業主大會作出制定或者修改業主大會議事規則、制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘或者解聘物業服務企業以及其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定，應當經專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主同意。
第二十四條投票表決事項應當書面送交業主或者送至業主在該物業管理區域的專有物業內，並在物業管理區域內的顯著位置公告七日。公告期限屆滿，業主未進行投票或者未向業主代表提交書面意見的，除籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建築物及其附屬設施事項外，其餘表決事項，推定該業主表示同意參與投票的多數人的意見。
業主投票表決期間不在物業管理區域內居住的，應當採取有效措施通知其相關事項。
第二十五條業主委員會是經業主大會選舉產生，在物業管理活動中，辦理業主大會交辦的具體事務的機構。業主委員會接受全體業主監督，履行下列職責：
（一）組織召開業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（二）組織業主委員會換屆選舉；
（三）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業管理服務合同；
（四）及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，協調業主、非業主使用人、物業服務企業之間的矛盾糾紛，監督和協助物業服務企業履行物業管理服務合同，督促業主按照物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用；
（五）監督管理規約實施；
（六）業主大會賦予的其他職責。
第二十六條業主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合下列規定：
（一）業主委員會委員為五人以上十五人以下單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定；
（二）業主委員會委員候選人採用業主自薦，或者以幢、單元、樓層為單位進行推薦以及居民委員會推薦相結合的方式產生；
（三）業主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業主委員會委員候選人與業主委員會委員人數的差額比例為百分之二十至百分之三十。
居民委員會應當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業主委員會委員候選人名單。
第二十七條業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內向區物業管理行政主管部門備案。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當自變更之日起三十日內向區物業管理行政主管部門進行變更備案。
第二十八條業主委員會委員應當在選舉產生之日起七日內組織召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一名，副主任一至二名。
第二十九條業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
第三十條業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員：
（一）存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分等行為的；
（二）連續三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業管理服務費用或者物業維修費用且在選舉前仍未補繳的；
（三）本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作的；
（四）存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約規定的行為，不宜成為業主委員會委員的。
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