房地產評估案例2.1
房地產評估案例一
案例評估物件為××****位於上海市××開發區××路××號工業用途房地產（土地為出讓）。該公司因需以評估物件房地產向法院提供財產擔保，委託××評估機構對該房地產的公開市場價值進行評估，評估基準日為2023年2月21日。該案例採用房地分估然後加總的方法對房地產價值進行評估。
一、基本情況
（一）估價物件概況
此次委託評估的是位於上海市××開發區內的工業用房地產。
1、估價物件的登記和權屬狀況
根據委託方提供的[滬房地×字(2002)第×××號]房地產權證及估價師實地查勘，估價物件產權狀況如下：
權利人：××****
坐落：××路××號
土地權屬性質：國有出讓
土地用途：工業
地號：（略）
土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止
土地總面積：29,032
建築面積：6,791
房屋型別：工廠
建築結構：鋼混
未發現估價物件有抵押或其他權利限制現象，目前處於正常使用狀態。
2、估價物件四至情況
估價物件位於上海市××開發區××路××號，土地等級屬上海市基準地價十級地段。距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距上海火車站45公里，距浦東國際機場30公里。估價物件四至:
東為待租土地，西為××路，北為××路，南為×××****。
3、估價物件土地利用狀況
估價物件土地上已建設總建築面積為6,791平方公尺的廠房，估價物件屬大型現代化廠區，廠區道路為水泥地坪，路面平整，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區周圍有集中綠化帶。
（二）影響因素說明
1、個別因素分析
（1）建築物狀況
根據實地勘察，估價物件為××****位於上海市××開發區××路××號內房地產，建築物狀況如下：
（2）廠區內狀況
估價物件屬於大型現代化廠區，廠區道路為水泥地坪，路面平整，能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區周圍有集中綠化帶。
（3）交通條件
估價物件距奉浦大橋30公里，距虹橋機場52公里，距上海火車站45公里，距浦東國際機場30公里，估價物件的交通條件較好，主幹道為××公路。
（4）基礎設施狀況
估價物件紅線外具備道路、上水、下水、電力、通訊、供氣等基礎設施條件。基本生產、生活設施完善。
2、區域因素
估價物件所在的××區位於上海的南翼，杭州灣北岸，東西長41公里，南北寬22公里，總面積687平方公里。××區歷史悠久，人傑地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線長31.6公里，江岸線長13.
6公里，港口碼頭等設施齊全，開發前景廣闊，是上海市的南大門。
近年來××區抓住機遇以吸收上海大企業和全國大企業為方向，以開發市級工業區為重點，吸引外資，開拓國際市場，逐步形成機電裝置、汽車配件等一批新型支柱產業框架，全區經濟已進入適度和相對平穩發展的軌道，區內海關、商檢、外匯銀行、國際貨運、國際商務等機構俱全，2023年被***發展研究中心列入首批全國10家小康縣之一。
××區水陸交通便捷，特別是近年來開展以路橋為重點的基礎建設和工業園區建設，建成以「十字路」為主幹道的九縱六橫公路網路，與××港、××運河等組成相當容量和應變能力的綜合交通體系。
3、市場背景分析
2023年國際經濟形勢由於受恐怖事件的影響，呈現出複雜、低迷的局面。我國實行了適當的財政、貨幣等巨集觀應對政策，使國內政治局面穩定，經濟形勢平穩。國民經濟在此基礎上保持高速發展，據統計國民經濟的增長速度已達到8％。
上海是我國的特大型城市，2023年12月成功獲得了2023年世博會的舉辦權，上海將獲得更大的發展機遇。根據國際國內形勢的發展和國家的要求，上海長遠發展的總體目標是：到2023年，把上海建成為國際經濟、金融、**中心之一，在後十年上海需要繼續保持二位數的經濟增長速度，人民生活水平接近發達國家(地區)水平。
要基本實現與世界經濟的全面接軌和功能的根本改變。
由於我國已加入wto，作為國家最大經濟中心的上海市與國際間的經濟活動更趨於頻繁，投資增加，進出口業務量的增加,使廠房類物業需求將會增加，對其**產生刺激作用，估計近期其**將會穩步上公升。
二、評估價值定義
本次評估所揭示的是××****位於上海市××開發區××路××號的房地產（建築總面積6,791，土地總面積29,032）在滿足全部假設和限制條件下，於評估基準日的公開市場價值。
三、評估方法的選擇
1、估價技術路線和估價方法
根據委託方確定的估價目的以及可以收集到的資料，採取適宜的估價方法。估價物件所在區域及附近區域，存在較多與估價物件類似用途、規模、標準的土地近期成交例項，但缺乏與估價物件類似用途、規模、標準的房地產近期交易例項，故採用房地分估的估價方法，即對土地採用市場比較法估價，對建築物採用成本法估價，然後土地使用權**與建築物**之和即為評估值。
2、市場比較法
市場比較法是將估價物件與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知**作適當的修正，以此估算估價物件的客觀合理**或價值的方法。即估價人員通過市場調查，選擇了三個屬於同一供需圈、房屋型別一致的交易案例作為參照物，然後，經過估價人員對案例的實地勘察，對交易情況、交易日期、區域因素和個別因素分別進行比較和修正，計算得出估價物件房地產在估價期日的比準**，用算術平均法求得估價物件土地為工業用地、出讓方式獲得、熟地狀態？（紅線外「六通一平」）在估價期日的市場**。
3、 成本法
成本法是求取估價物件在估價時點的重置**或重建**，扣除折舊，以此估算估價物件的客觀合理**或價值的方法。即根據委託方提供和估價人員實地勘察收集的資料，以上海市同類地區建築行業造價資訊中典型工程建安費為依據，運用模擬法將估價物件與典型工程的差異因素進行比較分析，增減調整後確定估價物件建築物的建安費，在此基礎上加上必要的增容及管理工程費、專業費、管理費、利息、利潤和稅金，得出建築物的重置成本，按其成新率得出估價物件建築物的現實**。
四、評估技術說明
（一）土地使用權價值估算(市場比較法)
1、計算公式
2、比較例項選擇
選擇比較案例時，根據估價物件情況，應符合以下要求：用途相同、交易型別相同、屬於正常交易、與估價期日接近、區域及個別因素相近。
3、估價物件房地產**測算
本次估價，選擇了與估價物件條件類似的三個交易案例作為比較例項。
（1）估價物件和交易例項土地因素條件描述見表1。
表1 土地比較因素條件說明表
（2）編制比較因素條件指數表
以估價物件土地的各因素條件為基礎，相應指數為100，將交易例項相應因素條件與估價物件相比較，確定相應的指數，詳見表2。
表2 土地比較因素條件指數表
(3)交易例項修正後的土地**（比準**）
經比較修正，交易例項修正後達到估價物件條件時的**，詳見表3。觀察一下下列資料，能得到什麼啟示？
表3 土地比較因素修正係數表
(4)估價物件土地**的確定(假設50年使用權)
對上述3個交易例項經因素條件修正後的比準**，採用簡單算術平均計算得出估價物件土地的評估單價，即：
估價物件土地評估單價＝(212元/m2＋190元/m2＋186元/m2)/3
196元/m2（合13.07萬元/畝）
(5)估算估價物件土地現狀的市場單價和總價
估價物件土地為2023年4月出讓取得，使用年限為50年，工業用途，使用期限自2023年4月5日至2023年4月4日止，尚可使用年限為43.11年（評估基準日為2023年2月21日）。通過以下公式對估價物件土地進行年期修正，計算年期修正係數為:
式中：：年期修正係數；
r：土地折現率，取r＝6%；
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