稅政法規科
一、存量房的概念
存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋，相對於增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的「庫存待售」的房產。
存量房買賣程式是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效後30日內向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記。
存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對於存量房的理解和我們所經營運作的範圍來說，存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介**人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。 近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家巨集觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我市而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了廣大居民的住房條件，有力地推動了我市建設和社會經濟的快速發展。
房地產業已成為我市國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我市房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規範和土地**偏高等問題。
二、背景分析
存量土地短期內形成商品房供給同樣比較困難。一是開發商刻意長期閒置囤積的土地並不多。2023年之前土地出讓的成本比較低，閒置專案具有相當大的獲利空間，堅持捂地的專案可能有一些。
但是，經過2023年以來的調控，有資金和風險承受能力的閒置專案就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是「錢找專案」，各種**、投資銀行在社會經濟和房地產發展的長期利好條件下，熱購樓宇，開發商被「套牢」的可能性非常小。
三是開發環節的延遲。一般來說，已經出讓的存量土地要形成竣工商品房要經過約180個圖章審批。正常情況下這個過程要2到3年時間，但開發過程難免有某個環節遇到阻礙。
四是動遷的延遲，隨著動遷成本逐年提高，**為緩解動遷矛盾而控制動遷節奏，使動遷的週期越來越長。五是**的土地儲備，生地出讓促使開發商追求經濟利益，造成動遷矛盾。把生地開發成熟地出讓，這個過程比較漫長。
六是根據「雙增雙減」調整規劃，提公升城市環境，使原來的可建面積重新規劃減少。可見存量土地轉入住房**也不是一件易事。
增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地產市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開發商開發的住房，要滿足大部分需求，而在美國只需要滿足20%的需求。
乙個成熟的房地產市場，最重要的標誌就是二手房交易的比例占多數。中國有一些居民擁有二套以上住房，並且一些投資者是投資房價增值，而不是投資出租。 「經濟發展和城市化水平到一定階段後，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變為以更新、改造和保護為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場。
」部分城市住房一級市場的快速發展已經使城鎮居民的整體居住水平從生存型進入到發展型，部分進入享受型。根據發達國家的發展經驗，當住房存量滿足基本生活需要時，資金主要投向舊住房的改造，即表現為存量型的發展。因此短期內各城市的存量房市場將有望逐漸取代新房地位，成為市場主要交易物件。
三、應用存量房評估技術對規範我市稅收將產生影響
介紹房地產評估技術
房地產估價全稱房地產**評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師註冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產**因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產**因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理**所作出的估計、推測與判斷。
房地產**評估的方法有：成本法、收益法、市場法等。
應用房地產技術評估存量房交易申**格是一種特定評估，這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易**明顯低於市場**水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。
當前，隨著住房制度改革逐步深入，國家巨集觀經濟政策驅動，以及經濟的回暖和復甦，我市房地產市場發展較快，存量房交易穩步上公升。由於存量房交易涉及面廣、專業性強、法律關係複雜，買賣雙方容易因為合同不規範而引起糾紛，或者當事人通過故意報低成交**來偷逃稅款，存量房交易一直存在著一些問題。隨著《財政部國家稅務總局關於推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收徵管工作的通知》出台，存量房交易中存在的一系列問題將得到逐步改善，我市的存量房交易有進一步提公升的空間，必將規範我市存量房交易稅費徵收，存量房交易稅收的增加也將為我市財政做出貢獻。
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