文/李明集團房地產事業部
央行10月19日發布公告，20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.
25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.
31%提高到5.56%；其它各檔次存貸款基準利率據此相應調整。此次意外加息在外匯市場掀起軒然大波，美元飆公升，其它貨幣慘跌，跌幅最顯著的是澳元。
一、加息的經濟背景——高通脹與高物價
當前，中國不僅面臨著高通脹的壓力，還出現了幾年不遇的高物價。物價是權衡通脹的主要指標，高通脹與高物價已影響我國經濟很長時間。僅就物價而言，臨近年底，物價仍有可能繼續上揚。
「每一次通貨膨脹都是乙個劫貧濟富的過程。」央行出版的《金融知識國民讀本》這樣描述通脹。
貨幣加息的風險防範之一就是通脹。中國現在的貨幣**量是10年前的4.6倍，這還只是銀行表內業務的增加，加上表外業務，貨幣**量可能超過5倍。
現在我國的通貨膨脹、炒房、炒地的程度達到了史無前例的水平，商業和家庭地產的總價值已經4倍於gdp的水平。央行在此刻選擇加息，說明通脹的情況已經非常嚴重，現在試圖阻止通脹為時已晚，除非追蹤式連續加息到通脹水平，維持積極的真實利率。
最近國土部拿出300億元在全國找礦，我認為有以下含義：一方面超發貨幣過多，形成資產泡沫，這部分財富是虛擬的，需要為超發貨幣建立以**、稀缺資源、土地等為支撐的貨幣體系。另一方面，中國資源有限，要維持經濟的發展，依賴國外進口容易受制於人，鐵礦石就是個明顯的例子，同時因國際大宗商品**不斷**，在目前國內通貨膨脹非常嚴重情況下，輸入性通貨膨脹有可能讓國內的通貨膨脹失控。
二、加息是綏靖表現
根據同期cpi水平測算，我國已連續7個月處於負利率水平。中國真要想加息，半年前就可以做出決定，不必等到現在。加息決策之所以如此艱難，並非巨集觀操控者不清楚 「負利率」的事實，而是中國經濟中最強勢部門的意願決定了貨幣政策的取向。
1、中國地方**經過去年高歌猛進的投資衝動，早已債台高築，今年餘額很可能邁上10萬億的平台貸款，加息乙個點，地方**每年將為此多付出1000億人民幣的利息。
2、如果利率提公升5個百分點，國有企業額外的成本負擔將接近他們目前的盈利。
3、本次加息帶有太多妥協的成份，時間上拖得太久，給人感覺是被動式的、倒逼式的，而且還是更多照顧強勢部門利益。
4、銀行也希望拖延更多時間，將儲戶的利息率壓制在低位，活期存款利息率不加，可以有利於銀行利差的增加。這樣能為未來可能的壞賬潮多準備乙份彈藥。因為**平台債務隨時會演變成銀行的幽靈，而使得整個銀行信貸陷入收縮，中國銀行信貸的90%是以人民幣資產作為抵押發放的。
5、迫於中國物價高漲，為了平息老百姓的不滿，央行不得已進行加息。
三、一次加息不改貨幣寬鬆政策
本次加息只是巨集觀決策者綏靖情結的表現，最多給市場乙個緊縮預期。經濟中真實的「脹」早已很高，明年只會更高，除非巨集觀決策者已經抱定經濟減速、刺破泡沫的決心，否則央行不會追蹤式地連續加息，當前寬鬆貨幣政策也不會改變。關鍵是，加息本身是決策層所不情願的，同時，40000億投資專案不可能停下來，央行還要繼續向市場大量投放貨幣。
未來一段時間中國可能出現貨幣寬鬆、信貸緊張的局面。所貨幣寬鬆，是因為當前複雜的內部和外部經濟形勢，巨集觀決策者不希望看到資產泡沫的剛性破裂，也不敢承擔刺破泡沫的責任，否則經濟有可能失速而硬著陸，影響社會的穩定。信貸緊張，經過兩年的信貸高速擴張，未來必然進入乙個清理擴張後遺留風險的時期，包括房地產、**平台貸款和過剩產能等等。
毋庸置疑，未來一段時間，一定是誰擴張，誰難受。
四、加息對樓市的影響
樓市**抑或**是受貨幣推動的，其實質是貨幣現象。只要央行依然保持寬鬆的貨幣政策，樓市就不會有大的波動。
破局的可能性不在於國內，而可能出現在國外。而國內暫時看不到破局的主動因素，主要有以下幾點：
**不願意主動刺破泡沫
**也非常擔憂樓市再度飆漲失控而把泡沫撐破，但也不願下狠心主動刺破，想依靠外部條件的變化順勢解決國內的問題，政策處於機會主義的情結之中。因為一旦泡沫破裂，市場勢必面臨通縮壓力，甚至由通脹轉為通縮，人民幣匯率也由公升值轉為貶值。**肯定會對樓市持續進行行政高壓，但全域性性的主動收緊貨幣政策（比如連續的提高存款利息率）目前還看不到。
現在還有敢於承擔責任的決策者嗎？所以我認為目前這個格局，樓市不會有大的變化。
市場預期沒有根本性改變
當前，中國通脹比較高，利息比較低，所以市場對房地產的預期還是很樂觀的。但如果利息上調3個百分點，情況就會不同，但目前還看不到利息快速上公升的趨勢。我認為明年利息肯定會逐漸上調，只有到了乙個通脹水平，即危機預期的臨界點（大約需要二年左右時間），一般老百姓才會把銀行裡的錢拿出來，去買日常用品，進行囤積，才會引起利息比較高速的上公升。
目前家庭的儲蓄和借款增加的速度差不多，家庭對銀行體系流通沒有什麼貢獻。如果家庭借款超過存款增加，家庭就會把錢拿出來買大公尺、菜、油等，才會引起利息大幅度的上調，這時，樓市才會有較明顯的大幅度下降。
**不願意主動刺破泡沫，但當外部環境變化時，**將無能為力！同樣，市場預期根本轉變也受外部環境變化的影響。
什麼樣的外部條件變化才能導致國內樓市破局呢？
1、國際油價失控
美國以美元貶值的方式為過度負債埋單而導致貨幣危機，必然造成以美元結算的大宗商品**大幅**，特別是國際油價。國際油價大幅**將傳導至國際糧價同步大幅**。基於對國際大宗商品**的強烈**預期，各國為抑制輸入性通張，必然會出現全球各國購入美元、搶購大宗商品的浪潮，造成美元全球流動性緊張，引起全世界資本回流美國，各國貨幣通縮和大幅貶值，中國老百姓的預期在這時一定會發生根本性轉向。
同時美國人民在忍受貨幣貶值、購買力大幅下降的同時，還要接受商品**的大幅**，必定會引起對**不滿，美國**必定大幅加息以抑制惡性通脹。兩個方面都將引起全世界資本回流美國，各國貨幣通縮，資產泡沫必然破裂。
2、美國新經濟布局完成
2023年金融危機，實質是美國進行新經濟再造戰略布局的戰略需要。2023年金融危機發生後，歐巴馬在經濟振興計畫中對新能源做出了史無前例的傾斜，包括投入1500億美元資助替代能源的研究，並為相關公司提供稅務優惠；發展清潔能源，大幅減少對中東和委內瑞拉石油的依賴；計畫到2023年美國發電量的10%來自可再生能源等等。新能源專案是歐巴馬新經濟政策的重點，而新能源的重點則是技術研發，掌握最核心技術。
美國的全球領導型經濟一旦重新恢復其「重構、創新和再投資」的活力。美元將進入乙個可持續**階段，也將造成全世界資本回流美國。
但無論哪種可能性的到來，中國的泡沫很可能結束，**即便想穩也穩不住了。把中國的巨集觀穩定懸繫於外部條件的恢復是一件極其危險的事。希望中國的地產泡沫不是被美國人擠破。
五、應對措施
我們知道，就算企業預防措施再多，也不能避免突發事件的發生，我們無法預知突發事件在何時發生，但是凡事「預則立，不預則廢」，有了預防措施，當突發事件發生時我們可以將損失降到最低。
房地產事業部在當前複雜的國內國際形勢下，我認為在專案管理上以下兩點應引起足夠重視：
一是做好專案總體經營計畫和中長期融資規劃；
二是整合各方面力量,加快專案推進進度，分期開發，分期銷售，保證專案現金流良性迴圈。
六、結束語
當前，中國通貨膨脹的深化是無可避免的。為了防止通脹失控，將利率提高至通脹率之上是必要的，即維持積極的真實利率。沒有其他選擇，否則，當外部貨幣條件突然發生變化時，中國經濟將不堪設想。
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