一、接管驗收的作用及分類
接管驗收是指物業管理企業接管開發公司、建設單位或個人託管的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。在完成接管驗收後，整個物業連同裝置就應移交給物業管理企業。之所以履行這一程式，是因為物業在完成驗收後，就進入了使用階段，而物業的管理是由物業管理企業來進行的，加上物業管理企業參與了前期的設計和施工，只有它對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用做了各種準備，包括制定管理規章、組織人員進行崗位培訓等。
另外，在房屋產權分散的情況下，也只有由物業管理企業代為接管驗收，才能保證全體業主的權益不受侵犯。當物業管理企業向業主移交時，移交過程中還有許多與管理有關的程式需要完成，如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取《使用者手冊》等。（一）接管驗收的作用
接管驗收是物業管理過程中乙個重要環節。如果物業管理企業在接管驗收中馬虎從事、一旦接管合同生效，物業管理企業就必須承擔合同中規定的義務和責任。因為物業能夠長期使用，在日後使用**現的問題必須由物業管理企業和業主來應付。
因此，物業管理企業應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償的權力。一方面考慮質量問題對自己日後管理的影響，另一方面還應站在業主的立場上，充分維護業主的權益。接管驗收的作用主要體現在：
1.明確交接雙方的權、利關係。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現權利和義務的轉移,在法律上界定清楚各自的義務和權利。
2.確保物業具備正常的使用功能，充分維護自身和業主的利益。通過物業管理企業的前期介入和接管驗收，進一步促使開發或施工企業按標準進行設計和建設，減少日後管理中的麻煩和開支，同時從總體上把握整個物業的質量。
3.為後期管理創造條件。通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量;另一方面，根據接管中的有關物業的檔案資料，可以摸清物業的效能與特點，預防管理事務中可能出現的問題，計畫安排好各管理事項，建立物業管理系統，發揮專業化、社會化、現代化的管理優勢。
（二）接管種類
1.按接管物業特點，分為新建物業接管和原有物業接管。
2.按取得方式可分為協議取得和招標取得。協議取得是指建設單位(管委會)與物業管理企業經協商達成委託代管協議；招標取得採用公平競爭的方式，建設單位(管委會)公開發標，各物業管理企業投標，競爭取得管理權。
3.按委託方式又可分為承包方式和**方式。承包方式是由物業管理企業負責全部管理費收支，盈虧與委託者無關。
**方式是由物業管理企業每月固定向委託者收取部分費用，如管理人員工資及各項福利、清潔費、水電保養費、服務**酬金等，其他各項支出則實報實銷。二、接管驗收中應把握的幾個主要問題（一）嚴格控制物業接管驗收程式
1．新建房屋接管驗收程式：建設單位書面提請接管單位驗收；接管單位按接管驗收條件和應提交的
資料逐項進行審核，對具備條件的應在15日內簽發驗收通知並約定驗收時間；接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；對驗收中發現的問題，按質量問題處理辦法辦理;經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管檔案。
2．原有房屋接管驗收程式：移交人書面提請接管單位接管驗收；接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知並約定驗收時間；接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；交接雙方共同清點房屋、裝修、裝置和定、附著物，核實房屋使用狀況；經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管檔案，辦理房屋所有權轉移登記(若無產權轉移，則無須辦理)。
（二）物業接管驗收應具備充足條件
1．新建房屋接管驗收的條件。新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件：
建設工程全部施工完畢，並已經竣工驗收合格;供電、採暖、給水排水、衛生、道路等裝置和設施能正常使用;房屋幢、戶編號已經通過有關部門確認。
新建房屋接管驗收應提交的資料：產權資料(專案批准檔案,用地批准檔案,建築執照、拆遷安置資料);技術資料(竣工圖,包括總平面、結構、建築、裝置、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙，地質勘察報告，工程合同及開、竣工報告,工程預決算,圖紙會審記錄,工程設計變更通知及技術核定單,隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄,竣工驗收證明書,鋼材、水泥等主要材料的質量保證書，新材料、新配件的鑑定合格證書,水、電、採暖、衛生器具、電梯等裝置的說明書，檢驗合格證書、保修單據等檔案,砂漿、混凝土試塊試壓報告,供水、供暖的試壓報告)。2．原有物業接管驗收的條件：
房屋所有權、使用權清楚;土地使用範圍明確。
原有房屋接管驗收應檢索提交的資料:產權資料（房屋所有權證，土地使用權證，有關司法、公證文書和協議，房屋分戶使用清冊，房屋裝置及定、附著物清冊），技術資料（房地產平面圖，房屋分間平面圖，房屋及裝置技術資料）。（三）物業接管驗收的標準
1．新建房屋的接管驗收標準。新建房屋應嚴格制訂驗收標準,對主體結構、外牆、屋面、樓地面、裝修、強電、水、衛、消防、採暖、附屬工程及其他進行詳細的具體標準制訂，尤其對一些重點部位重點裝置如管網設施、隱蔽工程等更要予以充分重視,標準制訂應注重從便於使用和管理角度考慮。2．原有房屋接管驗收的標準：
質量與使用功能的檢驗。以cjb(危險房屋鑑定標準)和國家有關規定作為檢驗依據;從外觀檢查建築物整體的變異狀態;檢查房屋結構、裝修和裝置的完好與損壞程度;檢查房屋使用情況(包括建築年代、用途變遷、拆改添建、裝修和裝置情況)。（四）物業移交中要分清責任
物業要直接移交給物業管理企業，原因是物業在完成驗收之後，就進入了使用階段，而使用管理是由物業管理企業來進行的，加之物業管理企業參與了施工監理和工程驗收，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操作等。物業要移交給物業管理企業的另乙個原因在於，即使是由發展商或**商售出的物業，當其向業主移交時，移交者必須是物業管理企業，因為物業向業主的移交就是物業管理企業和業主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程式需要完成。如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取《使用者手冊》、
領會管理條例等。
物業移交中，交接雙方應明確責任，以順利完成向常規物業管理服務的良好過渡：
1.為盡快發揮投資效益,建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工後,及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢,及時簽發驗收通知並約定時間驗收,經檢驗符合要求,接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證,並應及時簽發接管檔案。
未經接管的新建房屋一律不得使用。
2．物業管理公司主要對各專業單項驗收報告進行審核，而不是再接一次。3．物業管理企業應對共用設施裝置重點進行審查,並進行必要的除錯和試執行。
4．新建房屋從驗收之日起，應執行建築工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，並向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用於代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協議。
建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。
5．新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。
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