2006-01-25
作者:衛龍律師
一、"爛尾"樓的現狀分類
(一)從土地使用權取得方式看,可分為:以出讓方式取得土地使用權的專案,和以行政劃撥方式取得土地使用權的專案。出讓合同中明確約定了**收回土地使用權及其地上建築物的條件和期限,為**以行政程式收回土地並在此過程中清理專案債務提供了法律依據。
(二)從專案債務餘額與已完成工程量的價值關係看,可分為:已完成工程量價值大於債務餘額的專案,和已完成工程量價值小於債務餘額("資不抵債")的專案。所謂債務,按權利性質的不同,大致可分為三種:
第一種是房產商與小業主在預購合同中約定的交付建成房屋的義務;第二種是就建設工程享有優先受償權的債務,例如房產商拖欠施工單位的建設工程承包款,拖欠銀行的出讓土地使用權抵押貸款、在建工程抵押貸款等;第三種是一般債務,諸如與工程建設直接有關的材料裝置、勘測設計等拖欠款。
(三)從建設專案主體看,可分為:原投資人有能力繼續建設的專案,和需要其他投資人提供後續資金的建設專案(這部分專案的投資人,有的已停止運轉,而有的雖在運營但缺乏繼續投入的經濟能力)。二、處置"爛尾"樓的基本思路
(一)行政推動、協議轉讓。即行政機關啟動收地程式但實際不執行,以此督促投資人自行與他人協商轉讓專案,其專案債務由當事人約定處理(原則上是由受讓人繼續履行)。該方案比較適用於投資人態度積極、建設專案財務狀況尚未完全惡化的情況,**部門不需承擔清理債務的責任。
(二)行政收地但不處理糾紛。即行政機關實施收地程式,在對已完成建築工程價值量進行估價的基礎上拍賣建設工程,該專案由受讓人繼續開發;原債權人,除小業主的預購合同由受讓人繼續履行外,其他債權人均採取向法院提起民事訴訟的途徑解決與房產商之間的經濟糾紛(拍賣所得價款進行提存,作為房產商承擔經濟責任的擔保)。該方案的特點是將專案轉讓與債務清理相分離,優點是行政機關的操作比較簡單,專案也不再負擔債務,缺點是專案起拍價高,完成轉讓的可能性較小,而且在施工承包人實際佔據工程的情況下,可能激化社會矛盾。
該方案比較適用於小規模的建設專案。
(三)行政收地並進行專案清算。即行政機關實施收地程式,在對已完成建築工程價值量進行估價和對債權債務進行核算的基礎上,召開債權人會議,削減債務,並對建設專案進行拍賣;受讓人負責繼續履行確定範圍內,包括預購合同、銀行抵押貸款合同和施工承包合同、建材購銷合同等在內的所有債務。其特點是在債務清理的條件下進行專案轉讓,行政機關需要投入較大精力,其優點是起拍價低,受讓人只須投入後續建設資金,而且債務關係清楚,銀行、小業主等各方利益都有保障,難點在於核減債務須債權人同意。
該方案比較適用於
嚴重"資不抵債"的大規模建設專案。
(四)司法強制執行.即由債權人向法院提起要求房產商償還債務的民事訴訟或申請宣告房產商的企業破產,由法院通過強制執行程式拍賣建設工程。其優點是出讓和劃撥地塊上的各類建設專案都適用,但週期較長,**的控制力較弱。
而且,目前法院分割樓層拍賣建設工程的方法不利於專案的繼續建設。該方案可以作為行政程式的補充。三、第二方案的操作程式
1、成立代表**處理收地事務臨時機構(以下稱**機構)。2、查明違反出讓合同的事實,取得證據。
3、**發布收回土地使用權及地上建築物的公告,可提前30日。在此期間發生民事訴訟涉及專案債權債務清理,並可能強制轉移的,收回行為可終止。
4、**收回土地使用權及地上建築物後,查閱房地產登記資料,確定預售和抵押的債務金額情況。5、通過建築業管理部門確定建築承包合同的履**況和債務金額情況。6、經清理屬於資不抵債的,由**機構發布招標或拍賣的公告,對投標人、競買人必須承擔的對商品房預購人承擔的交付房屋義務予以明確,並提示其查閱房地產登記資料。
7、轉讓所得價款將進行提存,用於清償其他債務,並提示債務人可以依法向法院提起民事訴訟(以房產商為被告)。
8、由受讓人書面告知商品房預購人有關專案開發主體變更的情況,明確交付房屋的權利義務關係,以及商品房預購人放棄預購合同中有關追究房產商違約責任的訴訟權利。
如果預購人依房地產轉讓的有關規定,向受讓人提出退房請求,將不再依其與房產商之預購合同而解除相應的法律關係,只能以現時的市場評估**為依據,與受讓人協商解除合同,或訴諸法院裁決。四、第三方案的操作程式
1、成立代表**處理收地事務臨時機構(以下稱**機構)。2、查明違反出讓合同的事實,取得證據。3、收回土地
(1)向房地產商送達督促復工通知書,要求提出可行的復工方案和復工期限;
(2)逾期仍未提出復工申請或所提出的復工申請不具有可操作性的,由土地管理部門作出並送達收回土地使用權及其地上建築物的行政決定書,其中,應當明示提起行政復議和行政訴訟的權利。當事人提出復議申請或行政訴訟的,按法定程式進行。
4、清理該專案負擔的債權債務
(1)查閱房地產登記資料,確定抵押和預售情況;(2)發布債權登記公告;
(3)債權人應當自公告發布之日起1個月內,向**機構申報債權,說明債權數額和有無以該建設工程作為抵押擔保,並提交有關的證明材料;
(4)確定由專案受讓人繼續履行的債務範圍,並製作債務清冊[1]。原則上,進入該冊的債權限於與專案建設直接相關的內容。
5、委託審價機構核定該專案已完成的建設工程量及其價值[2]。6、組織召開債權人會議
(1)通知納入債務清冊的所有債權人,召開債權人會議。(2)提交債務清冊並通報債權債務清理的情況。
(3)討論專案處理方案。其中,工程量價值大於淨債務的,提出直接轉讓建設工程的方案;工程量價值明顯低於債務淨額的,與債權人協商確定債務核減方案。抵押貸款銀行、被拖欠款項的建築承包商等單位應協商按一定比例或者金額核減該房地產開發專案所負擔的債務(被核減的債務由房地產開發企業另行承擔),商品房預購人應放棄對逾期交付房屋違約賠償,繼續履行預購合同而不要求退房。
(4)確定專案處理方案,並經債權人會議過半數通過。7、實施專案處理方案
(1)選擇合適的受讓人,促使房產商協議轉讓專案,債務由受讓人繼續履行。
(2)招標或拍賣。已完工工程量低於淨債務額的,拍賣**為零,按承諾履行債務的數額由高到低進行競價,但不得低於債權人會議商定的限度;已完工工程量高於淨債務總額的專案,可以按兩者差額拍賣,債務由受讓人繼續履行,也可以按已完工工程量價值拍賣,並以拍賣價款償還各債權人。8、拍賣所得價款進行提存,用於支付執行費用。
9、簽訂房地產專案轉讓合同[3]並辦理土地使用權變更登記.10、專案交由受讓人繼續開發經營,原有債務也由其繼續履行。五、第四方案的操作程式1、受理債權人的訴訟請求[4]；
2、對專案的債權債務關係作初步調查,確認債權;3、查封建築物,凍結房地產開發企業的銀行帳戶資金;4、發布債權登記公告,受理債權登記;5、合併審理,作出判決;6、評估建設工程技資量;
7、明顯資不抵債的,召開債權人會議,協商確定核減債務的比例;8、拍賣建築物;
9、專案交由受讓人繼續開發經營,原有債務也由其繼續履行(資不抵債的房地產專案公司,通過破產清算程式處理,債務從拍賣價款中受償或歸於消滅)。注釋:
核心：**作為土地所有人接管後與債權人協商處理?似不存在純粹的行政行為或其法理依據。
[2]是否包括**己收取的出讓金,如包含出讓金,則拍賣等同於一般的專案轉讓,投資人通過轉讓專案**其實際投入(二級市場行為),如不包含出讓金,可解釋為拍賣主體為該項目的接管人即**一方,為體現為繼續建設的支援,不再徵收出讓金(一級市場行為)。[3]重新簽訂出讓合同,還是繼續履行原合同。
[4]與行政程式的銜接問題。如己啟動行政程式,提起訴訟的時間點是否受到限制。
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