第八章合肥物流園區可行性分析及評價
8．1 合肥物流園區的建設模式及投融資方式
8．1．1 建設模式
根據前文在合肥物流園區建設發展戰略中所提出的發展設想，合肥物流園區的建設模式為：
以合肥物流園區管委會及相關制度建設為基礎，以合肥物流園區建設發展公司為執行主體，利用開發區擁有的土地資源和資金資源，借助合肥市**以及社會各界的共同努力，完成園區物流基礎設施（包括庫場、資訊系統和園區道路系統）建設任務，依靠園區成功的執行換取園區發展的時間和空間以及部分發展資金，實現合肥物流園區的「分期建設，滾動發展」的終極目標。
8．1．2 投融資方式
本次研究中，合肥物流園區建設的投融資渠道大致**於以下幾個方面：①**投入
作為合肥市現代物流系統建設發展的啟動專案和示範專案，，**從培育現代物流發展和改善合肥市投資環境的目標出發，應加大對園區的投入力度。由於此部分資金**有限，因此，應結合合肥市城市現代化建設，主要投向對園區發展具有基礎意義的市政設施、園區與合肥內外主通道連線線以及物流資訊系統建設，使上述建設成為合肥城市及其物流系統建設的有機組成部分。
②開發區投入
合肥物流園區所在的新站試驗區，經多年發展己經具備了相當的管理基礎、運作經驗和資金實力，擁有相當數量的土地資源，也是未來物流園區成功執行的直接受益者，順理成章地成為物流園區建設資金**的主渠道。新站試驗區將通過直接投資、銀行貸款、土地置換和資本運作等多種方式開闢資金投入渠道，資金的主要投入方向將是場站設施建設與園區內通道及輔助設施建設。
③企業投入
合肥物流園區建設是一項直接服務於物流企業、間接服務於工商企業的系統建
設，因此企業投入勢在必行。作為常見的園區建設方式，企業投入基礎設施建設是一種值得推廣和鼓勵的投入方式，她既可以在一定程度上緩解開發資金緊張的局面，也可使企業因直接介入園區建設，從而得到在合肥物流園區優惠的建設政策與發展政策上保證的投資建設和未來執行上的相關政策優惠。企業投入的主要方向將是物流設施建設。
④社會投入
現代物流業是一項具有光明發展前景的朝陽產業，這己被先進國家的實踐所證實，也逐步為國內經濟界所接受。因此，在合肥物流園區建設程序中吸引全社會資金和風險投資進入，將能夠有效地加強和支援合肥物流園區的投資強度，緩解園區主投資方的資金壓力，在利益共享的基礎上，實現可能出現風險的適當分攤，有利於保護各方投入的積極性，使園區建設與執行走上健康穩妥的發展軌道。社會投入的主要使用方向較為寬泛，可從建設。
運作、保障。輔助多方位、多角度介入，介入方式也較為靈活，應被作為一種值得重視的投入方式。
8．2 合肥物流園區的建設規模
根據前文在合肥物流園區發展規劃中的研究結論，合肥物流園區的建設內容包括園區物流設施建設、園區通道建設和物流資訊系統建設三大主要任務，其中物流設施建設為分期實施，園區通道系統和物流資訊系統則為一次性建成。
8．2．1 設施能力與規模的確定
①園區物流設施
根據合肥物流園區發展規劃中確定的建設規模，未來合肥物流園區的設施能力與規模水平如下：
·2023年，配送中心群能力120萬噸，規模35萬平方公尺；物流中心群能力90萬噸，規模30萬平方公尺；公鐵聯運中心能力90萬噸，規模30萬平方公尺；
·2023年，配送中心群能力280萬噸，規模75萬平方公尺；物流中心群能力200萬噸，規模55萬平方公尺；公鐵聯運中心能力200萬噸，規模60萬平方公尺；
·2023年，配送中心群能力520萬噸，規模130萬平方公尺；物流中心群能力590萬噸，規模100萬平方公尺；公鐵聯運中心能力390萬噸，規模100萬平方公尺。
②園區通道
此間提出的園區通道主要指園區與外界聯絡的主通道，包括公鐵聯運中心的鐵路專用線建設、園區內公路主通道建設以及與合肥市高速公路系統及城市道路系統的主要連線線。根據園區現有規劃和目前現狀，園區通道建設規模大致為：
·鐵路專用線：線路長度10公里；
·園區主通道：線路長度20公里；·通道連線線：線路長度5公里。
8。2．2 專案投資規模與實施計畫
根據目前國內外物流設施建設投資水平，考慮到目前合肥市建築市場與土地**水平以及物流資訊系統所需投入情況，本次研究中各類建設專案的建設單位投資參照標準如下：
①園區物流設施
·土地**約為 25萬元／畝（375元／平方公尺）；
·倉庫平均造價 500元／平方公尺，堆場平均造價 500元／平方公尺；·庫場綜合造價800元／平方
（上述建設中，己包含園區道路、輔助設施如修理、消防設施以及水電設施，但不包括庫場內專用裝置如裝卸裝置、配送車輛、分揀裝置、專用貨架及冷藏裝置等購置費用。）
②園區通道
·園區主通道平均造價 250萬元／公里；
·鐵路專用線平均造價300萬元／公里：
③物流資訊系統
根據目前國內資訊系統建設和合肥市具體條件，預計資訊系統總投入為1470萬元。
根據上述標準，預計：總投資規模27．42億元。
8．3 合肥物流園區建設的財務分析及評價
8．3．1 評價內容、依據與方法
①評價依據
·中華人民共和國交通部《公路、水運建設專案可行性研究編制辦法》；
·中華人民共和國交通部交通基礎設施建設相關技術規範；
·國家產業政策及有關法律、法規；
·安徽省及合肥市「十五」國民經濟發展計畫及遠期規劃；
·安徽省及合肥市交通運輸相關發展規劃；
·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關稅收政策；
·安徽省與合肥市物價局物價政策；
·合肥新站試驗區相關優惠政策：
·國家計委、建設部頒布的《建設專案經濟評價方法與引數》。
②評價指標
根據上述評價依據以及本專案特點，本次研究中經濟評價指標選用財務內部收益率
（firr）、財務淨現值（fnpv）。靜態投資**期和投資利潤率四項評價指標。
括庫場內專用裝置如裝卸裝置、配送車輛、分揀裝置、專用貨架及冷藏裝置等購置費用。）
②園區通道
·園區主通道平均造價 250萬元／公里；
·鐵路專用線平均造價300萬元／公里：
·重要連線線平均造價250萬元／公里：
③物流資訊系統
根據目前國內資訊系統建設和合肥市具體條件，預計資訊系統總投入為1470萬元。
根據上述標準，預計：總投資規模27．42億元。
8．3 合肥物流園區建設的財務分析及評價
8．3．1 評價內容、依據與方法
①評價依據
·中華人民共和國交通部《公路、水運建設專案可行性研究編制辦法》；
·中華人民共和國交通部交通基礎設施建設相關技術規範；
·國家產業政策及有關法律、法規；
·安徽省及合肥市「十五」國民經濟發展計畫及遠期規劃；
·安徽省及合肥市交通運輸相關發展規劃；
·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關稅收政策；
·安徽省與合肥市物價局物價政策；
·合肥新站試驗區相關優惠政策：
·國家計委、建設部頒布的《建設專案經濟評價方法與引數》。
②評價指標
根據上述評價依據以及本專案特點，本次研究中經濟評價指標選用財務內部收益率
（firr）、財務淨現值（fnpv）。靜態投資**期和投資利潤率四項評價指標。
8．3．2 財務評價計算
①投資估算
根據本章的計算，合肥物流園區基本建設總計將投入建設資金274200萬元。為便於計算，在此設定各種投入渠道的分攤比例為：
·合肥市**
合肥市**主要擔負物流資訊系統建設、園區主通道以及通道連線線建設，總計投資7220萬元；
·新站試驗區（物流開發區管委會）：
新站試驗區（物流開發區管委會）將主要擔負園區內大部分基礎設施建設以及鐵路專用線建設，總計投入211980萬元；
·企業自建與社會資金投入：
企業自建與社會資金投入的主要投入方向為庫場設施，按照目前國內經驗，該部分投入佔設施投入總量的比例一般在30％水平，考慮到合肥市具體情況，本次研究中暫按上述設施投入總額的20％計入，總計投入金額55000萬元。
②經營分析
·收入分析
本專案的收入**主要是設施租賃收入與輔助服務收入，根據合肥市目前倉庫租金水平，合肥物流園區設施租金標準暫定為s元／平方公尺＊月；輔助收入按照國內現有物流中心收入水平，暫定為物流園區主營收入的10兒園區設施平均出租率為80兒
·成本分析
根據本次研究中制定的營運方案，將由合肥物流園區建設發展公司具體執行建設方案，公司編制在30人以內，行政預算開支按人均2．5萬元計（包括人員工資和日常行政開支），總計75萬元。此外，由於該公司擔負著物流園區資訊系統（合肥市物流資訊平台）的日常維護與換代公升級任務，尚需支出維護成本200萬元。
③評價結果
本次計算中，按**投資部分以及新站試驗區土地及投資作為開發投資不計入進行財務計算，貸款金額佔總投資的50％，貸款利息為6％。財務基準收益率定為3％。
根據計算結果，本次園區建設專案的財務分析結果為：
企業財務內部收益率為3．27％；在基準收益率定為3％的條件下，企業財務淨現值為862萬元；企業投資利潤率為2．45％；專案投資**期為22．45年。
合肥物流園區建設現金流
合肥現代物流園區 可行性研究報告
第八章合肥物流園區可行性分析及評價 8 1 合肥物流園區的建設模式及投融資方式 8 1 1 建設模式 根據前文在合肥物流園區建設發展戰略中所提出的發展設想，合肥物流園區的建設模式為 以合肥物流園區管委會及相關制度建設為基礎，以合肥物流園區建設發展公司為執行主體，利用開發區擁有的土地資源和資金資源，借...
引用物流園區規劃可行性研究報告
sp港區位於長江三角洲和臺 溫 閩經濟板塊連線處，地理位置優越，港口資源豐富，臨港產業發展較快，集疏運條件日趨完善，發展前景廣闊。sp港直接經濟腹地主要為a縣 b及周邊縣市部分地區，是 某海灣次經濟圈 的最東端。在新一輪的 n港口群港區總體規劃 中，明確了sp港是n港口群的重要組成部分，是a地 b地...
合肥現代物流園區 可行性研究報告九 專案實施建議
第九章合肥物流園區建設專案實施建議 9 1 對園區建設專案的實施提供巨集觀環境支援 物流園區是現代物流產業發展的產物，由於其具備物流產業及由物流產業帶動的相關產業的培育 開發等多種功能，對提高城市經濟執行效率及城市在經濟區域的地位和作用具有積極的意義，從綜合開發的角度，其發展前景十分看好，這也是各地...