一、定價的第一原則：最大程度的發現產品的真實價值，使產品**與價值最大程度的接近。
實現這一原則的數學原理：優選法。
序：以前的定價方式
1、主要的前模型定價方式
（1）基價－差價法
1）確定基價
2）總平面圖確定各棟間差價
3）確定層差
4）制定**表
5）銷售中檢驗、反饋
（2）基價－係數法
1）確定基價
2）總平面圖確定各棟間差價的係數
3）基價與係數相乘，並縱橫比較
4）確定層差
5）制定**表
（3）混合法
以上兩種方法的混合
（4）其他方法：競品**綜合法、無差別定價法、一房一價法、經營計畫反推法
序論：前模型定價方式
2、前模型定價方式的優劣
（1）優點
1）定價直接、明了
2）運用各專業口「焦點小組」，快速生成**
（2）缺點
1）定價體系不系統；
2）**制定的隨意性較大；
3）定價比較倚重於經驗判斷和主觀判斷；
4）不知道什麼時候賺錢、什麼時候虧錢、能賺多少、會虧多少？往大里說，就是影響公司對經營情況的預期和判斷；
5）**調整一定要等到銷售到一定程度、得到市場完全的反饋後才能進行，且**調整的隨意性更大（典型如「阿杜，來了條水魚」型），不利於調價的及時、準確、科學；
二、##集團公司**模型的原理
1、名詞解釋
（1）基價：該模型唯一的系統內自變數；該基價一經輸入模型，模型將自動計算所有**的原始**；
（2）原始**：該模型的因變數，一般為該**的按揭實收價；
（3）維度：模型的主要計算依據，主要標誌不**源之間的**差異的百分比數；某乙個維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這乙個維度而言，不**源間的**差異；
（4）權重：標誌各個維度之間的不同的重要程度；所有維度的權重相加等於1；
（5）綜合係數：維度和權重的疊加，標誌不**源間的**差異；
（6）層差：樓層之間的差價；
（7）調整因子：原始**生成後，對模型處理過程的區域性、個別調整，目的是對個別**做出適當的調整；
2、定價原理
設基價為p0，維度一為x1，維度二為x2……；
維度一的權重為x1％，維度二的權重為x2％……；
設層差矩陣為c；
則**n的**
3、**生成子模型
（1）維度矩陣的原理
**生成的第一步是對**n的維度的確定；維度確定的基本原理是：
1）影響**n**的主要因素的羅列；例如：景觀、日照、園林、是否靠山、是否靠湖、是否靠馬路、**情況……
2）各主要因素的分類；影響**的因素通常可分為3～5大類，例如，對於住宅，通常的分類為：景觀、朝向、安靜度；
3）各維度權重的確定；根據產品的特點和市場情況，對各維度的重要性作出判斷，例如，對於藍山而言，景觀、朝向、安靜度三者的權重依次為45％、35％、20％；但對於城市花園而言，權重依次為50％、35％、15％；因為城市花園是城市專案，而藍山是郊區專案，在大環境相對「安靜」的地方，客戶更在乎所購買產品是否安靜；
4）根據設計部提供的產品細節、根據實際爬樓的情況，對維度和維度的權重進行調整，並根據逐套**的研究分析情況，確定各維度的分值；並確定層差；
（2）維度矩陣的示例
維度矩陣是整個**體系的核心；
其數學依據是「優選法」 ；
優選的結果是發現：哪些產品好、哪些產品更好，哪些產品相對較差；
通過對整個專案的產品的強制排序、甚至對某個市場上的全部產品進行強制排序，發現產品的優劣，發現產品的真實價值，並通過**模型將其體現在最終的定價中。
（3）權重疊加後的維度矩陣：綜合係數
（4）**生成
4、**檢驗子模型
**檢驗子模型是對**生成子模型的驗算；根據驗算結果，將對**生成子模型進行調整，該調整可能會歷經幾輪方能最終定案。
（1）**檢驗的原則
以上原始**生成後，是否符合我們定價的原則和初衷呢？如何檢驗以上定價是否合理呢？有以下幾個**檢驗的原則：
1）均價檢驗：檢驗以上**生成子模型生成的pn的均價是否滿足公司經營計畫的要求；
2）棟均價檢驗（產品差異檢驗）：檢驗各棟的均價，並比較各棟之間均價差異與產品品質之間的差異是否吻合？
3）戶型均價檢驗：檢驗各種戶型之間的均價差異；並根據市場情況（通常是客戶儲備情況和周邊競品戶型**量和**情況）對戶型均價作出調整（附加調整因子）；
4）最**、最低價檢驗：對價差幅度的檢驗，通常同一種住宅類產品的最高和最低**的價差一般不超過20％；
5）產品細節個別調整：例如家庭娛樂室面積、地下儲藏間（無採光）面積、地下採光井面積或個數、花園面積、封閉陽台及不封閉陽台個數、平屋頂（即天面）面積、露台面積、結構平台面積或個數、陽光室個數，等。
（2）**檢驗的原理
設sn為**n的面積矩陣，則均價
（3）**檢驗的示例
三、##集團公司**模型（住宅版）——以藍灣為例
1、住宅**模型的三大維度
住宅的三大維度一般是：景觀、安靜度、朝向；
雖然影響居住品質的因素很多，但歸類後，無外乎以上三大類；
層差一般不作為維度之一，因為在本質上，三大維度與基價的關係是相乘的係數關係，而層差是相加的差價數值關係。
藍山的三大維度如下：
2、住宅**模型的操作例項
（1）單元編號
p部門：設計部、專案事務部、營銷部
p階段成果：編號平面圖
（2）取得住宅基本資料（包括面積、附加值等）
p部門：設計部
p階段成果：基本資料表，表內包括單元、樓層、房號、套內面積、建築面積、戶型、家庭娛樂室面積、地下儲藏間（無採光）面積、地下採光井面積或個數、花園面積、封閉陽台及不封閉陽台個數、平屋頂（即天面）面積、露台面積、結構平台面積或個數、陽光室個數等。
（3）實地考察（爬樓）
（4）分析影響售價的主要維度並確定各維度的權重
p一般維度包括景觀、朝向、安靜度、戶型等，景觀主要考慮園林景觀，而小區外的特殊景觀可在層差上體現
p用百分比確定各維度的權重
（5）根據該批推貨的目標均價和**拉差，確定緯度的分值範圍
維度的分值範圍以零為中值，兩邊的絕對值相等，如-0.2~0.2
例：目標均價6000元/m2，**拉差約1200元/m2，則緯度的分值範圍可設為-0.1~0.1
（6）實地考察，將各維度分成若干等級，並確定各等級相應的分值，結合平面圖確定各棟的緯度分值，製作維度平面圖.
（7）生成維度矩陣
（8）確定層差
標準樓層：
（9）生成原始**
則**n的**
（10）調整因子確定（附加值和策略附加）
確定各附加值的單價，原始單價加上附加值後得出初始評估價，各類附加值的單價可參考：
花園：1500~1700元/m2
家庭娛樂室：1000~1500元/m2
露台：800元/m2
平屋頂：1200~1500元/m2
陽光室/地下採光井/結構平台：1000元/個
此階段並可能對個別單位獨立附加某個係數，對該個別單位的原始**的生成作出干預；
（11）**檢驗子模型啟動
計算以下指標：
3、整體流程和對模型結果的修正
四、##集團公司**模型（商業版）——以城市花園城市1道為例
1、商業**模型的四大維度
商業的四大維度一般是：**、面寬進深比、交鋪標準、面積大小；
影響商業價值的最重要因素是**；面寬進深比主要影響使用的便利性；交鋪標準影響業態範圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對小鋪，因為小鋪的總價低，單價承受能力較高；
以上四大維度是對樓層差異、景觀差異性原則、 展示面差異性原則、業態差異、面積差異、開間進深比、層高差異、**差異等的分類綜合；
2、商業**模型的操作例項
商業**模型的操作過程與住宅基本類似，此不贅述，基本的流程如下：
（1）單元編號
（2）取得住宅基本資料（包括面積、附加值等）
（3）實地考察（爬樓）
（4）分析影響售價的主要維度並確定各維度的權重
（5）根據該批推貨的目標均價和**拉差，確定緯度的分值範圍
（6）實地考察，將各維度分成若干等級，並確定各等級相應的分值，結合平面圖確定各棟的緯度分值，製作維度平面圖.
（7）生成維度矩陣.
（8）確定層差
商業的層差與住宅差異較大，一般是：
設一樓**為p1，則
（9）生成原始**
設一樓基價為p1；二樓基價為p2；三樓基價為p3；……
則一樓**n的**（無層差矩陣c，因為層差已經體現在不同樓層、不同基價中）
（10）調整因子確定（附加值和策略附加）
此階段並可能對個別單位獨立附加某個係數，對該個別單位的原始**的生成作出干預；
（11）**檢驗子模型啟動
計算以下指標：
3、整體流程和對模型結果的修正
五、##集團公司**模型的評價
1、該模型的特點及優劣
（1）簡單性：該模型將**制定中的各類因素抽象化、數學化，且通過乙個自變數的輸入，生成所有**的**；
（2）科學性：該模型將**制定中影響**的各類因素均加以考慮，並考慮了主要的特殊因素；
（3）易用性：例如：調價只需要變動自變數……
（4）系統性：這是最重要的一點，通過對定價各類因素的系統化，避免定價的隨意性；
使用中需要注意：
（1）新盤新開的首次定價非常重要，需要從市場情況、客戶心理、產品特點等方面對維度進行精心設定；並可能有乙個調整和修正的過程；
（2）對pn的個別修正還是必要的；
2、進一步需要思考的問題
（1）維度的優化：對於不同的產品（高層、小高層、情景洋房、合院情景洋房、疊t、th、集中商業、小區商業……）的維度的進一步優化；
（2）不同產品之間的**平衡；
（3）產品線與**的「梯隊」問題；
（4）如何準確發現和解讀市場訊號？尤其是作為該城市組團內的標桿性專案的時候。
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