**房地產開發專案已完成了竣工驗收，向住戶發放了住房鑰匙，將專案搬遷改造工作中一些注意事項及經驗總結如下：
一、專案設計階段一些注意事項
1.專案概念性方案規劃設計階段（俗稱「強排方案」）
專案立項完、土地手續齊全後，一般先要向規劃局申報《建設用地規劃許可證》，規劃局歸口部門是規劃處，也就是向規劃局要建設用地容積率、建築密度、綠地率等建設指標，此時的方案設計深度達到樓間距合理、日照滿足要求等即可。最好找三家以上設計院背靠背出設計方案，邀請專家評選出最優方案上報規劃局。此階段找一家規劃設計能力強、經驗豐富的設計單位尤為重要。
2.專案修建性詳細規劃方案階段
一般要向規劃局申報《建設工程規劃許可證》，規劃局歸口部門是建管處，也就是要將概念規劃方案進行深化，對樓體外立面、樓內布局、樓頂屋面、地下室等進行平面、豎向等細部設計，達到「初步設計」深度要求，也就是以此為基礎可以進行施工圖設計。
此階段建設單位最好出具「方案階段設計任務書」，任務書中應將建築用途、規模、投資強度、外立面設計要求、樓內部設計要求等進行詳細描述，讓設計單位充分理解建設單位意圖。修詳規設計方案完成後規劃局會組織召開修詳規方案專家評審會，會邀請各建設部門相關人員和隨機抽取相關專業專家進行方案優化評審，但這種審查大多都是浮於形式，不會提出建設單位和業主關心的實質性問題，各建設部門參會人員很少是專業的，參會相關專家也是設計院的關係戶，一般提一些不疼不癢的問題應付差事。
3、初步設計和施工圖設計階段
一般要設計單位出具初步設計和施工圖設計成果檔案，此階段建設單位應向設計院出具「施工圖設計任務書」，進一步細化設計要求，對建築每乙個細部設計進行約束，比如，窗戶大小及窗戶中空玻璃型號、鋁合金材料大小，窗台寬度與高度，外立面造型及使用材料，建築最大含鋼量約束要求，開關插座位置、衛生間廚房細部設計要求等等。最好能夠做出1：1房間模型，進行實地對照優化。
設計任務書也應邀請專業工程師進行評審後下發給設計院，讓設計院根據設計任務書進行設計，建設局邀請專家進行評審，雖然必須經專業初步設計和施工圖設計圖審單位審查， 但這種審查基本上是對技術方面的審查，對適用性、布局合理性、經濟性等建設單位和業主最關心的問題不會去審查。
在設計優化上設計師中流傳這樣一句話，「乙個設計方案的優化是無群盡的」，可見乙個方案只要用心去優化，總能達到意向不到的效果，所以好的設計就是通過不斷的優化和修改才能實現的。
此階段設計院出具的設計施工圖成果檔案最少要出具10套全套圖紙，另外要出具2套建築專業施工圖以便將來做產權界定等使用，所有施工圖紙都應蓋施工圖審查章（施工圖審查章一般圖審單位讓建設單位自行蓋章），蓋章時最好安排兩到三個人員，每張圖紙蓋章要清晰。
另外，施工圖要嚴格以《建設工程規劃許可證》方案進行設計，不得對已批准的外輪廓線、樓位、公共部位（走廊，樓梯等）、地下部分大小及用途、屋面水箱間樓梯間進行變更，若確實需要變更，應向核發《建設工程規劃許可證》的規劃局建管處申請。
4.專案招投標階段
專案招標時招標檔案中要對合同專用條款內容要基本描述清楚，但也不是越詳細越好，有些明顯建設單位和施工單位、監理單位都做不了不切合實際的建議不要寫了。但要對現場管理方面特別是牽扯處罰等的應明確定量定性及處罰金額，並寫明將來要按照建設單位現場管理辦法執行。
招標時建設單位要委託造價諮詢公司進行清單和控制機編制，最好找兩家單位乙個編制另乙個審查優化。
招標時招標**費用可以由中標單位支付，但是羊毛出在羊身上，最終該筆費用由建設單位支付，只是變了一種形式而已，所以建議該項費用還是要和招標**機構洽談，不要按照標準檔案去執行。
招標答疑之前，建設單位應組織相關專業人員進行施工圖核查，應明確甲供材料裝置。
招標過程中應要求投標單位專案經理等五大員到場確認。
5.專案施工階段
施工階段主要時對監理單位和施工單位的現場管理，要按照施工合同和監理合同制定《施工現場管理辦法》，詳細約定各項處罰標準，施工過程中要及時辦理罰單。施工合同簽訂時若室外工程單獨招標，要在總承包施工合同中明確施工單位無條件配合，按照建設單位指令騰退場地，不得收取配合費。電梯、戶門、窗戶單獨招標（甲供），也要在施工合同中明確無條件配合，不得收取配合費（使用水電時可按規定收費），總承包單位負責電梯門洞封堵（做不鏽鋼門套時，電梯招標時做大門套，進行電梯門洞封堵，並且電梯採購合同中明確電梯檢測費由電梯公司支付），但應給予總包單位總承包服務費。
（1）基礎工程施工時，現場監理人員要對每個井樁進行驗收（下到井底），鋼筋籠長度應實地測量，建設單位相關人員應旁站監督，必要的要儲存影像資料。澆築井樁混凝土時施工單位應配置溜槽或串筒以防止混凝土散落超高（一般混凝土散落高度不超過2公尺）後離稀。
鋼筋混凝土筏板施工時，厚度超過1公尺時要按照大體積混凝土澆築作業要求進行，以免混凝土出現溫度裂縫。每一批次混凝土澆築前，監理工程師一定要驗收鋼筋膀扎及焊接或套筒鏈結質量（鋼筋保護層不能用石塊墊起，要用馬凳筋），監理工程師簽發「混凝土澆築令」後開始澆築混凝土（此過程一定不能省略）。澆築混凝土時要求有旁站監理，現場保留混凝土試塊（一般施工單位會要求混凝土攪拌站做試塊，這是不對的，現場監理監督下在現場做好混凝土試塊，養護達到混凝土齡期後交實驗室）。
（2）主體工程施工，重點檢查鋼筋型號、大小、數量、位置、間距、搭接、膀扎、焊接、保護層、等質量是否符合設計和規範。梁的鋼筋重點檢查下部鋼、製作筋搭接位置和焊接或套筒鏈結（套筒鏈結重點檢查套絲長度和扭力扳手扭矩大小），柱的鋼筋重點檢查箍筋加密區和主筋搭接，板的鋼筋重點檢查雙向板支座負筋。
混凝土澆築時振搗要到位，特別是柱混凝土振搗到底部。拆模時間要把控好。監理工程師要對模板位置及尺寸進行複核。
（3）安裝工程施工，要對安裝材料進行把控，必要時指定品牌（一般要選三家以上），所有安裝材料都應進行檢測，所有材料進場要進行三方見證取樣。建議對電梯、窗戶、門進行甲供，招標時應明確甲供材料及裝置。
外牆做保溫施工時要在現場監理和甲方代表在場時做拉拔試驗，以免施工單位和檢測單位作假。外牆塗刷前，平整度可以嚴格要求施工單位做好，太陽斜射時檢查一目了然。
散水施工時應要求施工單位，散水和主體外牆之間設定變形縫（一般2cm左右），變形縫填灌瀝青。
地下及地上所有消防管道應要求做保溫，施工單位一般會做有通風的部位，這在以後使用中有可能遇特殊天氣而凍裂或消防設施癱瘓。
落地窗戶靠近樓板的玻璃為鋼化安全玻璃，在安裝玻璃時甲方和監理做好現場檢查。施工圖中要註明。
外牆變形縫施工時要做好檢查，施工單位一般會偷工減料，不會按照規範填充岩棉等保溫耐火材料。另外屋面變形縫應做成凸縫結構，不應做出凹縫。
所有管道井應設計和安裝排水管和地漏，給水管、暖氣管爆裂時可以隨時排水，以免造成更大的損失。
（4）在主體結構施工到一半時，應向燃氣公司報天燃氣設計等手續，天燃氣公司是強勢單位，對其牆體開孔、路面破壞恢復等，應由總包或室外施工單位著手恢復，特別是外牆開孔恢復要在外牆施工或由外架時及時處理。
（5）道路平交路口開口手續比較繁瑣，牽扯部門較多，應盡早辦理。市政排水（汙水、雨水）、正式供水、供暖等，一般最遲要在主體進行到一半時與相關部門聯絡辦理。
（6）驗收階段
專案驗收階段一般要進行：規劃竣工驗收，節能專項驗收、竣工驗收、消防驗收、人防驗收等專項驗收，這些驗收均需要有**專業部門參與。建議簽訂施工合同時，應明確提出所有驗收以施工單位為主導（做資料、報批手續、組織驗收、場地布置等），建設單位配合。
目前建設法規和**監管空前嚴格，應依法依規建設。大多施工過程或建設後期出現的問題，在方案設計時處理特別簡單，到後期處理一般成了違法違規，後期處理成本太過巨大。所以前期設計審查特別重要，不能為了快點辦理規劃手續而忽略了方案審查。
2023年10月14日
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