萬科房地產採購管理流程
房地產行業是乙個綜合性的產業，它的採購活動從專案前期的產品規劃、專案策劃、設計、勘察、施工、材料、裝置、廣告宣傳、園林綠化、裝飾等均需要採購，是乙個資源整合的行業，因而採購活動在地產企業佔據了重要的位置，對採購活動管理的成熟度，直接影響到產品的品質和成本，企業因採購環節管理不到位，造成遲遲不能交房的也不乏其例，因此地產行業採購管理是非常重要的環節，是每乙個希望成長的地產企業必須認真關注和用心研究的課題。在這裡結合我們在諮詢過程中總結積累的經驗和與優秀企業的對比分析，對工程、材料、裝置採購活動的管理進行一些**。
一、房地產企業採購管理系統的組織結構
在我們接觸的房地產企業中，往往在採購管理職能的界定方面存在一些這樣或那樣的問題，歸結起來主要有：集團與專案公司的授權不足，不適應公司的戰略發展要求，如對專案要求週期很緊，但在招標採購方面的集團參與和審批環節過多，影響到效率的提公升；採購管理的監督職能缺失，乙個部門說了算，或個別人說了算，缺乏採購工作的公正性，也容易滋生採購過程中的違法、違規行為；採購管理的職能設計不完整，缺乏對**商評價管理和資訊資料庫的收集和更新職能。
1．房地產企業採購職能設定的原則
房地產企業採購部門的設定因企業規模、企業文化、專業水平和企業管控模式的不同，而各有千秋。首先要解決的是採購職能的劃分和許可權的劃分，另乙個方面是監督職能的完善。一般在集團公司裡，集團層面側重於策劃和監督職能，而專案公司是執行主體，或按一定的許可權劃分集團與專案的採購許可權，使職權和責任明確界定。
而在非集團規模的房地產公司，則在不同的部門之間或與專案部之間進行劃分，但執行和監督職能應由不同的主體來完成，以達到提公升採購效率、降低採購成本，並且形成內部公開、公正、公平和廉潔的採購環境及氛圍。
2．房地產企業採購部門的職能劃分
在遵循以上原則的基礎上，採購管理主體的劃分應該有兩個層面：乙個層面上更多的傾向於對採購系統的整體策劃和監督，制定採購系統的管理流程、採購規範、標準採購合同、招標檔案範本等流程和流程精細化方面的工作，監督採購活動的實施，同時建立統一的採購資訊系統，達到採購資源的共享，並且從公司層面與**商建立戰略合作夥伴關係，建立公司戰略採購流程，以期在採購產品時獲得優惠的**和優良的品質，從而降低採購成本，提高企業盈利能力，以應對今後地產行業整體利潤空間下降的趨勢，形成公司的競爭優勢。
另乙個層面是指採購活動的執行主體，具體實施採購活動，編制採購計畫、組織工程、材料和裝置的採購活動，組織對**商的評估和對現場材料、裝置的管理、數量核定等，其中專案工程的管理部門，如專案部、工程部等監督材料的驗收和現場材料、裝置的管理。
兩個層面上職能的劃分也不是固定的，可以根據企業的規模等因素進行調整，建立完整、系統的採購管理體系，但一般來講，實施和監督的職能應該分離，以避免因缺乏監督造成的採購管理的失控，避免給企業造成額外的損失。二、採購流程的關鍵績效衡量指標和關鍵點的確定
採購活動的目標就是要保證專案整體進度、質量和成本控制指標的達成，由此我們根據房地產專案目標對採購流程的關鍵績效指標進行分析，整理出如下的關鍵指標作為對採購過程的控制目標的參考。在制定相關部門的績效指標時可以參考制定。
2．採購流程的關鍵點、主要輸入輸出和控制方法
採購管理活動的內容很多，如何抓住採購活動的關鍵環節，明確控制要求和方法，以達到控制的目標要求呢？根據以上制定的採購流程的關鍵績效指標，通過分析明確重點應控制的採購流程關鍵點、活動的主要輸入輸出和控制方法：
很多房地產企業對採購方式的選擇還存在著很大的隨意性，有的主要是老闆一句話決定；有的僅僅依靠對個別員工的信任，由個別員工承擔了決大多數的產品採購任務，有的雖然採用了招標採購的方法，但卻對決大多數的採購活動都採取同樣一種招標的方法，招標過程煩瑣，周期長，導致對工程進度的影響，因此如何選擇採購的方式？我們認為應該在流程設計時給出明確的確定方法。1、採購方式劃分的類別
房地產行業的工程、材料和裝置採購方式主要有戰略採購、招標採購、議標採購和直接委託等方式，也有的企業還採用集中各專案採購產品，統一向**商進行集中採購，以增大的採購量，爭取獲得優惠的**。
根據採購工程、材料、裝置的種類和與工程進度的密切關係、產品品質的穩定性、產品成本控制的難易程度等，採購主體也有不同的選擇方式。在材料採購方面劃分為甲購材料、甲定乙購材料、甲指乙購、乙定乙購四類。在工程方面分為總包和分包工程。
採購主體的劃分一般按以下原則進行，通常會在與總承包商簽訂合同時確定。
1)甲購材料（裝置）：對金額較大，質量要求較高、對樓盤的質量影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的裝置（安裝）及成品材料可以採取甲購方式。
2)甲定乙購材料：設計階段無法定板、且該材料品牌差異（質量、**）較大，對樓盤的品質及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；資訊價相差很大的材料（或資訊價上沒有的）適合採用甲定乙購方式。3)甲方指定品牌範圍、乙方採購材料：
工程中常見，對樓盤效果及品質影響不大，且有三家及以上**、質量相近；與資訊價接近，與施工進度及配合較密切的材料。
4)乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料**都接近、對樓盤效果及品質基本沒影響，與資訊價很接近的材料。
2．採購方式的確定
採購方式的確定主要針對甲供材料（裝置）和甲定乙購材料（裝置）及總包和甲方分包的採購專案。1）戰略採購
戰略採購：是指公司出於提高質量、降低成本、增加效率等目的，與若干家供方直接簽署協議的採購行為。
戰略採購方式主要在多專案運作的房地產集團公司採用，一般由集團公司總部統一與**商進行洽談，通過招標方式確定戰略合作夥伴，並簽署戰略合作協議。目前房地產公司實施戰略採購的材料裝置主要有：電梯裝置、機房裝置、空調機組、塗料、瓷磚、電工產品、門禁系統和建築裝飾材料等。
如建材超市百安居已經和深圳市萬科房地產****、廣州市合生創展、珠江投資、上海腹地集團等房地產開發商簽訂了合作協議。2）招標採購
招標採購包括**商資質預審、招標檔案編寫、發標、回標、開標、評標、定標、談判和中標通知發放等過程。招標採購又分公開招標和邀請招標方式。確定招標採購方式一般根據採購的規模和採購許可權劃分確定，由於招標過程環節多，耗時長，因此在確定哪些產品招標時，應重點關注一些批量大、價值高的產品。
而對一般的採購產品採取直接市場比價、議價的方式採購或邀標的方式進行。具體可通過明確需招標採購的產品種類和劃分採購專案金額的方式確定招標材料、裝置採購的範圍。
3）工程類採購活動，在總包確定前，個別分項工程必須提前開工的由公司直接發包；對總包工程中一些專業性較強、行業競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程也可作為總包工程的甲方指定分包工程，通過招標方式選擇**商。對零星工程在限定金額範圍內的，可採取專案管理部門直接比價採購的方式，其他的均採用招標方式選擇。
四、**商管理系統的建立
**商管理系統的建立對規範房地產企業的採購行為，形成內部公開、透明的採購管理系統和建立良好的**商合作夥伴關係非常重要。通過與**商建立長期、穩定的合作關係，共同努力來降低成本，提高價效比，並通過與知名**商的合作給企業帶來市場宣傳與推廣方面好處，同時與**商增進相互信任，在充分溝通上有效的提高價效比，從而達到互惠雙贏的良好結果。目前在**商管理系統的建立方面，很多房地產企業的重視度還不夠，因此對**商的管理力度還非常薄弱。
1．**商評估與激勵體系的建立和材料資訊庫的建立
1）採購部門應收集**商資訊，建立**商資訊庫，積累**商相關資訊及產品資訊，為選擇和確定採購產品提供充分和準確的資訊。
2）制定明確的合格**商入圍標準，對**商進行初步的篩選、考察和判斷，對符合要求的納入合格**商名單，不符合要求的也要建立內部不合格**商（黑名單）的記錄，為今後的選擇提供資訊和依據。
3）建立對**商的獎勵、懲罰和扶持政策，調動**商的積極性和處罰違規行為，形成公開、透明和內部充分共享的**商管理系統。
《天津房地產房地產開發與經營研究
天津是乙個極具實力 發展潛力的大城市。在城市軟實力十大指標排名，其中 區域影響力 排名前十的城市依次是 上海 北京 青島 西安 天津 成都 蘇州 長沙 杭州 武漢。天津還是很靠前的，說明她在全國的影響力不可小覷，這使她的房地產業更值得我們關注了。根據 2009年天津房地產市場研究報告 得知，2009...
萬科房地產專案工程採購管理程式
1.目的 確保採購的工程產品或服務符合規定的採購要求，並依據採購的工程產品或服務對工程建設及專案整體品質的影響進行控制。2.適用範圍 2.1.本公司用於工程的材料 裝置，以及監理 施工服務的採購管理工作。2.2.區域各公司差異按第8條款執行。3.術語和定義 3.1.工程採購 用於工程的材料 裝置，以...
萬科房地產現場銷售技巧
銷售過程應對策略 策略a 準備階段 策略b 善於發現潛在客戶 銷售人員在銷售過程中，要發現客戶，發現機遇，善待客戶。因為潛在消費者的 有因響應房地產企業廣告而至的 還有來自營銷人員和房地產企業工作人員的啟用與挖掘。策略c 樹立第一印象 消費者對銷售人員的相貌儀表 風範及開場白十分敏感，銷售人員應親切...