第一部分，房地產開發公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建專案進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計引數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設專案的行政許可程式一般共分六個階段：1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行專案立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地**方式的審查。
3、建委辦理投資開發專案建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性專案環保意見書(表)。
5、文化局、**局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。
6、規劃部門辦理專案選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、消防局對初步設計的消防設計進行審查。
3、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、**局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批覆，並對落實初步設計批准檔案的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計檔案進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。$page$
9、建委根據施工圖設計檔案審查機構發出的《建設工程施工圖設計檔案審查報告》，發放《建設工程施工圖設計檔案審查批准書》。
四、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和範圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。並取得中標通知書。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(影印件)及資料：
1、以下證明材料：
(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設專案應繳納的行政事業性收費和**進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和範圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃驗收許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程專案竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理並要求限期整改。
第三部分房地產專案權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始(大產權證)登記。
2、開發商應提交材料：
(1)申請書;
(2)企業營業執照;
(3)用地證明檔案或者土地使用權證;
(4)建設用地規劃許可證;
(5)建設工程規劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據有關規定應當提交的其他檔案。
二〇一一年五月四日
房地產開發前期流程彙總
建設專案選址意見書 一 申請人需提交的全部材料 一 必備材料 1 組織機構 證副本 首次申報 機構 2 南京市建設專案選址意見書申請表 1份 蓋建設單位和申報單位印章 3 建築類 意向位置的1 500 1 1000或1 2000現勢性地形圖1份 用鉛筆畫出擬用地範圍 特殊情況可以是1 5000的地形...
房地產前期手續辦理流程張
1 土地招牌掛 摘牌 1個月 一般摘牌前2 3天打競買保證金 土地成交確認書 1個月內交清剩餘土地出讓金 期間籤 國有建設用地使用權出讓合同 交納出讓金後，繳納契稅 出讓金4 國土局招牌掛科辦理用地批覆 3天 辦理土地本 一星期，需繳納土地登記費 2 有用地批覆後 同時拿到了出讓合同 辦理用地規劃許...
房地產開發流程
第一章 專案決策階段 第二章 前期準備階段 一 獲取土地使用權 二 徵地拆遷，申辦並取得 房屋拆遷許可證 三 規劃設計 四 建設專案報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察五 申辦 施工許可證 六 招標 第三章 工程建設階段 1 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2 施工場地平整，達到...