房地產專案全壽命週期投資控制
李榕房地產業是關係國計民生的重要產業，對國民經濟的帶動作用是巨大的，房地產專案不同於一般普遍意義上的工程專案。
一、房地產專案全壽命週期管理特點
房地產專案是工程專案的乙個分類，其管理是房地產專案的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產專案的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產專案上的優化配置，為使用者提供優質產品。
房地產專案管理貫穿專案全壽命週期：投資決策、前期準備、專案施工、竣工驗收、專案銷售、物業管理等。其全壽命週期管理不同階段具有不同的特點。
1、決策階段，管理的目標是選擇合適的建設專案並確定相應的投資目標；
2、設計階段，管理的目標是使設計人員落實投資目標，制訂合理的設計方案；
3、施工階段，管理的目標是對建設專案的實施進行管理，實現專案建設的質量、進度、成本目標；
4)運營和維護階段，管理的目標是維持專案的使用功能，控制專案運營費用；
5)報廢**階段，管理的目標是在建設專案達到壽命終點時，將建築物廢棄物轉化為再生資源和再生產品，降低對社會、環境的影響。
二、房地產專案全壽命週期管理目標
房地產專案不僅是乙個相互聯絡、相互影響的多目標體系，而且系統內各目標之間必須保持一定的均衡性和合理性。按照國際慣例，房地產專案管理通常採用目標管理方法，具有明確的目標系統，要考察房地產專案的全壽命週期，並結合現代房地產專案管理的要求，構建房地產專案的目標體系。協同建設專案管理系統基於進度計畫為主線、合同為約束、成本控制為目標的專案管理思想，採用專案管理的pdca迴圈體系為管理控制模型，立足於專案管理的3個目標：
專業目標(功能、質量、生產能力等)，進度(工期)目標和投資(成本、投資)目標。一般來說，質量、進度和投資三者共同構成房地產專案管理的基本目標體系，是開發商傳統的主要目標。
三、房地產專案全壽命週期投資控制要點
全壽命週期投資包括建設期的全部建設成本，是將專案從決策階段開始一直到竣工驗收以及竣工後的運營使用等階段所有發生的費用成本全部計算在內。專案投資控制貫穿於建設專案的全壽命週期，是建設專案全壽命週期投資管理的核心。房地產專案投資控制就是在建設專案全壽命週期中，即建設前期(決策階段)、建設準備(設計、招投標階段)、建設期(實施階段)、使用期(運營和維護階段)和翻新與拆除期(報廢**階段)等階段，將專案總成本控制在批准的投資限額內，隨時糾正發生的偏差，以保證專案投資管理目標的實現。
1、投資決策階段投資控制
首先在投資決策階段，要從多個可行性方案中，選擇全壽命週期費用最小化的投資方案，實現科學合理的投資決策。其次要認真做好專案可行性研究報告的編制工作，由於投資估算是擬建工程編制專案建議書、可行性研究報告的重要組成部分，也是專案決策的重要依據之一，因此要特別重視房地產專案投資估算的編制與審核工作。
2、設計階段投資控制
設計階段的成本控制是工程專案成本控制過程中最重要的階段。這是由於設計決定工程方案的結構系統、構造方式、所用材料以及裝置種類、型號等，對工程成本起著決定性的作用，同時設計質量對工程的使用功能、壽命和維修費用也有較大的影響。在此階段要充分重視價值工程的應用。
利用價值工程分析進行設計方案的優選，在工程選材和結構選型中應用價值工程，有利於在房地產全壽命週期中既能提高工程質量，又能降低工程造價。
3、招投標階段投資控制
在評標階段，不僅要考慮建設方案，還要考慮未來的運營和維護方案，這兩者均優的方案才是最好的技術方案；在評價商務標時，評價的依據應該由原先合理的建設成本最低變為合理的建設專案生命週期費用最低；編制標底時，要符合工程實際，合理選擇固定總價、固定單價、可調總價等合同方式。
4、施工階段投資控制
在施工階段，專案投資控制就是對施工生產所耗費的人力、物力和各項費用開支，採取一定的措施進行監督、調節和控制，及時預防，發現實施中與工程預算之間存在的偏差，並採取措施消除不合理的因素，及時對預算進行修正，將實際成本控制在預算成本內，保證建設專案成本目標的實現。
首先必須嚴把質量關，工程質量的好壞會直接影響到工程建成後的運營成本，所以在施工階段不僅要做好工程的成本核算，更要注重工程質量，這樣也為運營成本的節約打下更堅實的基礎。
其次要加強工程變更和索賠的管理。專案進行當中或多或少會出現工程變更，變更內容盡可能控制在變更專案實施以前，在實施過程中的變更分項嚴格按照約定時限和程式進行。在變更下達中應隨即附加變更價款在工程總值中的調整預算，將被動的事後控制變為事前控制。
同時還應做好設計、監理、審計等服務專案合同費用計算和索賠控制。
5、運營和維護階段投資控制
在此階段，要合理安排資金，做好投資**，降低執行和維護費。以全壽命週期成本最低化為目標，制訂合理的房地產專案運營和維護方案。運用現代經營手段和修繕技術，按合同對已投入使用的各類設施實施多功能、全方位的統一管理，為設施的產權人和使用人提供高效、周到的服務，以提高設施的經濟價值和實用價值，降低運營和維護成本。
工程的保修從簽訂施工合同時就應附加明確的補充條款，特別是工程質量常出現的質量問題的解決流程、措施、扣款額度等，使專案使用過程中的正常維護能夠及時進行。
綜上所述，房地產專案的投資管理核心就是對專案主要階段的投資成本進行控制。由於不同階段投資管理的側重點有所不同，所以只有明確全壽命週期各階段投資目標並採取不同的控制方法，進行有效的投資管理，才能夠保證房地產開發專案順利實施，最終實現專案的投資效益。
《山西建築》2008.22
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