成都土地 「一級」兇猛
一級，指土地一級市場；兇猛，是成都土地一級開發的現實。
中信蜀都在郫縣7343畝、中新在犀浦2000餘畝、花樣年在蒲江7000多畝、中鐵二局、國地、陽光100……加上省略號，以上就是在成都進行土地一級整理的發展企業名錄。
成都土地一級開發利潤遠遠超過全國平均水平？發展較緩的郫縣、龍泉等區域將在大集團土地一級開發中迎頭趕上？各個在成都報到時間不
一、指向不
一、打法不一的土地一級開發商在成都的現狀如何？
一級土地開發，其背後的潛台詞是一級政經資源、一級市場利潤和一級同業競爭。
中信蜀都首批地塊很快就要走上市場，行業矚目。
成都土地一級開發
利潤遠超全國平均水平？
「陽光100賺得不少哦！」7月20日的土地拍賣現場，迎暉路地塊被香港信合收入囊中之後，一位老總在現場立即用手機上的計算器算了一筆帳。
儘管當時在拍賣現場上，很多人都流露出對陽光100未能奪地的惋惜，但是仍然有不算少數的人為這宗賣價達到41億的土地而感到莫明的興奮。
「陽光100**虧嘛？那麼高的土地收益分下來是大數目哦！」在這位老總看來，迎暉路地塊成功的賣到1130萬/畝，扣除毛地成本、稅費後參與的利潤分成，算得上是一次成功的一級開發案例。
作為迎暉路地塊的一級開發商，儘管陽光100深耕兩年、耗資巨大卻未斬獲，但當時讓業界沸沸揚揚的「成華區3號地」也讓這個行事低調的公司獲得極高的土地收益。記者連線的多名一級開發商都認同這一點。
「從迎暉路地塊的成交金額看，證明了兩點：一是可以估算出一級開發商在成都的收益遠遠高出其他城市，另外乙個方面也說明，通常被視為『曲線拿地』的一級開發在嚴格的『招掛牌』下也不見得奏效」，一位不願意透露姓名的開發商如此評說。
記者向多名一級開發商請教了「收益率」問題，但是除了不願意涉及公司具體專案的收入數額外，他們都坦陳在成都「做地的空間還比較大。」
「北京的一級開發實行招標制，給定乙個大致在8％左右的利潤空間，然後在認同這個利潤空間的公司中選中土地一級開發商」，諳熟北京土地一級市場的一位老總向記者介紹。而根據他對多塊已拍賣土地收益的計算，在成都進行土地一級開發，利潤空間普遍是北京的2－5倍，有時還更高。
這位老總以上半年拍賣的某宗土地為例說明了一級開發的高收益：該宗面積達百畝的土地扣除土地出讓金、相關稅費、土地開發成本後，按照與各方達成共識的收益分配後，收益率超過50％。
利潤率，是任何一層發展商思考問題的基本理性面，而這也正是成都聚集大量諸如中信、花樣年、保利、國地、中鐵二局、中新、陽光100等一級發展商的核心理由。
「當時來成都的時候，都沒想到土地會漲得這麼快」，一位一級開發商總經理認為持續火爆的土地拍賣市場，是一級開發商的「強心劑」。
大鱷的遊戲規則
一級、二級都有錢賺
規劃、拆遷、七通一平、基礎設施建設……這些被視為一級開發基本要素的模組，卻都讓普通發展商望塵莫及。尺度地產總經理任強認為，一級開發從性質上就決定了它的高進入門檻。而遍數在成都從事一級開發的公司，他們要麼是實力強勁的綜合運營商，要麼是資本市場的翹楚，擁有強勢的政經資源是他們共同的特點，於是「這場遊戲注定只有『大鱷』才玩得起」。
事實上，除了在**表現上相當高調的中信和異常低調的陽光100外，加入土地一級開發這一行列的土地運營商遠不止他們。無論是試水成都一級開發較早的北京燕化、還是而後加入一級戰團的花樣年、保利、國地，抑或在四川省內多個城市從事「整體打造」中鐵二局，這些企業動輒千畝的土地運作都呈現出鮮明的「巨鱷」特性。
「（參與土地一級開發的）這些公司中，中信、中鐵二局屬於大型的綜合運營商，而陽光100、花樣年、保利這些二級開發色彩較重的公司參與一級土地整理，則帶有明顯的找地意圖」，據一位資深業內人士分析，在成都眾多從事一級開發的公司中，惟有中新綿世屬於單純的「一級開發商」。
這位業內人士提到的中新綿世前身為北京燕化，占地數千畝的「東方新城」正是通過其旗下全資子公司運作。萬科666畝城東「亞地王」即屬於該板塊，是完成一級土地開發規劃後的一期地塊，而從去年底開始陸續上市的「東方新城」地塊則被藍光和首創等知名開發商斬獲。藍光的「富麗東方」已經開始在成都各大**上亮相，東方新城還有400餘畝土地未走上市場，而中新綿世則在「犀浦鎮龍梓萬片區」 運作著另乙個占地2000餘畝的大型一級開發專案。
據記者了解，該項目的第一宗土地有望在今年底推出。
業內人士分析認為，受制於資金實力、政策的可變因素、專業的土地運作能力等因素，將土地收益視為唯一盈利渠道的單純一級開發商並不會成為主流。該人士認為，大型綜合運營商會把一級整理納入「整體打造」的環節中。同時，以一級土地開發為二級房產開發鋪平道路，這也是眾多開發企業的選擇。
業界將此稱之為「曲線拿地」。
該人士指出，儘管在迎暉路地塊的拼殺中，陽光100並未如願，但它正好代表了一種一級開發的模式——先整理土地，再進入二級開發。拍賣現場陽光100的舉牌、沙河邊上已經修起的售樓部都印證著這一點。
「如果陽光100拿地成功的話，那麼它將是『曲線拿地』的典範」，這位人士指出，若不是對拿地有非比尋常的信心，根本沒有幾個公司會像陽光100那樣：做好了規劃設計，甚至都修建了售樓部。只是「在嚴格的『招掛牌』制度下，『曲線拿地』也不見得奏效」，該人士也認為土地一級轉入二級開發具有著不確定性。
新試驗區的思路
「大集團帶動小城鎮」
「在『新試驗區』的背景下，成都的一級開發商完全可以『哼著小曲』去從事土地整理」，深圳星彥地產總經理張猛認為，「新試驗區」為成都的一級土地開發提供了更大的想象空間。
而在成都的近遠郊中，沒有任何乙個區域能象郫縣那麼「搶眼」：被喻為在房地產「起了個大早，趕了個晚集」的郫縣，不僅引進了中信和中新進行大規模的土地運作，也吸引了花樣年、深圳朗巨等數千畝綜合產業創新開發。一時間，「大集團帶動小城鎮」的發展模式格外引人矚目。
郫縣縣委書記楊洪舉在區域發展論壇上表示，郫縣與中信的合作用通俗的話來講，就是讓大企業來開發小城鎮，全權負責這個小城鎮的基礎設施建設，房地產開發等。據了解，中信集團將在五年內滾動投入約30億元進行土地整理和城市配套建設，包括道路交通網路、城市公園、學校、醫院、文化中心、體育中心等，整理出來的經營性土地將由郫縣人民**依法統一推向市場。
在溫江、雙流等城市近郊區域的房地產開發如火如荼之後，郫縣、龍泉、蒲江等怎樣快速地迎頭趕上？怎樣利用土地運作、房產開發更好地完成城市化的程序？大集團、大資本的現代化開發模式無疑為各個區縣提供了答案。
實際上，「大集團帶動小城鎮」的模式最早就由本土開發商置信進行過嘗試。2023年，彭州置信公司與彭州市**合作，率先在成都的近郊地區開創了近郊地區的城市運營之路。
而種種跡象標明，除了郫縣之外，溫江、龍泉、新都也欲圖通過城市運營商的介入，獲得高起點的發展。國地在龍泉，中新錦泰溫江專案、中鐵二局金馬整體打造專案等都是大型區域運作。
「以前由**全權負責的土地整理，存在著資金不到位，拆遷緩慢，拆遷規模較小的侷限，這從很大程度上限制了土地的**，而隨著實力公司在土地上的介入，將促使成都的土地**節奏加快，這從很大程度上會促進郊縣的城市化程序」，業內人士如是評價。本報主筆李薇
鏈結名詞所謂一級土地開發，是指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發的過程。具體來說，就是按照城市規劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標的要求，由**統一組織徵地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開發行為。
主體 土地一級開發是土地出讓前的運作方式，開發的主體應是當地**或由當地**指定的土地開發企業，**負責管理和監督，或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做。
結果土地一級開發的結果是要使「生地」成為「熟地」，達到出讓的標準。
編後突然想質疑土地一級開發。
因為這無疑在給乙個郊縣提供了現代化與城市化最快速度的同時，也是對當地發展節奏與經濟生態的拔苗助長，更是忽略了各區域特點的城市大一統。用城市化的方式來發動郫縣、龍泉、蒲江等地區的新一輪經濟高速發展，怎樣保證他們在成都的周邊形成有機而互補的協調，如何讓他們的經濟增長在大集團的帶動下生生不息，長盛不衰？……
說到最後，最簡單的乙個問題：全部都「新城」了，我們到**的農家樂過週末？
土地一級開發
七 如果開發專案涉及新增集體土地辦理農用地徵收 農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，並獲得市人民 的批准。八 在取得市人民 的批准檔案後由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理徵地 拆遷 市政基礎設施建設等相關手續。組織實施徵地 拆遷和市政基礎設施建...
土地一級開發流程
一 土地一級開發概念 是指對經批准區域範圍內納入儲備的土地，由確定的土地一級開發整理單位依法籌措資金，配合轄區 實施規劃編制報批 土地徵轉 收 購 拆遷安置等工作，按照批准的規劃要求組織實施道路 供水 供電 供氣 排水 通訊 照明 綠化 土地平整等為完善和提公升土地使用功能的配套設施建設和城市基礎設...
土地一級開發流程
六 土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核准手續，涉及交通 園林 文物 環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續 七 如果開發專案涉及新增集體土地辦理農用地徵收 農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位...