課程題目： 工程質量管理與質量通病防範
一、 房地產企業工程管理現狀
1、 各房地產企業，因經營差異、背景區別、階段不同等原因，採用的工程管理方法不盡相同，可謂五花八門，沒有統一的標準和規範，相互學習與借鑑難度很大。
2、 房地產企業工程管理共同特點：
a、 都在肢解分包---都存在幾十個以上的合同
b、 都在違反建築法---不出事就沒人管
c、 都在做總承包---又沒有用總承包的方法去管理
二、 建立起房地產行業產品質量的質量管理理念
1、 房地產質量管理的核心理念---產品質量
a、 房地產工程專案管理核心理念與傳統工程管理觀念的區別
b、 傳統觀念：工藝質量、工藝進度、成本控制
c、 房地產企業角度的質量管理理念：產品質量、經營進度、投資控制
d、 房地產專案管理「鐵三角」：質量、成本、進度
e、 兼顧工藝質量、客戶需求和企業能力，才是房地產企業產品質量控制的最佳選擇：房地產企業要開發符合客戶產品質量標準的建築產品，在現階段而言，應該從建築產品人性化功能開發（業主使用人性化、物業管理人性化、施工建造人性化）、建築產品高新技術應用和建築產品質量缺陷維修三個方面努力。
f、 衡量產品質量成功與否的指標：客戶滿意度。
g、 客戶對開發商質量與服務滿意的四重境界：一次購買滿意—》重複購買—》推薦朋友購買—》以開發商為榮
h、 衡量工程質量的具體指標：（見流程框架圖）
說明：1、每戶輕微質量問題：萬科1條，行業1.5條，行業標桿：匯景新城4500元/平方公尺精裝修，0條。2、一次接受率，中海標準，100%。
2、 房地產企業工程質量管理控制
（見金字塔型圖）
說明：1、基本的工程質量，主要指主體工程質量，鋼筋混凝土等，安全保障；主要靠專案內業管理系統來約束。2、客戶關注的工程質量，主要是表面看到的如工程構造、有無滲漏、裝修收口等。
3、產品功能質量，主要是指各項功能設計是否完美。4、產品效能質量，主要是考慮到更深層次的如歷史、生態、環保、生態等因素的融合。
3、 國家規範體系下的工程質量管理思路
a、 基本檔案管理流程（見連線）
b、 監理資料管理流程（見連線）
c、 施工資料管理流程（見連線）
d、 建築工程材料進場複驗規定（見連線）
e、 建築工程施工質量實體檢驗（見連線）
4、 房地產企業工程管理管控架構**
中海地產專案部7人標準配置案例（架構圖）
崗位分工說明：
a、 專案經理：主要管行政，圍牆外的工作。對外協調、公司部門之間協調、公司資源整合。
b、 專案副經理：主管圍牆內的事情，主管計畫、生產、現場總控與協調。主要對應所有施工單位負責生產的副經理。
c、 助理經理：主管技術、專業協調、工法、質量。對應所有施工單位負責技術的總工。若無此崗位，則專案的質量技術就無法沉澱積累。
d、 水工程師：主管水、暖、通、空、燃的具體業務執行與落實。
e、 電氣工程師：主管強電、弱電、智慧型化的具體業務執行與落實。
f、 成本工程師：主管進度款審核、簽證、合同管理。
g、 材料員：主管甲供材料、甲指乙供材料。內務。
5、 房地產企業民用建築工程質量管理的有效措施----堅持執行國家以及當地工程規範與標準。務實做好施工單位、監理單位、甲方專案部的內業系統。通過建立各項綜合管理體系，以體系的優勢戰勝個人的經驗。
（見連線）
三、 交房前房屋質量投訴重點
a、 毛胚房入夥投訴重點：
1、 門牌、可視對講機、門鈴、貓眼洞---是否齊全、有效？
2、 入戶門安裝---地面標高、變形、刮花、門鎖、風動、閉合等。
3、 鋁合金門---推拉滑輪受阻、上下左右縫過大、封條、風響等。
4、 鋁合金窗---玻璃、拉手鎖扣、閉合、封條、不閉音、堵縫等。
5、 預埋供水管---沙眼、接頭、事後破壞引發滲漏不止。
6、 排水管---堵塞、無回水彎、檢查口，管跟滲漏等。
7、 衛生間防水---上下左右滲漏等。
8、 供電---配電箱及燈罩、插座、開關損壞，電壓不穩。
9、 燃氣---氣管堵塞、位置不合適等。
10、 預埋管道標識線---劃線錯位、不明確等。
11、 預埋管道標識線---劃線錯位、不明確等。
12、 陽台---欄杆油漆不均勻獲知生鏽、玻璃不符、夾子生鏽、地面積水或堵塞等。
13、 牆面、天棚、地面---平整度、裂縫、空鼓、起沙塗料不勻。
14、 室內尺寸---標高線、陰角方正線、對角線、空間距離等。
15、 屋面、外牆---裂縫、空鼓，螺桿洞、裝置安裝等處滲漏。
16、 結構混凝土---尺寸、標號、結構裂縫等。
17、 排氣孔、空調孔---方向、位置、是否向外傾斜等。
18、 煤氣報警器---完好、無缺損。
19、 水表、電表---要求準確安裝並完好。
20、 建築面積誤差---大於3%的、3%以內的該怎麼處理。
b、 樣板房、精裝修房投訴重點：
1、 木地板---變色、變形、拼縫不均勻等。
2、 木製內門---風動、閉合、門鎖變形、材質變形等。
3、 木裝修---變色、受潮、翹起、變形、不踢腳線脫落等。
4、 衛生間---滲漏、積水、浴缸、馬桶、洗臉盆，鏡面有問題等。
5、 空調---不製冷、排水管破口滲漏、銅管不保溫、無遙控等。
6、 消毒櫃---不靈活、用電不穩定、跳閘等。
7、 燃氣灶、微波爐---點火不勻、氣管道堵塞等。
8、 網路、電視線、**---未裝進客廳、臥室等。
9、 電氣---燈泡不亮、跳閘、電壓不穩定、配件不齊全等。
10、 塗料---鋼件有鏽點凸底、變色、裂縫、脫落等。
11、 下水道---管道外樓管內堵塞，無通氣道、檢查口、回水彎等。
12、 煙道口---堵塞、不暢通等。
13、 鋁合金窗---刮花、滑輪、門鎖壞、壓條鬆弛、膠條脫落等。
14、 鋁合金門---刮花、滑輪、門鎖壞、壓條鬆弛、膠條脫落等。
15、 地磚、石材---拼縫不勻、平整度、缺稜少角、顏色不勻等。
16、 陽台晾衣架---有鏽跡、不順暢等。
17、 預埋管---暢通、無滲漏。
18、 所有安裝物件---是否與圖紙或營銷合同一致。
c、 小區公共場所投訴重點：
1、 小區外的道路是否暢通。
2、 小區大門圍牆是否安全？（是否有閉路檢查實施？）
3、 小區內的保安、清潔工是否配齊？
4、 園區臨水處、臨高處的欄杆是否安全？
5、 園內有危險處、是否提醒顧客注意？
6、 各項設施是否掛牌公示？
7、 小區內停車場與廣告數量是否相同？
8、 小區綠化園林與廣告是否相等？
9、 小區人性化服務是否到位？
房地產專案工程質量管理與通病防範實戰培訓 4月12
青島 房地產專案工程質量管理與通病防範實戰培訓 4月12 課程說明 主辦 中房商學院中房博越地產機構 時間 2014年4月12 13日 兩天 地點 青島 課程價值 1 解析當前房地產專案質量管理的困惑，解決困惑的思路和方法 2 掌握房地產工程質量管理全過程的把控要點 3 分享標桿企業質量技術管理經驗...
工程質量通病與防治
天津分公司質量通病防治手冊 第一章建築施工測量 第一節施工控制測量 1.精密量距偏差 1.1 現象 在建築施工中，當進行距離測量時，發現控制網的邊長及二級導線的精密量距相對誤差達不到精密量距要求。1.2 原因分析 1 精密量距使用的鋼尺相對誤差偏大。2 傳距樁預埋深度不統一，傾斜改正值未計算。3 拉...
工程質量通病與防治措施
模板的製作與安裝質量，對於保證混凝土 鋼筋混凝土結構與構件的外觀平整和幾何尺寸準確，以及結構的強度和剛度等將起重要的作用。由於模板尺寸錯誤 支設不牢而造成工程質量問題時有發生，應引起高度的重視。模板一般質量通病軸線位移 1 現象混凝土澆築後拆除模板時，發現柱 牆實際位置與建築物軸線位置有偏移。2 原...