成都建信·奧林匹克花園
專案可行性研究報告
成都博思房地產決策資訊顧問****
二00一年十月
附表目錄
報告總體結論
i. 報告說明
本報告中投資估算採用假設開發法，依據定額標準和行業普遍慣例。銷售**採用市場比較法。計算時點為2023年10月。
本報告所採用的計算方法、分析依據以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點，供開發商以及相關單位作決策參考之用。在實際開發中按照實際情況作相應調整。
ii. 總體評價
溫江得天獨厚的區位優勢，良好的自然生態環境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業協調發展，將為本專案的發展提供良好的社會環境與經濟環境。大量的土地資源、建設單位雄厚的經濟實力，以及「奧林匹克花園」優良的品牌資源，本專案具有良好的市場前景。
根據本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結論性意見供委託方參考：
● 本專案用地區位理想，有相當的發展潛力，適合開發大型專案。
● 本專案開發住宅為主的專案有較好的市場前景。
● 本專案在技術上和財務上是可行的，並具有良好的投資價值和相當的收益回報。
iii. 技術經濟指標
商業及公共配套包括:售樓中心、辦公區、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業步行街、生活會所等非住宅建築。
● 專案專案總占地面積： 1570畝
● 容積率: 1.1
● 建築覆蓋面積： 261668平方公尺 （覆蓋率25%）
● 綠化率 42%
● 高度限制: 18公尺
● 車位比例： 1：0.9
● 專案開發周期： 5年
● 開發總成本： 14.6億元（營業稅及附加未計入）
每平方公尺單位成本： 1269元/平方公尺
● 專案銷售收入：
保守估計： 16.5億元
一般估計： 18.9億元
樂觀估計： 21.6億元
● 總投資利潤率：
保守估計： 6.74%
一般估計： 22.09%
樂觀估計： 39.58%
● 權益資本利潤率：
保守估計： 254.90%
一般估計： 306.96%
樂觀估計： 365.27%
● 淨現值npv（單位：萬元）：
保守估計： 3153
一般估計： 17325
樂觀估計： 33162
● 內部收益率irr：
保守估計： 11%
一般估計： 33%
樂觀估計： 57%
● 盈虧平衡點x：
保守估計： 0.943
一般估計： 0.829
樂觀估計： 0.732
iv. 結論與建議
本專案用地區位理想、有相當的發展潛力，適合開發大型住宅專案，並有較好的巨集觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經濟效益。當然本專案也存在一定的風險，建設單位如果能有效地採取措施規避、分散、消除或轉移風險並達到自身資源能夠承受的程度，該專案具有相當的可行性。
建設單位應抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應適時加大廣告宣傳力度，優化工程設計，在工程建設過程中嚴格實行招標和建設監理制，力爭在2023年上半年開工建設。
第一章專案介紹
1．1專案背景及地塊現狀
1．1．2專案背景
● 溫江位於成都市西面，上風上水，光華大道西延線的開工建設以及成都市高新西區的開發建設為溫江房地產開發帶來了極大的利好。市**雖然未進行正面的引導，單已暗含藉機帶動溫江跨越式發展之意。
● 溫江縣本地**將房地產業作為帶動溫江經濟和聚集區域人氣的支柱產業，主持召開了「住在溫江——成都房地產高層論壇會」。論壇會的後續效應以及置信「芙蓉古城」專案在溫江的成功，令溫江房地產市場受到市內開發商的普遍關注，先後有華新國際、森宇房產、華潤房產、亞都房產等多家開發商在此圈地。
● 未來2-3年隨著成都市中區舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達到400萬平方公尺，按1：3的安置比例計算，將帶來1200萬平方公尺的市場需求量。市內無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產市場郊區化的發展。
● 2023年12月份，四川建信置業發展有限責任公司正式與溫江縣**簽定了徵地合同，其中一期用地400畝。2023年12月31日，建信公司在成都市藝術中心舉辦了「建信·奧林匹克花園」奧地利皇家管樂團新年**會，進行了本專案第一次的形象宣傳，為專案的開發、推廣作了鋪墊。
1．1．3地塊現狀
專案地塊位於溫江縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨溫江縣湧泉和公平兩鎮，其主體部分位於湧泉鎮境內。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側與華新國際和愛使房產的專案地塊為鄰，北側目前為農業區。
地塊內部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一公尺左右，現主要為農田，其中零星分布著農房和竹林，西南臨光華大道處有一企業。地塊內現有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側的田壟約一公尺左右，沿路兩側有部分村民自建的房屋。
1．2專案地塊綜合開發環境
1．2．1自然及人文歷史景觀條件
地塊整體自然條件優越，江安河蜿蜒流淌，水質較為清澈，沿河竹林與環舍而生的竹團共同構成了一道獨特的風景。另外，地塊內儲存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨特的人文景觀與歷史古蹟。
1．2．2交通條件
● 專案地塊與外界連線交通條件
地塊內有一條兩車道水泥路面鄉間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑窪。
● 專案地塊周邊交通狀況
目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、湧泉——柳城公路，南側的光華大道正處於施工階段，尚未形成交通能力。**在地塊控制紅線東、西、北三側均規劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本專案及區域其它專案的啟動，本專案地塊周邊交通狀況是非常良好的。
1．2．3水、土地、空氣汙染狀況
專案地塊整體汙染狀況小。江安河水質較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農業用地，西南部的企業處於停產狀態，汙染小；光華大道的施工未對周邊環境造成明顯破壞，粉塵汙染較低。從整體比較，本專案地塊汙染狀況遠比成都市區為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。
1．2．4專案地塊周邊治安狀況分析
專案地塊周邊居民以村民為主，服務業人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。
1．3專案地塊周邊建築狀況分析
專案地塊周邊建築以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區內的工業用房年代較為久遠，以五至六層磚混建築為主。
現代花園專案可行性研究報告
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格式 專案名稱 承擔單位 推薦小組 成都市科學技術局制 二 一一年一月 一 基本資訊 二 承擔單位介紹 三 專案簡介及技術創新性分析 四 市場分析 五 專案投資與進度計畫 六 附件 一 企業資質附件 1 企業成立以來近三年的財務報表 資產負債表 現金流量表 損益表 注 必須提交 2 企業年度審計報告...